단돈 10원 차이로 취득세 수백만원이 왔다 갔다

[투에이스의 절세 기술] 취득세 별 거 아니라고?…얕봤다간 손해 보는 부동산 세금

부동산 투자자들이 실투자금을 계산하면서 착각하는 대목이 있다. 부동산을 얻기 위해 들어가는 비용의 중요성을 잘못 판단하고 있다. 단순히 대출금과 보증금 등 당장 들어갈 비용만 생각하고, 수수료나 세금은 얼마되지 않는다며 계산에서 제외하고 있는 것이다.

이런 습관은 매우 잘못됐다. ‘그깟 세금 얼마나 되겠어’라고 막연히 생각했다가 나중에 꽤 큰 돈을 세금으로 내야 할 수도 있다. 투자 계획을 세울 때부터 세금을 고려하는 것이 매우 중요하다.

■ 취득세, 생각보다 큰 돈이다

서울 강남의 10억원짜리 아파트를 눈여겨보고 있던 A씨. 부동산 공인중개사는 이 아파트 전세금이 9억 5000만원이어서 실제 투자금은 5000만원이라고 설명했다. 처음엔 공인중개사 말에 끌렸지만 A씨는 결국 아파트 구입을 포기했다. 세금 때문이었다. 매매가 10억원짜리 전용 85㎡ 초과 주택은 취득세 3%, 농어촌특별세 0.2%, 교육세 0.3%를 합쳐 매매가의 3.5%를 세금으로 내야 한다. 투자금은 5000만원인데 세금만 3500만원이 들어가야 하는 것이다.

게다가 거래금액이 9억원을 넘으면 공인중개사에게 줘야 할 중개수수료도 만만치 않았다. 거래금액의 0.9% 이내에서 중개업자와 협의하는데 그것만으로도 약 900만원이었다. 말이 좋아 실투자금 5000만원이지 취득세와 수수료를 합하면 실제로 들어가는 돈은 1억원에 육박했다. A씨에게는 무리였다.

취득세는 지방세인데 주택이 소재한 지역의 지방자치단체가 걷어간다. 취득세 기본세율은 4%인데 여기에 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.4%가 붙는다. 그러나 주택 규모나 가격에 따라 조금씩 조정돼 1~3% 정도를 부담하게 된다.

여기서 주의해야 할 점이 있다. 주택을 취득한 날로부터 60일 이내에 취득세를 내지 않으면 취득세와 함께 신고불성실가산세 20%를 더 내야 한다. 예를 들어 전용 85㎡ 이상이면서 3억원짜리 아파트를 구입했다면 합계 세율 1.3%인 390만원에 20%가 추가된 78만원을 더 내야 하는 것이다. 여기에 납부불성실가산세도 매일 0.025%씩 더해진다. 1년이면 9%로 무시할 수 없는 돈이 된다.

■ 주택 가격에 따라 달라지는 세율

2016년 경매에 나온 서울 서대문구 북가좌동의 한 아파트에 입찰한 B씨와 C씨. B씨는 6억원을 써낸 반면 C씨는 5억9999만9990원을 써냈다. 단돈 10원 차이로 6억원짜리 아파트의 주인이 갈렸다. C씨는 왜 6억원에서 10원을 뺀 금액을 입찰가로 써낸 것일까.

경매로 주택을 낙찰받으면 취득세를 내게 된다. 주택 매입 가격에 따라 취득세 세율이 달라진다. 이 아파트처럼 전용 85㎡ 이하라면 취득세 합계세율은 6억원 이하일 때 1.1%이고, 6억원을 초과하면 2.2%가 된다. 낙찰금액 6억원까지는 취득세가 660만원(6억원×1.1%)이다. 하지만 6억 원에서 1원이 더 붙는 순간 취득세는 약 1320만 원(6억1원×2.2%)이 되는 것이다.

B씨는 이 사실을 알고 있었다. 취득세가 높아지지 않는 최대 금액인 6억원에 입찰해 낙찰받은 것이다. 그런데 2등 입찰자인 C씨 역시 이 사실을 알고는 있었던 듯하다. 다만 ‘이하’와 ‘초과’의 의미를 헷갈렸던 것이다. ‘6억원 이하’라는 말에는 6억원이 포함되지만 ‘6억원 초과’라는 말은 6억 1원부터라는 뜻이다. 안타깝게도 2등 입찰자는 이 부분을 헷갈려서 6억 원에서 10원을 적게 써낸 것 같다.

비록 작은 실수가 승패를 갈랐을 뿐, A씨와 B씨는 모두 현명한 투자를 했다. 단순히 낙찰받는 것에 급급하지 않고 두 사람 모두 취득세까지 꼼꼼하게 따져서 입찰가를 산정했기 때문이다.

■ 분양 아파트 옵션도 취득세에 포함해 계산해야

신축 아파트를 분양받는 경우 취득세와 관련해 추가로 고려해야 할 사항이 있다. 바로 유상(有償) 옵션이다. 만약 전용 85㎡ 이하로 아파트 분양가격이 5억 8000만원이면 취득세는 1.1%인 638만 원이다. 그런데 유상옵션 2010만원을 추가로 납입하면 취득가액은 6억10만원이 된다.

그러면 취득가액이 6억원이 넘어가면서 취득세율이 달라지게된다. 기존 1.1% 세율이 아닌 2.2% 세율이 적용돼 1320만원이 부과되는 것이다. 취득세는 아파트 분양가격과 옵션가격을 포함한 총 금액에 매겨지기 때문이다.

불과 10만 원 때문에 취득세가 두 배 오르게 된 것이다. 이럴 때는 옵션을 선택하지 않고 아파트 완공 후 해당 옵션을 입주자가 별도로 시공하는 것이 이득이 될 수 있다.