흔히 반지하라고 하면 곰팡이, 습기, 어두움 등 부정적인 이미지를 떠올린다. 실제 다가구·다세대주택에서 반지하 방은 다른 층보다 임차 수요가 잘 붙지 않는다. 지상 1층과 비교하면 임대료도 15~20% 싸다. 하지만 상가로서 반지하는 이야기가 달라진다.

A씨는 지난해 수도권의 한 대학가 먹자골목 안쪽에 있는 다가구주택을 매입했다. 대지면적 115㎡, 연면적 221㎡에 지하 1층~지상 4층 건물로 매매가는 13억5000만원이었다.

매입 당시에는 보증금 4억원에 월세 310만원으로 투자수익률이 연 3.9% 였다. 그런데 지금은 보증금 3억7500만원에 월세 420만원으로 수익률이 5.16%로 상승했다. 이유가 뭘까.

A씨는 3500여만원을 들여 지하1층 원룸 2개(50.25㎡)을 주택에서 근린생활시설로 리모델링했다. 그 결과 지하1층 임대료가 월 40만원에서 150만원으로 3배 이상 껑충 뛰었다.

통상 반지하는 어둡고 습해 다른 층보다 선호도가 떨어진다. 임대인도 채광이나 곰팡이 문제로 지상 층보다 도배·장판 등 보수 비용이 많이 들어 골칫거리다.

A씨도 반지하 원룸을 지상 층보다 월 10만원 이상 낮은 가격에 임대로 내놨다. 문제는 학교가 개강했는데도 세입자를 채우지 못한 것. 더구나 학교 주변에 신축 원룸이 우후죽순 생기면서 A씨의 낡고 빛바랜 빨간 벽돌집은 젊은 대학생들에게 인기있을 리가 만무했다.

그래서 고심한 해결책이 반지하 원룸을 상가로 용도변경하는 것. 반지하 원룸 2개를 깔끔하게 리모델링한 후 상가로 임대했더니 큰 변화가 일어났다. 원래 반지하는 주거 공간으로는 불리한 점이 많다. 하지만 근린생활시설로 탈바꿈하면 고객들에게 새로운 매력을 줄 수 있다. 이태원이나 연남동의 경우 1층 임대료가 가장 비싸지만 2층이나 3층보다는 반지하를 임대하려는 업주도 많다.

반지하 공간은 아파트에 익숙한 젊은 고객들에게 색다른 분위기와 맛을 제공할 수 있기 때문이다. 반지하라고 해도 상가 전면부에 개방감만 잘 살려주면 지상 1층이나 다름없는 효과를 낼 수도 있다.

여기에 1층보다 상대적으로 10~20% 저렴한 임대료로 장사할 수 있다는 점은 세입자에게도 큰 장점이 된다. 게다가 상가는 밤 늦도록 간판과 내부조명으로 빛을 밝혀주기 때문에 주변 골목상권도 덩달아 밝아지는 효과가 있다.

하지만 철저한 계획없이 원룸을 근린생활시설로 바꿨다가는 투자에 실패할 수도 있다.

■리모델링할 때 주의할 점

1. 리모델링이나 용도변경 가능한 지 관련 법규부터 검토하라

이를 뒷받침하는 대표적인 예가 서울 마포구 연남동 휴먼타운이다. 휴먼타운은 아파트로 획일화한 서울의 주거환경을 다양화한다는 취지에서 2010년부터 서울시가 도입했다. 연남동 일대 다가구주택은 상권 발달에 맞춰 대부분 근린생활시설로 용도변경 됐다. 그런데 연남동 내에서도 ‘휴먼타운’으로 지정된 구역은 휴게음식점 외에 일반음식점 입점이 제한되는 바람에 상가 임대에 어려움을 겪고 있다.

2. 상하수도·전기·정화조 등 구조 부분을 공사 초기 꼼꼼하게 살펴라

대표적으로 주택을 근린생활시설로 용도 변경하게 되면 정화조 용량 초과와 오수 발생량 증가로 건물주에게 부담금을 징수한다. 해당구청에서 자세한 내용을 확인하고 공사해야 한다.

3. 상권의 흐름을 파악하라

유동 인구의 동선(動線)이나 차량 흐름, 주변 업종과 업태 분석을 통해 근린생활시설에 대한 임차 수요를 정확하게 파악해야 공실률을 낮출 수 있다.