입력 : 2019.05.14 05:00
조선일보 땅집고가 실패하지 않는 건축과 집짓기로 가는 바른 길을 제시할 ‘제8기 조선일보 건축주 대학’(www.csacademy.kr)이 오는 5월 28일 문을 엽니다. “좋은 건물은 좋은 건축주가 만든다”는 말처럼 건축주 스스로 충분한 지식과 소양을 쌓아야 좋은 건축가와 시공사를 만날 수 있습니다. 8기 과정을 이끌 건축 멘토들을 미리 만나 그들이 가진 건축 철학과 노하우를 들어봤습니다.
[미리 만난 건축주 대학 멘토] “건물주는 ‘1인 기업’ 회사원이나 마찬가지…건물 관리에 애정 쏟아야”
[미리 만난 건축주 대학 멘토] “건물주는 ‘1인 기업’ 회사원이나 마찬가지…건물 관리에 애정 쏟아야”
“요즘 시중에서 제일 부러워하는 대상이 ‘건물주’라죠. 하지만 건물주가 월세만 받으면서 편하게 산다는 생각은 착각입니다. 스스로를 ‘1인 기업’으로 여기며 건물 관리에 회사일 못지 않은 시간과 정성을 쏟아야 원하는 수익을 낼 수 있는 것이 현실입니다.”
서울 관악구에 주상복합 건물 ‘해담채’를 소유한 건물주 정경일(60)씨. 그는 24년여간 직장 생활하면서 모은 돈으로 퇴직 후 건물을 올렸다. 아파트나 상가에 투자하는 것보다 매달 안정적으로 월세를 받아보고 싶은 마음에 직접 건물을 짓기로 결심했던 것.
해담채는 대지 285㎡, 지상 8층 규모다. 1층은 상가 1실, 2~5층은 오피스텔 14실, 6~8층은 다가구주택 8실로 이뤄졌다. 임대료는 매달 1500만~1600만원 정도 나온다. 은행 대출금과 전세보증금을 뺀 자기자본 기준 수익률이 연 6.9%를 넘는다.
주목할 점은 정씨가 2017년 1월 첫 세입자를 받은 이후 2년4개월여동안 이 건물은 공실률이 ‘제로(0)’다. 흔히 말하는 자연공실률(10%)보다 낮다. 건물주에게 가장 큰 고민은 바로 공실률. 공실률이 높으면 임대료를 많이 받아도 임대 수익률이 확 떨어진다. 겉으로 남고 뒤로는 밑지는 셈이다.
그렇다면 정씨가 공실률 제로 건물을 만든 비결은 뭘까. 그는 “건물이 아무리 좋은 입지에 있어도 건물주가 어떻게 관리하느냐에 따라 건물이 보물이 될 수도, 애물단지가 될 수도 있다”면서 건물 관리의 중요성을 강조했다.
정씨는 오는 28일부터 문을 여는 제8기 조선일보 땅집고 건축주대학에서 ‘혼자서도 할 수 있는 건물관리 노하우’를 공개한다.
■ “청소·소방 등 4가지는 외부 전문가에 맡겨라”
정씨는 비용을 조금이라도 아껴보겠다고 혼자 건물 관리에 도전하면 후회할 수 있다고 지적한다. 아무리 작은 꼬마빌딩이라도 이른바 ‘셀프 관리’는 힘들다. 전문 관리 분야는 외주 업체에 맡기고, 나머지는 건물주가 직접 챙기는 방식이 효율적이다.
전문 업체에 맡길 분야로는 엘리베이터·소방·전기·청소 등 네 가지를 꼽았다. 그는 “대다수 건물주들이 비용이 싼 업체만 찾는데, 네 가지 요소 모두 세입자 안전과 직결된다는 공통점이 있다”면서 “최대한 건물에서 가까운 업체에 맡기는 것이 바람직하다”고 했다. 또 “만약 선택한 업체가 관리 업무에 소홀하다면 1년 단위로 교체하는 것도 방법”이라고 했다.
세무 관리 역시 전문가 도움이 필요하다. 건물을 경영하는 과정에는 각종 세금 이슈가 발생한다. 이 때 모든 세금 관련 이슈는 문서로 남기고 건물주와 세무사가 공유하는 것을 원칙으로 삼아야 한다.
다만 세무는 세무사에게 무작정 맡겨 놓고 나몰라라 하는 것은 금물이다. 정씨는 “직접 ‘렌트홈(임대등록시스템)’ 홈페이지에서 임대사업자들이 주의해야 할 점이나 챙길 수 있는 세제 혜택 정도는 파악하고 있어야 세무사와 제대로 소통할 수 있다”고 했다.
■“건물주 평판이 임대수익 좌우…세입자 잘 대우해야”
건물주 스스로 챙겨야 할 사항 중 가장 중요한 것은 세입자나 지역 내 부동산 공인중개사들과 우호적인 관계를 유지하는 것이다. ‘건물주는 악덕’이란 인식이 만연할만큼 지역 주민들과의 관계 형성에 소홀한 건물주들이 많은 게 요즘 현실이다. 정씨는 “건물주에 대한 평판은 곧 건물 임대 수익을 좌우한다”면서 “세입자나 공인중개사를 내 편으로 만드는 노하우를 쌓아야 한다”고 했다.
우선 건물주와 세입자는 임대차계약으로 맺어진 관계인만큼 계약서 작성시 특약사항을 꼼꼼하고 정확하게 적어둬야 불필요한 마찰을 줄일 수 있다. 특약사항은 건물이 어떤 위치에 있는지, 어떤 세입자들이 주로 사는지를 고려해서 정한다. 정씨는 “해담채의 경우 대학생과 사회초년생이 많이 산다는 점을 감안해 카드키 출입 필수·금연·애완동물 금지 등 안전과 프라이버시(사생활) 보호를 최우선 하는 특약조항을 계약서에 포함했다”고 했다.
건물 인근 공인중개사들과는 체계적으로 소통해야 한다. 공실이 생겼을 때 단순히 ‘○평짜리 원룸 월세 ○○만원에 내놓겠다’라고만 말하는 것은 금물이다. 건물이나 방 사진과 함께 입주는 언제부터 가능한지, 풀옵션에는 어떤 것들이 포함되어 있는지 등 정확한 조건을 함께 전달해야 공인중개사들의 중개 편의를 도울 수 있다.
정씨는 “건물을 단순히 수익 창출 도구로만 여기는 마음가짐으로는 절대 목표했던 수익률을 낼 수 없을 것”이라며 “특히 노후 대책으로 건물을 마련한 경우에는 한 번 실패하면 만회할 수 있는 시간이 없어 더욱 철저하고 신중한 관리가 필요하다”고 했다.
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