연인 명의로 분양받은 오피스텔, 헤어진 뒤 돌려받고 싶은데

[이필용 변호사의 법률TALK]

“사실혼 관계 연인 명의로 분양 받은 오피스텔, 헤어질 때 돌려받을 수 있을까”

Question☞

‘나법률’씨는 지난 10여 년 간 B씨와 사실혼 관계로 지내왔다. 나씨는 5년 전쯤 1억원 정도되는 오피스텔을 분양 받으면서 세금을 줄이기 위해 분양계약과 이전 등기는 B씨 명의로 했다. 즉 분양계약 당시 계약명의자와 등기명의자는 B씨였지만, B씨는 A씨의 부탁에 따라 명의만 빌려줬을 뿐 분양 대금은 모두 나법률씨가 냈다. 분양 후 5년이 지난 현재 오피스텔의 가치는 1억 5000만원으로 올랐다.

하지만 나씨와 B씨는 성격 차이로 최근 헤어지게 됐다. 나씨는 B씨와 헤어지면서, B씨 명의로 된 오피스텔은 돌려달라고 했다. 하지만, B씨는 “내 명의로 분양 받았으니 내 재산”이라며 돌려주기를 거부했다. 사랑하던 연인이 돌변해 버린 것이다. 나씨는 소송을 해서라도 오피스텔을 돌려 받을 생각이다. 이게 가능할까.

Answer☞

나법률씨의 경우처럼 부동산의 실제 소유자와 등기 명의상 소유자가 다른 소유형태를 ‘명의신탁’이라고 합니다. 명의신탁에는 구체적으로 3가지 유형이 있습니다. 첫번째로 신탁자 소유의 부동산의 등기 명의를 직접 수탁자에게 이전시켜 두는 양자간 명의신탁이 있습니다. 두번째로 신탁자가 누군가(제3자)로부터 부동산을 사들이는 계약을 체결하면서 이전등기 명의만을 수탁자 명의로 하는 3자간 등기명의신탁이 있습니다. 세번째로 신탁자가 매수자금을 제공하는 대신 부동산 매매계약 및 이전등기는 모두 수탁자 명의로 이행하는 계약명의신탁이 있습니다. 나법률씨의 사례는 계약명의신탁에 해당합니다.

현재 시행되고 있는 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’ 에 따르면 3가지 유형의 모든 부동산 명의신탁은 모두 무효입니다. 명의신탁이 보통 탈세를 하기 위해서나, 강제집행을 피하기 위해 불법적인 목적으로 악용되기 때문에 현행 법에선 모든 명의신탁을 인정하지 않고 있습니다.

결론부터 말씀드리자면 나씨는 B씨로부터 오피스텔 소유권 전체를 돌려받는 것은 힘듭니다. 다만, B씨가 1억5000만원에 오피스텔을 팔았다면, 처음 오피스텔을 분양 받았을 때의 가격(1억원)은 돌려 받을 가능성이 있습니다. 그러나 오피스텔의 가격 상승분(5000만원)은 돌려받기 힘들 것으로 보입니다.

이유는 이렇습니다. 나씨와 B씨 사이의 오피스텔에 관한 계약명의신탁 약정은 법률에 따라 무효입니다. 오피스텔 분양회사 입장에선 나씨와 B씨 사이의 관계를 알 수 없고, 명의신탁 약정 사실도 알 수가 없기 때문에 오피스텔 분양회사와 B씨는 정당하게 오피스텔 매매 계약을 맺었다고 법률에선 판단합니다. 따라서 나씨가 명의신탁을 해지하겠다며 B씨를 상대로 오피스텔 소유권의 반환을 요구하는 소송을 제기해도 법원에서 받아 들이지 않습니다.

하지만 이런 경우 B씨는 명의신탁 약정을 했다는 이유만으로 1억원이 넘는 오피스텔을 공짜로 소유하게 되는데 이 역시 법률상 ‘공평의 원칙’에 반하는 결과를 가져 옵니다. 따라서 법원은 이런 경우 나씨의 청구에 따라 오피스텔의 소유권이 아닌 오피스텔의 ‘최초 매수가액’을 B씨로부터 부당이득으로서 되돌려 받을 수 있도록 판결하고 있습니다. (대법원 2014.8.20.선고 2014다30483판결) 따라서 나씨는 B씨를 상대로 ‘부당이득반환 청구 소송’을 내면 오피스텔 분양가격인 1억원을 돌려받을 수 있습니다.

그러나 이런 경우에도 오피스텔의 법적인 소유자는 B씨이기 때문에 분양 받은 이후 현재까지의 시세차익 5000만원은 모두 B씨가 갖게 됩니다.

위 사례에서 B씨가 단순히 오피스텔을 나씨에게 돌려주지 않을 뿐 아니라 다른 사람에게 팔아버린다면 어떻게 될까요. 이 경우에도 B씨는 오피스텔의 정당한 소유권자이기 때문에 특별한 사정이 없는 없으면 이 거래는 정당하게 성사됩니다. 다만, 나씨는 B씨에 대하여 오피스텔의 처음 매수가액(1억원)은 부당이득이니 이 돈을 돌려달라는 반환청구 할 수는 있습니다.

부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률 시행 이후에도 현실에서 여러가지 탈법적인 목적으로 부동산 지분 또는 부동산 전체에 대한 명의신탁이 이뤄지고 있는 것이 사실입니다. 하지만 명의신탁을 할 경우 재산권을 제대로 행사할 수 없는 위험이 있다는 사실을 명확하게 알아 둘 필요가 있습니다.