"양도차익 어중간한 투자자가 최대 타격"

[추연길의 稅上事] 다주택자 양도소득세 중과, 누가 타격이 클까?

문재인 정부가 부활시킨 다(多)주택자에 대한 양도소득세 중과 제도가 지난 1일부터 시행됐습니다. 이미 매매, 증여 그리고 임대사업자 등록을 통해 발빠르게 대처한 경우도 있겠지요. 하지만 “양도세 중과해봐야 집값이 더 오를 것”, “집이 팔리지 않는다”는 등의 이유로 대책을 마련하지 못한 분들도 적지 않을 것으로 예상됩니다.

다주택자 양도세 중과에 대해 확인되지 않은 루머와 소문성 정보까지 퍼져 어떤 분들은 근거 없는 공포심까지 갖고 있습니다. 양도세 중과에 대한 애매한 내용을 다시 한번 정리하고, 실제로 세금이 얼마나 늘어나는 지 금액별로 정리해 보겠습니다.

①모든 2주택 이상 보유자는 중과세 대상인가?

단순하지만 많은 분들이 헷갈리는 부분입니다. 쉽게 설명하기 위해 사례를 들어보겠습니다. 서울 서초구에 있는 아파트에서 거주하면서 대구 수성구에 소재한 아파트 1채를 반전세로 임대하는 홍길동씨가 있습니다.

작년에 발표한 8·2부동산 대책의 핵심 내용은 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 ‘장기보유특별공제’(이하 장특공제)를 적용해 주지 않고, 양도소득세율을 ‘기본세율＋10%’(2주택), ‘기본세율＋20%’(3주택)로 적용해 중과하는 것이 주된 내용입니다.

따라서 모든 다주택자들이 무작정 공포심에 사로잡힐 것이 아니라 일단 자신이 보유한 주택이 조정대상지역에 있는 지 확인해야 합니다. 홍길동씨의 경우 4월 1일 이후 대구 수성구의 아파트를 처분할 경우 양도소득세 중과세는 적용되지 않습니다. 대구 수성구는 ‘투기과열지구’로 지정돼 있지만 조정대상지역은 아니기 때문입니다.

결국 다주택자가 양도하고자 하는 주택이 ‘조정대상지역’에 있으면 중과세가 적용되지만, 팔려는 집이 조정대상지역이 아니라면 중과세가 적용되지 않습니다. 반대로 서울 서초구의 아파트를 4월 1일 이후 처분할 때에는 조정대상지역 내 주택이므로 양도소득세 중과가 적용됩니다.

② 양도차익 클수록 중과세 부담 증가율은 줄어

양도세는 기본적으로 양도차익에 대해 부담하는 세금입니다. 따라서 극단적으로 시세가 구입 당시보다 떨어져 손실을 본 경우 그 증빙(매매예약서)만 잘 보관하고 있다면 중과세가 적용돼도 아무런 세금 부담이 없습니다.

앞서 살펴본 것처럼 다주택자 양도세 중과의 핵심은 장특공제의 적용배제와 기본세율에 일정한 가산세율을 적용하는 것입니다. 그럼 양도차익 규모가 커지면 중과세에 따른 세부담도 비례해서 커질까요? 양도차익별 세부담의 크기를 통해 확인해 보겠습니다.

계산을 간단하게 하기 위해 모두 주택은 3년 이상 보유한 것으로 보고, 각 금액마다 ‘누진공제율’을 적용해 산출했습니다. 과세표준에 세율을 곱하고, 여기에서 누진공제를 제외하면 부담할 세금이 됩니다. 양도차익은 5000만원, 2억원, 5억원인 경우로 나눠봤습니다. 지방세는 계산에서 제외했습니다.

우선 일반적인 경우입니다. 적용 세율이 양도차익이 클수록 늘어나는 것을 확인할 수 있습니다. 적용 세율이 양도차익에 따라 증가하는 것은 거의 예외가 없습니다.

둘째, 중과세 적용 대상이 아닌 경우입니다. 적용 세율이 양도착익이 클수록 늘어나는 것을 확인할 수 있습니다.

끝으로 3주택 이상인 경우입니다. 양도차익이 5000만원인 경우 일반적인 경우에 비해 양도세가 3배쯤 늘어난 1568만원이 되고, 차익이 2억원이라면 2배 정도 많은 9515만원을 부담하게 됩니다. 반면, 양도차익이 5억원이라면 일반적인 경우나 2주택과 비교해 절대 금액은 늘어나지만, 증가율은 낮아집니다. 이런 현상은 양도차익이 많은 경우에는 기본 세율 자체가 높기 때문입니다.

③ 어중간한 양도차익 남긴 갭투자자 큰 타격

결과적으로 이미 매입가격 대비 집값이 많이 올라 양도차익이 수억원 대에 달하는 서울 강남권 주택은 세금 부담이 늘어날 수는 있겠지만, 추가 상승 가능성이 있다면 그대로 보유하는 것도 선택지가 될 수 있습니다.

이렇게 따져보면, 양도차익이 이미 수 억원이 넘는 3주택 이상 거액 자산가들은 이번 양도세 중과 제도로 받는 타격이 상대적으로 크지 않을 것으로 보입니다. 게다가 거액 자산가들은 당장 돈이 급한 것도 아니어서 시장과 제도 변화를 기대하면서 기다릴 수 있는 여유도 있습니다.

반면 이른바 갭(gap)투자 등을 이용해 막판에 부동산 시장에 들어와 어중간하게 시세차익을 남기는 그룹이 가장 큰 타격을 받는다는 것을 알 수 있습니다.

집값이 제법 오른 주택을 다주택자가 보유하기로 결정했다면, 주택 임대사업자등록을 하고 이에 따른 혜택을 누리면서 시장과 제도의 변화를 기다려봐야 할 것으로 판단됩니다.