집 물려받아 다주택자 됐을 때 세금 폭탄 피하는 법

[방범권의 부동산 稅說] 부모로부터 상속받아 다주택자 됐을 때 중과세 피하기

최근 부모와 자식 간 주택을 상속하는 경우가 점점 늘고 있다. 주택을 증여하면 자녀가 받을 수 있는 공제액이 최대 5000만원에 불과하다. 그러나 상속하면 최소 5억원 이상 공제받을 수 있어서다. 부모가 9억원 이상 고가(高價) 주택 여러 채가 아니라 일반주택(9억원 미만) 1채만 소유하고 있을 경우 증여보다 상속이 현명한 판단이 될 수 있다.

하지만 요즘처럼 부동산 규제가 심할 때 꼼꼼한 계산없이 주택을 무작정 상속하면 자녀가 다주택 중과(重課)로 ‘세금 폭탄’을 맞을 수도 있다. 주택 상속 시 중과세를 피하면서 비과세 혜택까지 챙길 수 있는 절세 방법을 소개한다.

■상속받은 주택을 먼저 팔아야 한다면…

서울·수도권 등 청약조정대상지역에 주택을 보유한 2주택자는 양도소득세를 계산할 때 세율 10%, 3주택자는 세율 20%를 기본누진세율에 가산한다. 3년 이상 주택 보유자에게 적용했던 장기보유특별공제도 받지 못해 많은 세금을 낼 수 밖에 없다.

하지만 다주택자라도 양도세 중과 대상에서 제외한는 경우가 있다. 상속받은 주택을 상속개시시점(사망일)으로부터 5년 이내에 팔 때다. 상속받은 주택을 일반주택보다 먼저 팔아야 한다면 상속 날짜 기준으로 5년 안에 처분해야 다주택자 중과세를 피할 수 있다.

■상속받기 전 취득한 주택은 세금없어

주택을 상속받아 2주택자가 된 경우 상속받기 이전에 보유하던 주택을 팔면 1주택자로 간주한다. 따라서 일반 주택을 팔 때 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 두 가지를 주의해야 한다.

첫째, 사망한 부모와 주택을 상속받는 자녀가 동일세대원이 아니어야 한다. 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 동일세대라면 세대 내에서 주택 수에 변화가 없다고 보기 때문이다.

둘째, 양도하는 일반 주택은 반드시 부모의 사망으로 주택을 상속받기 이전에 취득했던 주택이어야만 비과세 특례가 적용된다.

■상속 이후 취득한 일반주택 팔 때 기억할 두 가지

원칙적으로는 주택을 상속받은 이후 취득한 일반주택에 대해 양도세를 내야 하지만 두 가지 예외가 있다.

첫째, 상속주택이 소수 지분인지 확인하자. 현 부모세대는 형제자매가 많아 주택 상속을 단독으로 받기보다 여럿이 공동으로 받은 경우가 많다. 이 때 상속 지분이 가장 큰 상속인 1명을 제외한 나머지 상속인들은 소수지분자에 해당한다. 법률상 소수지분자의 상속주택은 주택 수를 계산할 때 제외한다. 주택 상속 이후 취득한 일반주택 1채는 비과세를 적용받을 수 있다.

둘째, 일반주택을 취득한 때가 2013년 2월 15일 이전인지, 이후인지 확인하자. 소득세법 시행령을 개정한 2013년 2월 15일 이전이라면 양도세 비과세를 적용한다. 이후라면 비과세 적용을 받지 못한다.

실제로 ‘상속 후 취득한 일반주택을 양도할 경우 무조건 과세 대상에 해당한다’는 얘기만 듣고 양도세 8000만원을 납부했던 2주택자가 경정 청구를 통해 양도세 전액을 환급받은 사례도 있다. 확인한 결과, 이 일반주택의 취득 시기가 2013년 2월 15일 이전이었던 것. 이처럼 자신이 주택을 언제 취득했는지 꼼꼼히 확인해야 비과세 혜택을 챙길 수 있다.