[추연길의 稅上事] 집 물려주기 전 ‘이것’ 모르면 세금 더 낸다

Question ☞

은퇴 후 경기도에 소유한 소형 아파트 2채에서 나오는 월세 수입으로 노후 생활을 준비 중인 50대 남자입니다. 큰 돈은 아니지만 이 정도면 은퇴 후 큰 걱정없이 살 수 있을 것으로 생각했는데, 요즘 정부가 부동산 규제 대책을 쏟아내 골치가 아픕니다.

내년부터 다(多) 주택자에 대한 양도소득세를 많이 물리겠다는 것도 확정됐고, 자칫하면 보유세도 크게 오를 것 같아 걱정입니다. 요즘 다주택자 절세 전략으로 집이 없는 자식에게 증여(贈與)하는 것도 절세 방법이라고 해서 생각해 보고 있습니다. 어차피 집을 계속 보유하면서 세금 폭탄을 맞기보다 자식에게 물려주는게 나을 것 같기도 합니다.

문제는 증여세를 내야 하는데, 재산 가액을 어떻게 신고하는 것이 절세에 도움이 되는지 궁금합니다. 증여 등기를 해주는 법무사 사무실에서 작성하는 취득세 기준금액으로 신고해야 할지, 주변 시세와 비슷하게 신고하면 될지 궁금합니다.

Answer☞

재산을 무상으로 넘겨줄 때 부담하는 세금, 즉 ‘증여세’는 증여 대상 재산을 평가하는 것이 아주 중요합니다. 매매처럼 실제 거래가액이 발생하는 것도 아니고 대부분 증여는 자녀처럼 특수관계자와 이뤄지기 때문에 소위 말하는 ‘시세’보다 낮은 가액으로 이전될 수도 있기 때문입니다. 따라서 납세자와 과세(課稅) 관청의 입장 차이가 커 다툼이 자주 벌어집니다. 다주택자가 증여를 통한 명의 이전을 하기 전 주택의 평가 원칙을 반드시 알아둘 필요가 있습니다.

■공시가격보다 ‘시가(時價)’가 우선

많은 납세자들은 증여를 통해 부동산을 명의 이전하는 경우 무조건 공시가액(또는 기준시가)으로 재산을 평가하는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 많습니다. 때론 취득세 기준금액으로 평가하는 것으로 알고 있습니다.

하지만 증여 재산을 평가할 때는 원칙적으로 ‘시가(時價)’로 평가해야 합니다. 다만, 시가가 없거나 적용이 어려운 경우 ‘공시가액’를 부득이하게 적용하는데 이를 법률 용어로 ‘보충적 평가가액’이라고 합니다. 결론적으로 증여세를 부과할 때 가격이라고 하면, 우선 시가를 기준으로 하고 시가를 알기 어렵다면 공시가액 등을 활용하는 것입니다.

그렇다면 세법에서 말하는 ‘시가’는 어떤 금액일까요. 세법에서는 시가에 대하여 불특정 다수인 간에 자유롭게 거래되는 가액이라고 정의합니다. 통상 실무적으로 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가액을 말합니다.

아울러 평가 대상 재산과 면적·위치·용도·종목·기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가격을 기준으로 활용하기도 하는데 이를 ‘유사매매사례가액’이라고 합니다. 유사매매 사례가액이 가장 빈번하게 사용되는 주택 유형이 아파트(공동주택)입니다. 예를 들어 ‘00 아파트’ 101동 12층의 1206호를 증여하면서 가격을 평가한다면 같은 단지, 같은 동(棟), 비슷한 층의 거래 가격이 ‘유사매매사례가액’이 됩니다.

■“단독주택은 공시가격 주로 적용”

통상 주택은 단독주택과 공동주택으로 구분합니다. 국토교통부도 주택 공시가격을 ‘개별주택가격’과 ‘공동주택가격’으로 따로 고시합니다. 주택을 증여하면 원칙적으로 시가를 우선 적용해야 하는데 문제는 주택 종류에 따라 시가가 존재하는 경우와 그렇지 않은 경우가 발생한다는 점입니다. 따라서 증여하려는 주택 유형에 따라 재산평가 기준이 달라질 수 있습니다.

아파트는 표준화되고 규격화된 주택이어서 시가가 존재할 가능성이 높습니다. 앞에서 예를 든 것처럼 ‘유사매매사례가액’의 존재 가능성이 매우 높습니다. 반면 단독주택은 아파트에 비해 유사한 주택이 흔치 않아 유사매매사례가액 적용 가능성이 상대적으로 낮습니다. 따라서 단독주택은 공시가격 등 보조 수단이 활용되는 경우가 많습니다.

납세자가 증여세 부담을 조금이라도 줄이기 위해선 증여계약서 작성 이전에 반드시 유사매매 사례가액을 확인해야 합니다. 국세청에서도 납세자 신고 편의를 위해 유사매매사례가액 조회서비스를 지난 7월 18일부터 시행하고 있습니다. 다만, 아직 시행초기여서 유사매매 사례가액이 실시간으로 조회되지 않아 추가로 확인해야 합니다. 다수의 유사매매사례가액이 존재하는 경우엔 증여일에 가장 가까운 시기의 거래가액으로 평가하면 됩니다.

하지만 아파트를 증여할 때 무조건 유사매매사례가액을 적용해야 하는 건 아닙니다. 예를 들어 얼마 전 거래된 옆 동 아파트는 큰 돈을 들여 인테리어를 해서 이례적으로 높은 가격에 거래될 수도 있기 때문입니다. 이 경우에는 납세자가 유사매매사례가액이 통상적인 가격이 아니라는 점을 입증해 과세 관청에 소명하면 다른 가격을 기준으로 삼을 수도 있습니다. 이런 경우에도 입증 책임은 납세자에게 있고, 납세자 스스로 적극 소명해야 한다는 점을 잊지 말아야 합니다.