신규 아파트 분양가, 기존 아파트 시세보다 낮아야 분양 보증

앞으로 신규 아파트 공급이 없던 지역에서 아파트를 공급할 때는 주변 지역 준공 10년 이내 아파트의 평균 매매 시세보다 낮은 분양가를 산정해야만 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증을 받을 수 있다.

HUG는 고분양가 사업장 확산 차단을 통한 보증리스크 관리와 주택시장 안정화를 위해 고분양가 사업장 심사기준을 이와 같이 변경했다고 6일 밝혔다. 분양 보증을 위한 고분양가 사업장 분양가 심사 기준을 강화해 최근 서울 강남 재건축 단지 등을 중심으로 분양가가 상승세를 보이며 고분양가 및 고무줄 심사 논란이 나타난 데 따른 것이다.

HUG는 보증리스크 관리 명분으로 현재 서울 전역과 과천, 세종, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구, 부산 해운대구·수영구·동래구를 ‘고분양가 관리지역’으로 규정하고 분양보증서 발급에 앞서 분양가 심사를 하고 있다. HUG의 분양보증서가 없으면 지자체의 분양 승인에도 문제가 생기고, 금융권 중도금 대출을 받을 수 없다

HUG는 우선 주변 지역에서 ‘1년 이내 분양한 아파트가 있는지’에 따라 분양가 산정의 기준을 정한다.
1년 이내 분양한 아파트가 있을 경우, 신규 아파트의 평균 분양가나 최고 분양가가 이 비교 대상 사업장의 평균 분양가·최고 분양가보다 낮아야 한다. 이 기준은 이번 제도 변경에 따라 변화가 없다.

주변에 1년 이내 분양한 단지가 없는 경우는 그 이전 분양한 미준공 아파트를 비교 대상 사업장으로 정한다. 이 아파트 평균 분양가에 주택가격변동률(주변 시세 상승률)을 적용한 금액, 혹은 비교 대상 사업장 분양가의 105% 중 낮은 금액으로 평균 분양가를 산정한다. 이전에는 직전 분양가의 110%까지 분양가 상승이 가능했다.

주변에 이미 준공된 아파트만 있는 경우는 10년이 되지 않은 아파트를 기준으로 삼아 해당 아파트 평균 매매가의 100% 이내로 분양가 상한선을 정했다. 사실상 주변 시세로 분양가를 제한한 셈이다.

HUG 관계자는 "주변에 최근 1년간 분양한 단지가 없었던 곳은 직전 분양가의 110% 수준까지 분양가가 올라가 분양가 상승의 주범이라는 지적이 있었는데 이번에 주변 시세 수준으로 조정됨에 따라 분양가 안정 효과가 크게 나타날 것"이라고 말했다.

당초 HUG는 이 밖에도 최근 정부가 62개로 대폭 늘린 분양원가 공개 항목을 활용하는 분양가 통제 방식을 검토했지만 이번 발표에는 제외했다.