재건축 여러채 사도 분양은 1채만...잠실,압구정 등 투자 직격탄

정부가 19일 발표한 부동산 대책의 핵심 중 하나가 재건축 조합원에 대한 신규 주택 공급 수 규제다. 앞으로 서울 등 청약조정대상지역 내의 재건축 아파트 소유자는 기존 주택을 2채 이상 보유하더라도 원칙적으로 새로 짓는 주택을 1채만 받을 수 있게 된다. 나머지 보유 주택은 관리처분인가 이전까지 매각하거나 조합측과 협의해 현금으로 정산해야 한다.

서울 송파구 잠실 주공5단지, 강남구 압구정동 현대, 강남구 대치동 은마아파트 등 아직 사업초기 단계에 있는 강남 주요 재건축 단지가 이번 규제를 받게 될 것으로 보인다. 강남·서초·송파구 등 강남3구 전체로 재건축 단지 70여곳, 5만여가구가 규제 대상으로 추산된다. 이들 단지는 투자 수요가 줄면서 집값에도 영향을 미칠 전망이다.

­―서울에서는 현재 3채까지 새 주택을 받을 수 있는데, 어떻게 달라진다는 건가.
“현재 재건축 조합원은 서울 등 과밀억제권역의 경우, 기존 보유 주택 수에 관계없이 최대 3채까지 새 주택을 받을 수 있다. 그 외의 지역에서는 기존 소유 주택 수만큼 새 주택을 분양받을 수 있다.

하지만 이번 대책에 따라 앞으로는 과밀억제권역 여부와 상관없이 청약조정대상 지역으로 선정되면 재건축 조합원은 원칙적으로 1채만 분양받을 수 있게 된다.

예를 들어 현재 서울에 재건축 대상 주택을 소유한 조합원은 기존 주택의 면적이 크거나 소유 주택 수가 많은 경우 최대 3채까지 새 주택을 받을 수 있었다. 하지만 앞으로는 새 주택을 1채만 받을 수 있고, 나머지 주택은 평가액에 따라 현금으로 돌려받게 된다.”

―예외적으로 2주택까지 분양받을 수도 있나.
“새 규제 적용 후에도 기존에 소유한 주택의 가격 또는 주거 전용면적 범위 내에서는 전용 60㎡ 이하 소형아파트를 포함해 2채까지 분양을 받는 것이 허용된다.

예를 들어 기존에 주거전용 면적이 150㎡인 주택을 소유하고 있는 조합원은 전용 59㎡ 1채와 전용 91㎡ 이하 1채 등 2채를 분양받을 수 있다. 또 84㎡ 2채를 보유한 조합원이라면 전용 59㎡ 1채와 109㎡ 1채 등 2채를 분양받는 것도 가능하다.

단, 이렇게 한 조합원에게 2주택을 분양하려면 재건축 관리처분계획에 이런 내용이 반영돼야 한다.”

―이번 조치는 언제부터 적용하나.
“정부는 이달에 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’을 발의해 이르면 9월부터 시행한다는 계획이다. 개정 법률의 시행일 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 재건축 조합부터 새 규정이 적용된다.

부동산리서치회사인 부동산114에 따르면 현재 청약조정지역에서 사업시행인가를 받지 않은 재건축 추진 아파트는 총 180개 단지 10만6000여가구로 파악된다.

지역별로는 서울이 152개 단지(8만1670가구)로 가장 많고 부산이 18개 단지(1만2800가구), 경기도가 10개 단지(1만1536가구) 등이다.

특히 강남권이 많다. 강남구의 경우 사업승인 이전 단지가 37곳(2만1406가구)로 가장 많고, 서초구가 25곳(1만6929가구), 송파구가 11곳(1만5829가구)에 달한다.

이들 사업 초기 단계의 강남권 재건축 단지들은 조합원 주택 공급 수 제한으로 투자 수요가 일부 줄어들 것으로 관측된다. 서울 강남의 경우 송파구 잠실 주공5단지, 강남구 압구정동 현대, 강남구 대치동 은마아파트 등이 대표적이다.

부유층 가운데에는 투자 목적으로 같은 재건축 아파트를 몇 채씩 보유하는 경우가 있는데, 앞으로 이런 사람들이 새 아파트를 한 채씩만 가질 수 있으므로 서서히 물량을 시장에 내놓으면서 가격 안정 효과도 있을 수 있다는 분석이다.

반면 이미 사업시행인가 신청 단계를 넘어선 단지는 반사이익을 볼 것으로 보인다. 관리처분인가를 받은 서울 강동구 둔촌 주공이나 관리처분인가가 임박한 서울 강남구 개포 주공아파트 등이 대표적이다.”