낡은 건물, 새로 짓지 않고도 수익률 확 높이는 법

[리모델링 마스터] 낡은 건물 리모델링이 신축보다 좋은 3가지 이유

빌딩이 지어진 지 20~30년을 넘어서면 건물주들은 몇몇 문제를 마주하게 된다. 노후화 때문에 비 오는 날 물이 샌다던지, 전기·수도를 포함한 각종 설비가 제대로 작동되지 않는다던지 하는 것들이다. 이 정도로 건물이 낡은 경우 자연히 공실률이 높아질 수밖에 없다. 세입자가 있더라도 그들의 ‘무한 불평’을 감내해야만 하는 상황이다.

노후화를 견디다 못한 건물주가 가장 처음으로 생각해낼 수 있는 해결책은 건물 신축이다. 기존의 낡은 건물을 허물고 같은 자리에 새 빌딩을 짓는 것이다. 하지만 막상 건축사사무소에 신축을 의뢰한 후 기획 설계 단계에서 신축을 포기하는 건물주들이 적지 않다. 건물을 새로 지을 경우 현재 건물의 면적이 새로운 규정 적용을 받아 용적률, 건폐율, 건물 높이 등에서 제한을 받아 건물 면적 자체가 줄어들기 때문이다.

지난 20~30년 동안 도시가 과밀화되면서 용적률은 지속적으로 감소해왔다. 실제로 기존에 300%까지 허용됐던 2종 일반주거지역 용적률 의 경우 현재 200%로 줄어들었다. 주차장도 원래 1~2대만 설치하면 됐는데, 이제는 4~5대 이상 짓도록 규정되어 있다.

소규모 건물일 경우 이에 따른 피해 정도가 더 심하다. 주차장 면적이 늘어나는 만큼 임대료가 가장 비싼 1층 면적이 줄어들어 그만큼 임대 수익도 따라서 감소한다. 주차 공간은 주로 필로티 구조로 짓는데, 3.3㎡(1평)당 100만~150만원 정도의 추가 비용이 발생해 금전적 부담도 크다.

건물주가 신축을 포기했다면, 선택할 수 있는 대안은 리모델링이 남았다. 얼핏 생각할 때 신축 건물에 비해 덜 깨끗한 ‘중고’ 같기도 하다. 하지만 요즘에는 빌딩을 신축하는 대신 리모델링하는 건물주들이 점점 느는 추세다. 대체 어떤 장점 때문에 리모델링이 각광 받고 있을까.

첫번째 가장 큰 장점은, 기존 건물 상태를 인정받을 수 있다는 것이다. 건물이 지어질 당시의 법규에 맞게 세워졌을 경우 현재의 건축법에는 저촉되더라도 불법이 아닌 합법으로 인정하기 때문이다. 예를 들면, 330㎡(100평)짜리 땅에 80~100평 크기로 지어진 건물의 경우 신축하면 건물이 60평 정도로 줄어들지만, 리모델링 하면 기존 면적 그대로 쓸 수 있다. 건축법은 보통 시간이 지날수록 규제 정도가 강화되기 때문에, 오래전에 지어진 건물은 자연스럽게 용적율·주차 대수·조경 등 많은 부분에서 유리하다.

두번째, 신축보다 공사비가 덜 든다는 것도 리모델링의 이점이다. 근린생활시설을 신축하면 공사비가 3.3㎡(1평)당 400만원 정도가 든다. 반면 리모델링은 신축 공사비의 62~75%인 250만~300만원 정도만 투자하면 된다. 기존 건물의 골조를 그대로 사용하고, 지하 시설물을 만들기 위해 땅을 팔 필요가 없기 때문에 비용이 줄어드는 것이다.

끝으로, 리모델링은 공사 기간이 비교적 짧기도 하다. 보통 공정에서 가장 긴 기간을 차지하는 것은 땅을 파는 토목 공정과 콘크리트 구조체를 만드는 골조 공정이다. 리모델링은 이 두 공정을 건너뛸 수 있으므로 신축에 비해 공사 기간이 짧다. 건축주 입장에서는 솔깃한 조건이다. 공사 기간 단축은 금융 이자를 줄일 수 있고, 임대료도 더 빨리 받을 수 있다는 것을 의미하기 때문이다.

이렇게 리모델링을 끝내면 낡은 건물이 새 건물로 바뀌어 자산 가치가 상승하게 된다. 이 때 건물 가치를 좀 더 올릴 수 있는 두 가지 ‘꿀팁’을 소개한다. 첫째, 엘리베이터를 설치하는 것이다. 엘리베이터를 설치하면 3층 이상 점포의 접근성이 좋아져 더 높은 임대료를 받을 수 있다. 엘리베이터를 신설할 경우 철거·보강·주변부 정리·엘리베이터 구입비를 포함해 보통 6000만~7000만원 정도가 들어간다.

둘째, 증축해서 건물 면적을 늘리는 것이다. 이 때 증축분만큼의 용적률 여유가 있어야 하며, 증축 면적에 대한 추가 주차 대수 확보도 필요하다. 이 두 가지 요건이 충족되면 보통 증축이 가능하니 리모델링 공사에 들어가기 전 꼭 확인해야한다. 리모델링은 건물주에게 실질적 이익을 가져다 주기도 하지만, 친환경적인 공사 방식이기도 하다. 또 현 정부가 추진하는 도시재생사업과 방향성이 유사해 정책적인 지원도 받을 수 있다.