"재건축·재개발 주택은 임대 등록해야 유리"

[주용철의 절세캅] 강남 재건축 아파트도 임대주택으로 절세 가능

조세기씨는 최근 ‘8·2부동산 대책’으로 주택시장이 크게 술렁이는 것을 보고 또 다시 기회가 왔다고 생각했다. 금리 인상, 대출 한도 축소 등 주택 수요를 억누르는 정책이 계속될수록 집값은 내려가고 싼값에 집을 살 수 있는 기회라고 여겼던 것이다.

물론 소나기는 피해간다는 말처럼 장기적으로 볼 때 가장 메리트있는 투자 대상은 세금 폭탄도 피할 수 있는 상품이어야 했다. 일단 현행 제도에서 가장 좋은 투자 수단은 무엇일까 고민하던 끝에 선택한 것은 재개발·재건축 주택이었다. “절세캅 가능하겠죠?”

부동산 투자 측면에서 볼 때 8·2대책은 단기적 투자 수단으로서의 주택은 전혀 의미가 없어졌다는 것을 뜻한다. 단기 차익을 올려도 세금으로 고스란히 토해내야 하는 탓이다. 대부분 임대사업자로 전환하면 종합소득세, 건강보험료 등 제세 공과금이 무섭다며 임대주택을 기피하기도 한다.

하지만 투자자 관점에서 볼 때 임대주택은 분명히 아주 큰 메리트가 있다. 투자자의 경우 사실 임대소득보다는 자본이득, 즉, 시세차익에 더 큰 비중을 둔다. 주택은 주식이나 그 어떤 부동산보다도 상대적으로 안전하다. 그런 만큼 시세차익을 제대로 실현할 수 있다면 가치있는 투자 대상임이 틀림없다.

■임대사업자 등록하면 3가지 절세 혜택

임대사업을 이용해 주택의 투자이익에 대한 세금을 줄이는 방법을 살펴보자.

먼저 세제 혜택을 보는 일반임대주택과 준공공임대주택의 차이를 알아야 한다. 임대주택은 크게 세가지 혜택을 받는다. ▲거주주택을 양도할 때 주택 수에 포함하지 않는다는 것 ▲장기보유특별공제를 추가로 더 해주는 것 ▲양도소득세 감면 등이다.

일반임대주택의 경우 거주주택 양도시 주택수에 포함하지 않는다는 것과 향후 임대기간 충족시 중과세를 면한다는 혜택이 주된 것이다. 즉, 2년 이상 거주한 주택과 요건을 충족하는 임대주택 여러 채를 동시에 보유했다면 다주택자라도 거주주택은 1세대 1주택으로 비과세가 가능하다. 임대의무기간을 충족한 임대주택을 양도할 때 비록 투기지역(또는 내년 이후 조정대상지역)의 주택이라도 중과세를 면한다. 게다가 10년 이상 임대하면 최대 40%까지 장기보유특별공제 혜택도 받는다.

이런 혜택을 보려면 임대개시시점에 기준시가 6억원 이하인 주택이어야 하고, 5년 이상 임대를 계속해야 한다는 조건이 붙는다. 단, 2018년 4월1일 이후에는 임대사업자 등록시 8년 이상 임대해야 중과세에서 제외되고 거주주택 양도시 주택수에서도 제외된다. 종합부동산세 과세 대상에서 배제되는 임대주택도 8년 이상으로 임대의무기간이 늘어난다.

준공공임대주택은 임대기간동안의 양도소득세 100% 감면 혜택과 장기보유특별공제율을 최대 70%까지 적용해 주는 혜택이 있다. 단, 임대료 상승률 제한(연 5%)을 충족하고, 10년 이상 (2019년 이후 8년으로 단축)임대해야 하며, 주택 면적은 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하이어야 한다. 이때 중요한 포인트는 일반 임대주택과는 달리 주택가격에 대한 제한이 없다는 점이다.

현행 세법상 취득 후 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록하는 경우 양도소득세를 100%감면받는 특혜를 누릴 수 있다. 이는 사실상 과거에 부동산 경기를 살리기 위해 양도소득세 감면 혜택을 부여하는 것과 다를 바 없다. 즉, 신규 분양받을 필요도 없이 전세를 낀 주택을 사들여 준공공임대주택으로 등록하고 10년간 보유했다가 팔면 양도소득세를 100% 감면받게 되는 것이다.

■“재건축·재개발 주택은 임대 등록하면 유리”

통상 재건축·재개발 주택의 경우 새 아파트로 변경되면서 많은 시세차익이 발생한다. 이 때 준공공임대주택으로 등록해 세법상 혜택을 활용하면 수익률을 극대화할 수 있다. 특히 재건축·재개발 아파트의 경우 공사기간도 임대기간에 포함시켜 준다. 관리처분인가전 6개월부터 준공후 6개월까지는 임대하지 않아도 임대기간에 포함시켜 준다. 단, 도시및주거환경정비법에 의한 재개발과 재건축 아파트만 해당된다. 따라서 도정법상 주거환경개선사업, 가로주택정비사업, 주거환경관리사업, 도시환경정비사업은 적용되지 않는다. 건축법에 따라 빌라 몇 채를 다시 재건축하는 일반적인 소규모 재건축에도 적용되지 않는다.

예를 들어 올해 재건축 대상 아파트를 취득하고 준공공임대사업자로 등록해 전세를 줬다고 하자. 2년 후 관리처분인가가 떨어지고, 공사기간을 3년 잡으면 이미 임대의무기간 5년이 지나게 된 것이다. 이후 5년만 더 임대를 유지하면 10년간 양도차익에 대해 양도소득세 감면을 받는다.

통상 재건축아파트는 1세대1주택 비과세를 최대한 누리기 위한 보유 기간이 10년임을 볼 때, 다주택자의 경우 엄청난 혜택이 된다. 굳이 거주하지 않아도 되고, 합법적으로 절세가 가능하다는 점에서 더욱 그렇다.

■“6억 넘는 임대주택은 주택 수에 포함”

일반임대주택은 면적 제한이 없다. 대신 임대개시 당시 기준시가 6억원이란 조건이 붙는다. 준공공임대주택의 경우 가격 제한은 없고, 국민주택규모 이하라는 면적 제한만 있다.

따라서 준공공임대주택으로 등록해도 거주주택을 팔때 비과세를 못 받을 수 있다. 이유는 거주주택 양도시 주택 수에서 제외되는 임대주택은 면적에 관계없이 임대개시 당시 기준시가 6억원 이하이어야 하기 때문이다. 등록한 준공공임대주택이 임대개시 당시 기준시가 6억원을 초과했다면 주택 수에서 제외되지 않고 결국 거주주택의 주택 수에 포함된다. 양도하는 거주주택이 투기지역이나 조정대상지역에 속한다면 오히려 다주택자로서 중과세를 당하게 된다.

[절세캅의 한마디]

장기보유해야 할 아파트라면 준공공임대주택으로 등록해 장기보유특별공제를 최대 70%까지 받아 매매차익을 줄일 필요가 있다. 매매차익이 아무리 많아도 금액제한없이 차익의 70%를 비용으로 인정받는다는 건 매우 큰 혜택이다. 재건축 대상 아파트를 취득해야 한다면 역시 준공공임대주택으로 등록해 양도소득세를 100% 감면받는 방향으로 의사 결정하는 것이 유리하다.