[땅집고] 최근 연예인들이 팀을 이뤄 의뢰인에게 필요한 집을 찾아주는 TV예능 프로그램이 인기다. 희망가격, 면적, 지하철역까지의 거리 등 의뢰인이 제시한 조건에 맞는 집을 찾는 과정이 시청자들로부터 공감을 얻고 있다.

그런데 방송에 자주 등장하는 복층(復層)형 주택에 대한 불법 논란이 끊이지 않고 있다. 말로만 복층이지 실제로는 1명도 들어가기 힘들만큼 좁은 다락 수준이거나 사다리만 놓여 있어 사실상 쓰기 힘든 경우가 많아서다. 현재 대학가 원룸촌에서 이런 주택을 쉽게 찾을 수 있다. 국내 대학교 커뮤니티의 주거정보 게시판에 집주인이나 공인중개사들이 ‘풀옵션 복층 원룸’이라고 소개한 방들을 보면 방송에 등장한 복층 주택과 비슷한 구조가 많다.

복층 원룸 자체가 불법은 아니다. 건축법상 용어는 아니지만, 업계에서는 이런 주택을 ‘다락형 복층’이라고 부른다. 일반 복층 건축물의 2층 바닥면적은 건축물대장이나 등기부등본에 기재된다. 다락형 복층의 경우 2층 부분 바닥면적을 따로 적지 않는다. 그만큼 분양가나 세금 등이 적게 매겨지는 셈이다.

대신 다락형 복층 주택의 2층 부분 층고는 1.5m 이하(경사진 지붕이라면 1.8m 이하)여야 한다. 바닥 마감재 두께 등을 생각하면 실제 층고는 1.35m 정도로 줄어든다. 성인이 허리를 굽혀야 이동할 수 있는 높이다.

반면 오피스텔이나 아파트, 빌라에서 건축허가를 받아 짓는 일반 복층 주택의 2층 부분 층고는 1.5m 이상이어야 한다. 1층과 2층 층고가 거의 동일하게 지어지는 셈이다. 또 각 층을 개별 등기할 수 있다.

다락은 물건이나 짐을 보관하는 수납용도로만 써야 한다. 주거용도로 사용하면 불법이다. 바닥 난방을 위한 보일러나 전기 온돌, 싱크대, 화장실 등 주거 설비 설치도 금지돼 있다. 해당 관청에 적발되면 건축물대장에 위반건축물로 기재돼 원상복구할 때까지 이행강제금을 내야 한다. 벌금은 불법 건축요소가 적용된 면적에 비례해 부과한다.

빌라나 오피스텔 분양 광고를 보면 ‘실사용 면적을 극대화하는 복층 설계’라며 ‘복층을 주거용으로 쓸 수 있다’는 문구가 많다. 만약 해당 건축물이 복층으로 사용승인을 받지 않은 채 이 같이 홍보했다면 불법이다. 실제로 2015년 서울 송파구 ‘잠실 헤리츠’ 오피스텔의 경우 분양업체는 총 363실에 대해 복층이 아닌 다락으로 사용승인을 받았는데, 분양 안내문에는 다락 바닥면적을 포함한 전용률을 기재해 불법 논란에 휘말린 적이 있다.

현상일 구도건축사사무소 대표는 “건물 준공 후 입주 완료 상황에서 공무원들이 각 가구를 일일이 방문해 불법 복층인지 확인하기는 쉽지 않다”며 “해당 구청에서 골조 공사 때 다락 층고를 확인하고, 준공 시점에서 바닥 마감에 불법 요소가 있는지 한번 더 확인한다면 지금보다 불법 복층 건축물이 줄어들 것”이라고 했다.

/이지은 땅집고 기자