[입주단지 분석] e편한세상 신촌 ③투자가치

“도심 접근성이 좋은 지하철 2호선이 단지와 바로 연결되는 뛰어난 교통 여건,
단지 옆에 초·중·고를 끼고 있다는 것은 장점이다.
반면 언덕 지형, 단절된 단지 배치, 조경 부족 등은 단점이다.”


서울 서대문구 북아현동 ‘e편한세상 신촌’ 아파트는 2015년 4월 일반 분양할 당시 분양가(기준층)가 전용 59㎡ 5억9000만원, 84㎡가 7억3000만원 정도였다. 당시에는 분양가가 비싸다는 의견이 많았고 일부 미계약도 발생했다. 하지만 현재 시세는 전용 59㎡는 최고 7억원 전후, 84㎡는 최고 8억원 중반으로 분양가에 1억원 이상씩 웃돈(프리미엄)이 붙었다. 다만 동별, 층·향별로 프리미엄에 수천만원씩 차이가 있다.

2000가구 가까운 대단지이다보니 입주 기간 중 물량 부담으로 인해 전세금이 약세를 보였다. 작년 12월부터 입주한 조합원 분양분(1~3단지)의 경우 올 2월 초까지 전세금이 하락해 59㎡는 4억 5000만원, 84㎡는 5억5000만원선에 거래됐다. 이후에는 전세 매물이 소진되면서 점차 시세를 회복하는 중이다. 현재는 각각 5억원, 6억원 전후로 매물이 나온다. 아현역 H공인중개사무소 관계자는 “일반 분양분은 입주 기간이 5월 중순까지로 여유가 있고 물량 부담도 상대적으로 크지 않아 전세 시세는 차츰 오를 것으로 예상한다”고 했다.

서울 강북 지역에서 84㎡ 기준 8억원 중반 아파트는 비싸다는 평가도 나온다. 하지만 아현뉴타운의 ‘마포 래미안 푸르지오’가 84㎡ 기준 최고 8억원 후반, 돈의문뉴타운의 ‘경희궁 자이’는 10억원 중반까지 오른 것과 비교하면 조금 낮은 평가를 받고 있다.

북아현뉴타운 개발이 진행되면서 주변 환경 개선 효과로 e편한세상 신촌을 비롯한 주변 아파트 가치는 더 오를 수 있다는 전망이 나온다. 노후 주택가 정비 뿐만 아니라 뉴타운 중심부에 대형 공원이 들어서고, 주변 도로도 정비되는 효과가 있기 때문이다. 북아현뉴타운에서 아직 남은 2구역과 3구역은 지하철 5호선 충정로역과 가까워 입지상으로 e편한세상 신촌이 있는 1구역보다 더 낫다는 평가다. 하지만 두 구역 모두 아직 관리처분인가 이전 단계여서 완성까지 얼마나 걸릴 지 알 수가 없다.

e편한세상 신촌 조합원 물량에는 예상하지 못했던 추가 분담금이 발생할 수 있어 주의가 필요하다. 현지 부동산 공인중개업소 등에 따르면 이 아파트 조합은 최근 조합원들에게 권리가액의 3.5% 정도 추가 분담금이 발생할 것이라고 통보했다고 한다. 조합원 권리가액이 1억원이라면 350만원을 추가로 낼 가능성이 있으니 매입 전 반드시 확인해야 한다.

e편한세상 신촌은 장단점이 뚜렷하다. 도심 접근성이 좋은 지하철 2호선이 단지와 바로 연결되는 뛰어난 지하철 교통 여건, 도심에도 불구하고 단지 옆에 초·중·고를 끼고 있다는 것은 장점이다. 반면 언덕 지형, 단절된 단지 배치, 조경 부족 등은 단점으로 꼽힌다.

종합적으로 보면 최근 주택 시장 트렌드는 환경 좋은 외곽 지역보다 마포·성동구 등 도심권과 가까운 아파트값이 상승하는 추세다. 뉴타운 개발이 제대로 진행돼 주거 환경이 개선되고 교육 환경이 나아지면 e편한세상 신촌과 같은 도심 아파트에 대한 선호도는 더욱 높아질 가능성이 있다.