사업비 20%만 갖고도 건물주 되는 방법

[미리 만난 건축 멘토] 서용식 수목건축 대표 “도시재생 뉴딜, 잘 활용하면 건물주될 기회 잡는 것”

“땅값과 건축비 포함해 사업비의 20%만 있어도 정부 지원을 받아 건물주가 될 기회를 잡을 수 있습니다.”

국내 최초로 셰어하우스(share house·공유주택)를 만든 서용식 수목건축 대표. 요즘 그는 도시재생 사업에 꽂혔다. 낙후한 골목길과 동네를 활성화하면서 건물주로서 수익을 낼 수 있는 기획 아이디어를 만드는데 힘을 쏟고 있다.

서 대표는 “문재인 정부의 큰 공약 중 하나가 5년 간 50조원을 들여 ‘도시재생 뉴딜사업’을 실행하겠다고 한 것”이라며 “낙후된 저층 주거지를 재생하고, 생활기반시설을 만들면서도 민간 개별 사업들이 이득을 볼 수 있는 가장 큰 기회”라고 했다.

서울시 가로주택정비사업 TF팀, 국토교통부 도시형 생활주택 자문 TF팀 등에서 활동하면서 정부의 정책과 민간 사업자의 수익성을 극대화하는 접합지점을 찾는데 주력한 그는 주택·토지 등 건축이나 부동산 개발 대출이 꽉 만힌 요즘, 도시재생 사업을 잘 활용하면 길이 보인다고 조언했다.

서 대표는 오는 5월 28일부터 문을 여는 제8기 조선일보 건축주대학에서 ‘신축할까, 리모델링할까’를 주제로 강의를 한다.

―도시재생 뉴딜사업에 부합하는 건물은 어떤 것인가.
“도시재생사업은 크게 두 가지로 나뉜다. 쇠퇴한 도심 지역에 생활SOC(사회간접자본)를 공급하는 정책과 임대주택 공급이다.

우선 생활SOC는 코워킹(co-working) 시설, 창업시설, 공용주차장, 임대상가 등을 꼽을 수 있다. 낙후한 마을에 인프라로 기여할 수 있는 건물을 말한다. 퇴근 후 주택가 가까이에 주민체육센터나 작은 도서관을 짓는 것이 대표적인 사례가 될 수 있다. 주택은 주민 협의체를 구성해 소규모 저층 주택 여러 채를 한꺼번에 개발하는 ‘자율주택정비사업’이 대표적이다. 대규모 정비사업이 아닌, 소규모 정비사업에 속하지만 주민의 필요에 맞는 건물을 만들어낼 수 있다. 최근 대학가 주변 셰어하우스나 원룸 임대공급 등이 포함된다.

이 같은 도시재생 사업 대상지에 땅을 갖고 있다면 정부의 정책 방향에 부합하는 건물을 지어 자금을 지원받고 수익성을 기대할 수 있다. 일반 토지에 건물을 올리는 것보다 훨씬 이득이다.”

―공적인 목적을 가진 건물로 어떻게 수익을 낼 수 있나.
“정부의 자금 지원이 크기 때문이다. 서울은 땅값이 비싸다. 그리고 땅값은 언제나 상승해왔다. 서울에 건물 지을 때 ‘땅만 사도 90%는 성공’이라는 말이 나올 정도다. 도시재생사업의 프로그램 목적에 맞게 건물 용도를 잘 설정하면 일반 상가주택 등을 짓는 것보다 자금 지원을 더 많이 받을 수 있다.

일단 도시재생 사업지 안에 땅을 갖고 있다면 건물에 대한 융자를 받을 수 있고, 땅이 없다면 땅을 구입해 건물을 짓는 자금을 지원받아도 된다. 지원이 상당하기 때문에 총 사업비의 20%만 있어도 투자할 수 있다.

상가 리모델링, 공용주차장 등 비주택인 경우 주택도시보증공사(HUG)에서 도시재생기금 융자를 받으면 연1.5%(변동금리)로 최장 10년 간 사업비의 최대 80%를 지원받을 수 있다. 이 금액은 토지대금 중 계약금과 중도금을 제외한 잔금에 건축비 100% 금액이라고 생각하면 된다. 그만큼 파격적이다. 자율주택정비사업으로 저층 주택을 지으면 사업비의 최대 70%까지 융자가 나온다.”

―수익률을 높이는 건축 방식이 따로 있나.
“공공성이 가미된 건물이라고 해서 수익성과 동떨어지는 것은 아니다. 적절한 설계와 트렌드를 잘 파악하면 공공성과 수익률 두 마리 토끼를 잡을 수 있다. 하지만 정부가 요구하는 까다로운 요건을 충족시키면서도 사업자의 투자 수익률을 높이려면 되도록 건축과 설계에 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.

한 대학가에 지은 원룸 건물이다. 원래는 필지가 2개여서 각각 2개의 건물만 지을 수 있었다. 하지만 자율주택정비사업의 유연한 법 적용을 받아 필지 내 건물 벽면을 붙여 건축하는 ‘맞벽건축’ 방식으로 수익률을 45%나 올렸다. 두 건물 외벽이 붙으면서 일조권 사선제한이 완화돼 건물의 높이가 3층에서 4층으로 올라갔기 때문이다. 또 오른쪽 건물은 토지 효율성이 높아졌다. 두 필지 주인이 주민합의체를 구성해 벽을 좁히는 방식으로 설계해 서로 수익률을 높이기로 했다.

우리나라 1호 셰어하우스인 서울 서대문구 ‘마이바움 연희’는 1층에 입주민 공용 커뮤니티 시설을 넣었다. 단독주택을 리모델링한 지하1층~지상5층 37가구다. 2011년 준공 당시만 해도 셰어하우스라는 용도와 커뮤니티 시설은 파격적인 시도였다. 원룸을 더 만들면 수익을 더 높일 수 있었기 때문이다. 하지만 건축주가 1층 전체에 입주민 소통 공간을 마련한 덕에 오히려 입주민 선호도가 높아져 공실이 줄어들게 됐다. 현재 이곳의 임대 수익률은 투자금 대비 연16%에 달한다.”

―임대수익 등 향후 발생할 수익에 대한 제한은 없나.
“기금 융자를 받을 경우 임대료 인상률이 연5% 이내인 것을 제외하면 제한 사항은 거의 없다고 보면 된다. 임대소득에 규제를 가하는 방식으로 운영한 정부 정책이 그간 많은 실패를 거듭했기 때문인 것으로 보인다. 사업주는 정부 지원을 받아 정부가 지정하는 목적에 맞는 건물을 올린다면 수익은 모두 사업자 몫이다.”

―예비 건축주에게 당부의 말을 전한다면.
“모든 투자에는 적절한 타이밍이 있다. 도시재생 뉴딜사업 역시 이번 정부의 임기 중 누릴 수 있는 기회다. 서울에 땅을 사서 건물을 올리는 비용을 가장 절약할 수 있는 정책이면서 지금이 적절한 시기라고 본다. 자금 투자부터 정부 심사를 통과할 수 있는 건물의 용도와 설계까지 전문가들의 자문을 받아 공공에 기여하면서도 수익을 거머쥘 수 있기를 바란다.”


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