[추연길의 稅上事] 연간 임대소득 800만원 이하는 세금없어

☞Question

서울과 경기도 용인에 각각 아파트 한 채씩 갖고 있는 60대 은퇴자입니다. 서울 아파트에는 제가 직접 살고, 용인 집은 반(半) 전세를 놨습니다. 보증금 3억원, 월 60만원을 받고 있습니다. 월세 소득이 많지 않아 그동안 임대소득을 신고하지 않았고, 임대사업자로 등록하지도 않았습니다. 부동산 중개업소에서도 그 정도면 세금을 낼 것도 없다고 하더군요.

그런데 이달 초 정부가 임대주택에서 나오는 수입에 세금을 부과하겠다고 발표해 고민입니다. 월세 60만원을 받는데 임대사업자로 등록하고 세금까지 내야 한다면 용인 아파트를 파는 것도 고려 중입니다.

☞Answer

지난 12월 13일 정부가 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’의 핵심은 두 가지입니다. 우선 임대주택 등록을 유도하기 위해 각종 세금과 건강보험료를 최대한 깎아주겠다는 것입니다. 둘째, 임대주택을 8년 이상 장기간 임대하는 임대사업자에게 지원을 더 많이 해주겠다는 내용입니다.

정부 발표 이후 부동산 시장에서는 아직까지 관망하는 모습입니다. 다(多)주택자들이 기대했던 것보다 등록 임대사업자에게 주어지는 혜택이 크지 않고, 장기간 주택을 묶어둬야 하는 것이 부담스럽다는 반응입니다. 사실 모든 다주택자가 임대사업자로 등록할 필요가 없는 경우도 있습니다.

일단 질문하신 상황부터 살펴보겠습니다. 2주택을 보유하면서 1주택을 ‘반전세’로 임대하는 경우에도 일단 과세(課稅) 대상이기는 합니다. 원칙적으로 부부 합산 1주택을 보유하고 임대할 때에만 비과세됩니다.

2주택을 보유하고 그 중 1채를 반전세로 놨다면 과세 대상입니다. 임대주택 전세보증금은 세금이 부과되지 않고, 월세 수입은 원칙적으로 세금을 내야 합니다.

하지만 금융소득(이자소득) 등 근로소득 외 별도 소득이 없는 상태에서 월세를 60만원 받는다면 연간 임대소득이 720만원이고 면세점(연간 800만원) 이하여서 실제로는 세금 부과 대상이 아닙니다. 이럴 때에는 임대사업자로 등록할 필요가 없습니다.

월세에 대해서는 필요경비를 월세의 60%까지 인정하고, 세율 14%를 적용해 세금이 부과됩니다. 월세로 연간 1000만원을 받는다면 필요경비 600만원을 제외하고 ‘400만원*14%’가 적용돼 56만원 정도 임대소득세를 내야 합니다.

다른 사례도 살펴보겠습니다. 본인 소유 집이 있는데 다른 집에 세들어 살 경우입니다. 예를 들어 서울 강북에 아파트 1채를 갖고 있는데, 자녀 교육 때문에 일시적으로 본인 집은 전·월세로 주고, 서울 강남에 전세를 얻어 산다고 가정해볼까요.

주택 임대소득세는 부부합산(자녀 명의는 포함하지 않음) 1주택만 보유하고 임대한다면 세금을 내지 않습니다. 집이 있는 세입자도 마찬가지입니다. 이 때 본인 집을 전세나 월세로 놓아도 과세 대상이 아닙니다. 다만, 임대하는 주택이 공시가격 9억원 이상이고 외국에 있는 주택을 임대한다면 과세 대상이 됩니다.

집 2채를 보유하고 있는데 한 채는 본인이 살고 나머지 한 채는 전세를 주는 경우입니다. 2주택자라도 나머지 한 채를 전세로 놓으면 과세하지 않습니다. 전세 임대는 3주택자부터 세금이 부과됩니다. 3주택 이상 보유자라도 무조건 전세보증금에 대해 과세하지는 않습니다. 전세보증금 합계액이 3억원 이하이거나, 소형주택(전용면적 60㎡이면서 공시가격 3억원 이하) 전세보증금은 비과세하고 있습니다.

결론적으로 집을 2~3채 보유한 다주택자들이 불안해할 수도 있지만 ‘12·13 임대주택 등록 활성화 방안’으로 인해 갑자기 세금이 늘어나는 것은 아닙니다. 다만, 속칭 갭(gap) 투자로 집을 4채 이상 구입했거나 임대소득이 매달 수백만원에 달한다면 임대주택 등록 여부에 따라 세금이 크게 달라질 수 있기 때문에 좀 더 면밀하게 살펴볼 필요가 있습니다.