'아파트 쪼개기' 사업의 모든 것, Q&A로 알아보기

조선일보 땅집고와 얼론투게더가 함께 하는 ‘투·하우스(Two-House)’ 프로젝트는 대형 아파트 한 채를 원룸을 포함한 두 채로 나누고, 원룸에서 월세를 받을 수 있도록 한 것이 핵심입니다.

이번 프로젝트와 관련한 궁금증을 문답으로 정리했습니다.

-아파트 한 채를 두 채로 쪼개는 것은 법적으로 문제없나요.
“법적으로 허용된 사업입니다. 국토교통부는 지난 7월 ‘기존 공동주택 세대구분 설치 가이드라인’를 발표했습니다. 여기에는 기존 아파트를 세대 분할하는 방식과 기준이 구체적으로 담겨 있습니다. 국토부 관계자는 “세대 분할 사업으로 중장년층이 생활비 일부를 충당해 가처분 소득이 늘어고, 1인 가구 원룸 수요도 충당할 수 있어 반드시 필요한 사업”이라고 했습니다.”

-모든 아파트를 두 채로 쪼갤 수 있나요.
“대부분 중대형 아파트는 투·하우스(Two-House)로 개조해 1채를 원룸으로 만들 수 있습니다. 하지만 모든 아파트에서 가능한 것은 아닙니다. 우선 방이 3개 이상, 욕실이 2개 이상이어야 합니다.
구조적으로 개조 자체가 불가능한 아파트도 있습니다. 예를 들면 출입구를 따로 분리할 수 없거나 별도 주방 설치가 안되는 경우 등입니다. 일단 얼론투게더에 아파트 주소와 정확한 동·호수 등을 알려주시고 상담 신청하면 세대 분할 공사가 가능한지, 수익성이 있는지 파악해 5일 이내에 연락드립니다.”

-집 소유주를 대신해 사업 모든 과정을 대신해 준다고 했는데.
“투·하우스 프로젝트는 세대분할 개조 공사만 하는 것이 아니라 이와 관련된 모든 업무를 총괄위탁받아 처리하는 방식으로 진행합니다. 설계와 견적, 아파트 입주민 동의서 받기, 해당 관청에서 공사 허가와 사용검사 받기 등도 얼론투게더가 대신해 드립니다. 원룸에 들어갈 침대, 책상 등 가구와 세탁기, TV, 주방 가전제품까지 일괄 설치해 드립니다.”

-투자비는 얼마나 들까요.
“일반적인 중대형 아파트 기준으로 총 투자비는 3000만원 안팎, 구조 변경을 많이 해야 하거나 거실 딸린 원룸을 만들 때는 4000만원 안팎 들 수 있습니다. 세대 분할로 인한 배관·발코니 확장·출입문 공사 등이 필요합니다.”

-투자수익률은 어느정도 나옵니까.
“현재 서울·수도권 기준으로 원룸 주택 월세는 다가구·다세대·빌라인 경우 30만~40만원, 오피스텔은 50만~60만원 수준이빈다. 투·하우스의 월세는 입지에 따라 차이가 있겠지만 월 40만~50만원 안팎이 예상됩니다. 공실 등을 고려하면 투자비 대비 수익률은 연 15% 안팎 나옵니다. 대학가·업무지구 주변, 역세권 아파트처럼 원룸 수요가 많은 지역에서는 수익률이 더 올라갑니다. 사업주와의 상담을 통해 구체적인 수익성 분석이 이뤄질 예정입니다.”

-멀쩡한 집을 쪼개면 가치가 떨어지지 않을까요.
“최근 주택시장에선 40~50평대 대형 아파트는 매매·임대시장에서 수요자가 없어 이미 가치가 떨어지고 있습니다. 일부 지역에선 중형 아파트 가격이 대형 아파트보다 더 비싸게 거래되는 ‘가격 역전 현상’도 나타납니다. 실제 경기 분당신도시 이매동의 A 아파트는 전용 84㎡(공급면적 30평대)의 시세가 6억8000만원인데, 114㎡(공급기준 40평대)의 가격은 6억5000만원입니다.

하지만 ‘투·하우스’ 프로젝트를 통해 월세가 나오는 원룸과 30평대 아파트로 나누면 오히려 몸값이 오를 가능성이 큽니다. 실제 서울 동대문구 용두동의 ‘롯데캐슬리치’ 아파트 세대분할형 114㎡ 아파트가 8억5000만원, 같은 크기의 일반 아파트는 7억5000만원 정도 됩니다.”

-세입자도 구해주나요.
“물론입니다. 첫 세입자는 얼론투게더가 책임지고 구해드리는 ‘책임임차 보장제’를 계약서에 명시합니다. 공사 완료 후 집 소유주와 협의해 적정한 보증금과 월세를 정합니다. 중개수수료도 얼론투게가 부담합니다. 그리고 세입자를 못 구하더라도 1년 동안 얼론투게더에서 투자비 대비 수익률 연 5%를 보장해드립니다.

‘투·하우스 프로젝트’를 통해 기본적으로 젊은 세대가 주거환경이 좋은 아파트형 원룸을 쉽게 구할 수 있도록 지원하려는 목적도 갖고 있는 만큼 보증금은 월세 3개월치 안팎으로 낮게 책정할 것을 권장합니다.”

-30평대 아파트도 투 하우스로 만들 수 있나요.
“불가능하지는 않습니다. 다만 세대분할로 새로 생기는 원룸은 최소 면적이 14㎡를 넘도록 규정하고 있습니다. 준공연도가 오래된 30평대 아파트는 세대분할 공사를 해도 이 면적을 충족시키기 힘든 경우가 많습니다. 독립 생활이 가능한 수준의 실내공간만 확보할 수 있다면 30평대도 세대분할을 할 수 있습니다.”

-세대분할로 원룸만 만들어야 하나요.
“그렇지는 않습니다. 주택 구조에 따라 작은 방 2개를 합쳐 ‘거실이 있는 원룸’이 가능합니다. 60~70평대 아파트는 투룸도 만들 수 있습니다. 이런 임대용 주택은 월세를 좀 더 높게 받을 수 있습니다. 어떻게 공사를 할지는 사업주와 협의해 결정합니다.”

-집 소유주가 직접 살지 않고 세를 준 아파트도 투·하우스 사업이 가능한가요.
“가능합니다. 대형 아파트는 세입자 구하기가 어렵지만 중소형 2채로 나누면 전·월세 놓기가 수월하고 수익률도 높아질 것으로 예상됩니다. 세입자와 사전 협의를 거쳐 세대분할 공사를 진행해야 합니다.”

-투자비가 부족하면 어떻게 하나요.
“얼론투게더는 우리은행과 협약을 맺고 ‘투·하우스’ 사업 전용 대출 상담센터를 개설했습니다. 전담 직원과 상담을 통해 주택담보대출 또는 보증서 대출(서울보증보험) 등을 활용해 부족한 자금을 융통할 수 있습니다.”

[투·하우스 사업위탁 신청자 모집]

■신청 대상:서울·경기·인천 지역에 소재하는 아파트 소유자
(단, 방 3개와 욕실 2개 이상을 모두 갖춘 경우에만 신청 가능)

■신청 기간: 2017년 9월12~29일

■시범사업자 선정 방법
-신청서 접수 후 5일 이내로 세대분할 가능 여부 회신
(단, 해당 아파트 평면도가 없을 경우 시간이 더 걸릴 수 있습니다.)
-시범사업자로 최종 선정되면 현장 방문 후 위탁계약 체결하고 사업 진행

■사업 진행 절차
상담 및 신청서 접수→1차 사업타당성 분석(서류 검토) →2차 사업타당성 분석(현장 방문) →계약체결→인허가 밎 입주민 공사동의 절차 진행→리모델링 공사→준공 및 사용 검사 신청→임차인 모집 및 임대차 계약

■사업 자세히 알아보기
-얼론투게더 홈페이지(http://www.alonetogether.kr)를 참고하세요

■사업 신청방법
-아래 사업 신청하기를 누른 후 양식을 작성해 주세요
(사업 신청하기)
-얼론투게더 홈페이지의 ‘사업위탁 알아보기’에서도 신청 가능합니다

■문의: ☎(02)724-6391~3, 이메일 alonetogether2017@naver.com