홀대 받는 금천구가 결국 뜰 수밖에 없는 이유

땅집고가 이번에 소개해 드릴 책은 부동산 입지 분석 전문가로 활동하는 김학렬 더리서치그룹부동산조사연구소장이 펴낸 ‘수도권 알짜부동산 답사기(지혜로)’입니다.

[땅집고 북스] 1번 국도의 시작, 금천구

금천구 집값은 서울에서 가장 낮은 편이고, 인근 경기도 광명시나 안양시보다도 낮습니다. 그래서인지 금천구 주민들은 유독 지역에 대한 자부심이 높지 않다는 것을 자주 느낍니다.

그러나 금천구 일대는 과거 조선시대부터 역사적으로 아주 중요한 위치를 가진 행궁(行宮·행차 중인 왕의 임시 숙박지)이 있던 지역입니다. 시흥동 시흥사거리에서 벽산아파트 방향으로 가면 은행나무 사거리쯤이 예전 행궁을 했던 자리입니다. 조선시대 서울에서 수원(화성)까지 가던 왕의 길은 지금도 ‘1번 국도’가 탄생하는 배경이 됐습니다.

■ 금천구의 가능성을 보여주는 독산동

금천구는 가산동·독산동·시흥동 등 3개의 매우 단순한 행정동으로 이루어져 있습니다. 이 중 금천구도 개발 여하에 따라 미래 가치가 크게 뛸 수 있음을 보여주는 대표적인 사례가 독산동입니다. 이곳은 2010년 경기도 이천으로 이전되기 전까지 무려 50년 이상 육군 도하부대가 있던 곳인데요. 부대가 이전된 지금은 매머드급 대단지인 ‘롯데캐슬골드파크’로 개발됐습니다. 지상 45층 랜드마크 빌딩을 포함해 업무시설·상업시설·호텔·교육시설 등을 포함하는 미니신도시급 단지입니다. 3.3㎡(1평)당 1300만원에 분양한 아파트가 현재 2배 이상으로 올랐습니다.

독산동은 입지적 장점이나 규모 면에서 금천구의 중심이 될 수밖에 없는 지역입니다. 과거 금천구의 업무시설과 상업시설이 지하철 1호선 라인인 가산동 중심으로 개발됐지만, 롯데캐슬 골드파크 완공으로 주도권이 독산동 쪽으로 이동했기 때문입니다. 만약 우시장까지 정비된다면 독산동은 가장 부각되는 명품 주거지가 될 것입니다. 아직은 이런 미래 가치가 제대로 반영되지 않아 시흥동과 더불어 서울에서 가장 저렴한 지역으로 평가되고 있지만, 서울로 진출하려는 분들에게는 가격적으로 가장 접근하기 좋은 지역이라 할 수 있겠습니다.

■ 애매한 교통·학군, 금천구 정체의 이유

부동산 측면에서 지역 가치를 평가할 때, 무엇보다 교통과 학군을 가장 중요하게 고려합니다. 그런데 금천구는 이 두 가지 모두 좀 애매한 지역입니다. 이 애매함 때문에 약간은 정체된 느낌을 주기도 하고요.

먼저 교통 편리성을 보면, 활용도 높은 시흥대로와 서부간선도로가 있습니다. 전철은 1호선 가산디지털단지역, 독산역, 금천구청역과 7호선 가산디지털단지역이 있고요. 그러나 전철은 금천구의 서쪽으로 치우쳐 있어 버스를 타고 이동해야 하는 번거로움이 있습니다. 게다가 앞으로 신안산선의 독산역과 시흥사거리역이 개통해도 크게 상황이 나아질 것으로 기대되지는 않습니다.

학군은 통상 서울대 진학률로 평가합니다. 그래서 고등학교가 학군을 평가하는 지표가 되는 것입니다. 금천구에도 명문 고등학교가 두 곳이 있는데요. 남자 고등학교로는 문일고, 여자 고등학교로는 동일여고가 손에 꼽힙니다.

■ 대형 호재들과 일자리…발전 잠재력 큰 곳
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금천구는 서울에서 몇 군데 안 되는 기업체 기반 지역으로 양질의 일자리를 만들어내는 귀한 역할을 하는 곳입니다. 일자리는 기업체 유치만큼이나 교통망이 중요하므로, 이 지역의 교통망 확장과 기업체 유치 뉴스를 지켜봐야 합니다. 일자리 노선인 신안산선 개통, 서부간선도로 지하화, 구로차량기지 이전은 확정된 호재입니다.

앞으로도 가산동은 IT(정보기술)와 패션 산업 메카라는 위상이 계속 이어질 것입니다. 독산동은 금천구의 랜드마크 시설들이 계속 들어올 것이고요. 시흥동은 천혜의 자연환경인 관악산을 바탕으로 훌륭한 주거지를 형성하게 될 것입니다. 가산디지털밸리라는 좋은 일자리를 뒷받침할 좋은 주거시설에 주목해야 합니다. 지역민 스스로 인식을 바꾸려는 노력을 기울이고, 지자체에서도 지역민들이 자부심을 갖도록 효율적인 행정을 보여준다면 분명 크게 발전할 잠재력이 있는 곳입니다.

■ 신안산선과 관악산을 눈여겨보라

신안산선은 1호선을 보완하는 지하철로 서울역에서 안산까지 복선전철로 개발되는 노선입니다. 여의도~영등포~신풍~구로디지털~독산~시흥사거리~석수~광명~(안산)중앙 등 웬만한 기존 노선들과 연계가 되기 때문에 실제 이용률이 매우 높을 전망입니다. 따라서 독산역과 시흥사거리역이 생기는 금천구에는 매우 큰 호재가 되지요.

관악산은 한강 이남 대부분의 학교 교가(校歌)에 들어갈 만큼 존재감이 큰 자연 환경입니다. 큰 산이 가까이 있다는 것은 좋은 입지 여건 중 하나입니다. 물론 상업시설이나 업무시설로 개발하기에는 어려울 수 있지만 쾌적한 주거환경에는 무엇보다 유리한 조건입니다. 그래서 단점을 보완하고 장점을 살리는 시설들로 자연환경을 활용해야 합니다.

주목해야 할 재건축 단지로는 1980년에 639가구로 지어진 시흥동 무지개아파트가 있습니다. 이 아파트는 임대주택 128가구를 포함 해 933가구 규모로 계획입니다. 시흥대로변에 위치하고 금천구청역(1호선)과 시흥사거리역(신안산 선 예정)에 근접해 있어 미래 가치가 있는 곳입니다.