[땅집고 절세팁] 부동산 임대사업자에게 유리한 감가상각비 처리법

앞으로 임대소득을 신고하지 않거나 소득·비용 등을 장부에 기록하지 않고 대충 신고하면 양도소득세 폭탄을 맞을 수도 있습니다.

이달부터 가동되는 ‘주택임대차 정보시스템’과 올해부터 실시된 ‘추계과세 감가상각비 의제규정’ 때문인데요.

국토교통부는 이달부터 주택임대차 정보시스템을 통해 임대사업자 등록 여부와 상관없이 다주택자의 주택 보유 현황과 전·월세 시장 동향을 실시간으로 파악하고 모니터링해 국세청에 제공한다고 밝혔습니다.

또 소득세법 시행령 개정으로 올해부터 장부에 기장하지 않고 ‘추계과세’로 신고하는 경우 건물에 대한 감가상각비를 임대수입에서 비용처리한 것으로 보는 ‘감가상각비 의제규정’이 적용됩니다.

앞으로 무엇이 어떻게 달라진다는 것인지 구체적으로 알아보고 절세 방법도 소개하겠습니다.

Q. 추계신고란 무엇인가요?

모든 사업자는 소득과 비용을 장부에 기록(기장)해 종합소득세를 신고하는 것이 원칙입니다. 부동산 임대사업자도 마찬가지죠.

하지만 사업을 새로 시작했거나 한 해 수입이 적을 경우 장부를 작성할 여력이 없을 수 있습니다. 이를 위해 세법에서는 실제 지출된 경비에 관계없이 일정 한도의 필요경비를 인정해 주는 ‘추계과세 제도’라는 것을 두어 종합소득세를 신고할 수 있게 했습니다.

여기에는 수입이 적은 사업자에게 적용되는 ‘단순경비율’과 일정 금액 이상 사업자에게 적용되는 ‘기준경비율’이 있는데요. 이 가운데 경비 인정을 더 많이 해주는 것은 아래 표에서 보듯 단순경비율을 적용한 경우입니다.

종합소득세 신고 시 장부에 기록하지 않았거나 장부 기록을 했더라도 경비율로 계산한 비용과 실제 발생한 비용을 비교합니다. 실제 발생 비용과 경비율로 계산한 비용 중 더 큰 비용으로 계산한 추계과세 방법으로 신고해왔습니다.

하지만 부동산 임대사업자의 경우 사업 관련 비용이 크지 않아 대부분 실제 비용보다 많은 금액으로 경비 인정을 받을 수 있는 추계신고로 종합소득세를 신고하는 비율이 높았습니다.

이에 정부는 비용의 정확한 기록을 통해 근거 과세 기반을 구축하고 그동안 정확하게 신고한 사업자들과의 과세 형평을 위해 2018년 귀속분부터 추계신고를 하더라도 그 금액을 감가상각한 것으로 본다고 소득세법 시행령을 개정한 것입니다.

Q. 감가상각한다는 말은 무슨 뜻인가요?

자산은 구입한 시점부터 시간이 지나면서 가치가 감소하게 되는데, 이러한 자산 가치 감소분을 매년 비용으로 처리하는 것을 감가상각이라고 합니다.

부동산 임대사업에 사용하는 건물을 8억원에 취득해 40년간 사용할 수 있다고 가정한다면, 매년 2000만원(8억원÷40년)의 가치가 감소한다고 볼 수 있는데요. 이를 임대수입에서 비용으로 처리하는 것을 감가상각했다고 말하고, 감가상각을 통해 비용으로 처리된 금액을 감가상각비라고 부릅니다.

Q. 감가상각비를 임대수입에서 비용 처리한 경우와 그렇지 않은 경우 세금 차이가 있나요?

건물에서 거두는 소득에는 임대소득과 양도소득이 있는데요. 총 소득금액이 동일해도 임대소득에 적용되는 세율과 양도소득에 적용되는 세율이 다릅니다. 감가상각비를 임대수입에서 비용 처리한 경우와 그렇지 않고 양도소득에서 비용 처리하는 경우, 세금에 차이가 발생합니다.

예를 들어 8억원에 산 건물에 대해 부동산 임대사업소득 계산 시 감가상각비로 5년간 1억원(2000만원×5년)을 인정받았다면 해당 건물을 팔 때 양도소득에서 비용으로 인정받는 건물 취득가격은 8억원에서 감가상각비를 제외한 7억원이 됩니다.

감가상각비 1억원이 임대수입과 양도수입에서 중복으로 비용 처리되는 것을 막기 위해서입니다.

8억원짜리 건물을 15억원에 양도하는 경우 감가상각비를 사업소득 비용으로 처리한 경우와 그렇지 않은 경우를 비교해 볼까요.

두 경우 모두 임대소득과 양도소득의 합계는 8억800만원으로 동일하지만 납부하는 세금엔 차이가 납니다. 결론적으로 감가상각비를 비용으로 처리한 경우가 그렇지 않을 때보다 3486만원의 세금을 더 내야 하죠.

왜 이런 차이가 날까요. 종합소득세율은 아래와 같이 소득 증가에 따라 세율이 늘어나는 누진세율을 적용받는데 양도소득의 한계세율은 42%이고 부동산 임대소득의 한계세율은 15%를 적용받기 때문입니다. 같은 돈이라도 세율이 큰 부분에서 금액을 빼는 것이 더 유리한 것이죠.

Q. 임대수입에서 감가상각비를 비용 처리하지 않는 것이 더 유리한 것 같은데요?

감가상각비를 임대수입에서 비용으로 처리하지 않으려면 장부에 비용으로 처리하지 않았다는 흔적을 남기면 됩니다.

감가상각비는 납세자 선택에 따라 임대수입에서 비용으로 처리할지, 아닐지를 결정할 수 있는 항목인데요. 따라서 장부에 임대수입에서 비용으로 처리하지 않았다는 것을 입증하면 됩니다.

장부에 쓰지 않고 예전에 신고했던 것처럼 추계과세로 종합소득세를 신고한다면 올해부터는 건물 감가상각비를 임대수입에서 비용처리한 것으로 보도록 하는 ‘감가상각비 의제규정’이 적용돼 향후 건물 양도시 더 높은 세율로 양도소득세를 내야합니다.

다만, 상대적으로 임대소득이 많고 양도소득은 거의 발생하지 않을 것이라고 가정한다면 경우에 따라 임대소득에서 감가상각비를 비용처리하는 경우가 유리할 수도 있어 담당 세무사에게 확인하는 것일 좋습니다.