아무 데나 오르는 시대 끝…도심 부동산만 살아남는다

땅집고가 이번에 소개해드리는 책은 부동산 자산관리 전문가로 활동하는 박상언 유엔알컨설팅 대표가 펴낸 ‘앞으로 10년, 살아남는 부동산·사라지는 부동산(한스미디어)’입니다.

[땅집고] “아무 곳이나 부동산을 사면 오르는 시대도 끝났습니다. 10년 후에는 1등 입지 부동산에만 쏠림 현상이 나타나는 극심한 차별화 시대가 올 것입니다”

전국 인구는 2017년 5136만명에서 2047년 4891만명으로 줄어들 것으로 예측됐다. 생산연령(15~64세) 인구가 줄고 50~60대 베이비 붐 세대가 대거 은퇴해 노인 인구에 편입된다. 소득이 줄어 민간 소비도 급감할 수밖에 없다. 획기적인 정치경제의 방향전환이 없다면 0% 성장률 시대가 올 것이다.

성장률 하락 속도에 맞춰 금리도 하방 압력을 받아 점진적으로 인하될 것이다. 채권금리는 0%대 시대가 눈앞에 다가왔다. 10년 후에는 일본처럼 0% 예·적금 시대가 올 것이다. 평균 잔액이 일정 이하인 경우 예금 유지비용으로 매년 수수료를 은행에 내야 하는 시대도 멀지 않았다. 초(超) 저성장기에 들어선 한국에서 10년 후를 내다보고 부동산에 투자할 때는 0%대 성장률을 감안해 긴 호흡으로 투자해야 한다.

■ 0% 금리 시대…‘노른자 부동산’에 투자하라

침체기라고 판단될 때 ‘달걀 프라이’를 상기할 필요가 있다. 열에 의해 데워진 흰자와 노른자가 프라이가 되는 것은 거의 동시이지만 식을 때는 노른자가 아닌 흰자부터 식는데서 착안한 것이다. 마찬가지로 침체기 투자는 철저하게 핵심 지역(노른자)을 공략해야 한다.

침체기에도 대도시 중심부인 노른자 부동산은 시세차익에 따른 자본이득과 임대형 부동산으로서 가치가 훌륭하다. 침체기에 아파트를 분양받을 때도 당첨 프리미엄(웃돈)뿐 아니라 분양가 대비 임대료 가능금액도 가늠해보고 투자해야 한다.

이런 조건을 갖춘 아파트는 항상 비싼 전월세라도 지불하려는 수요자가 넘쳐나기에 초저성장기에도 임대형 부동산으로 훌륭한 가치가 있다. 이런 특성이 있는 서울 도심권 부동산은 정부 규제가 나오면 6개월 정도 찔끔찔끔 떨어지지만 회복할 때는 큰 폭으로 뛰어 한두달이면 고점을 회복한다.

경기 침체를 극복하기 위해 정부는 추가경정예산과 금리 인하 등으로 돈을 더 풀 수밖에 없다. 우리나라의 광의의통화(M2)는 2000년 1월 677조 원에서 2018년 3000조 원 정도로 증가 폭이 400%를 넘는다.

M2는 현금, 요구불예금에 저축성예금, 양도성예금증서(CD), 금융채 등을 더해서 구한 ‘시중 통화량’이다. 통화량이 4배로 늘었는데 정부가 아무리 눌러도 부동산은 다시 튀어 오르는 게 당연하다. 아파트 공급은 통화량 증가 속도를 따라잡을 수 없다. 늘어난 통화량만큼 아파트 가격은 자연스레 오를 수밖에 없다.

양질의 일자리뿐 아니라 주거·교육환경까지 좋은 서울 도심 부동산 공급 증가는 더욱 제한적이다. 국내외 큰 변수가 없는 한 10년 후 도심부 아파트 가격 상승률이 전국에서 가장 높을 것이다.

여러 데이터를 분석해본 결과, 10년 이내 1000원을 10원으로 바꾸는 ‘리디노미네이션(화폐개혁)’이 될 가능성이 크다. 화폐가치는 더 떨어지고 심리적으로 느끼는 부동산 가격은 더 싸 보일 것이다. 강남의 20억원대 아파트가 2000만원으로 느껴지면 핵심 지역의 부동산을 소유하려는 욕구는 더 강해질 수 있다. 따라서 침체기로 접어들수록 핵심 지역인 도심 부동산에 집중해야 한다.

■ 고령화 시대, 1~2인 가구 소형 주택 살아남는다

소득이 높은 강남권 등 특정 지역을 제외하고 고령화가 진행될수록 주택 수요는 감소한다. 대형 주택 수요는 계속 줄고 소형 수요는 늘어날 것이다. 독신율, 이혼율 증가와 함께 단독가구가 꾸준히 늘어 소형 아파트와 원·투룸 주택 수요도 급증할 것이다.

1인 가구는 2015년 518만 가구(전체의 2.7%)에서 2045년 810만 가구(36.3%)로 늘어 가구 형태의 대세로 자리 잡는다. 초 고령화로 인한 주택 시장의 구조 변화는 불가피하다. 1~2인 가구 증가, 고령화 영향으로 중소형 주택 수요는 더 늘어날 것이다. 지방이나 노후 주택 수요가 줄어 빈집이 증가할 가능성도 높다.

그렇지만 1~2인 가구 대상 상품이라고 다 괜찮은 것은 아니다. 건설업계에서 1~2인 가구 증가에 대비해 과도하게 공급한 탓이다. 10년 후에는 차별화한 오피스텔·빌라 등 1~2인 가구 대상 주택만 살아남는다. 아파트도 편의시설이 충분한 도심 속 실속형 단지를 찾는 추세가 가속화될 것이다.