[서용식의 탱고하우스]좋은 땅 고르는 것부터 성패 갈린다

종로에서 의류사업을 하고 있는 M씨는 정부에서 공동주택을 건설하는 임대사업자에게 취득세와 재산세 등을 면제해주는 ‘전월세시장 안정화 대책’을 실시한다는 소식에 귀가 뻔쩍했다. 평소 안정적인 고정소득을 얻고 싶어했던 M씨로서는 이번 정부 대책은 놓칠 수 없는 기회였다.

임대사업자로 변신을 꾀하기로 결정했지만 M씨가 해결해 나가야 할 일은 만만치 않았다. 당장 건물을 지을 땅도 M씨에게는 없었다. 자신이 소유한 토지에 건물을 건축하는 것도 보통 일이 아닌데, 마땅한 토지부터 물색해야 한다고 생각하니 M씨는 시작부터 막막했다.

잘 고른 땅이 임대사업 성공 여부를 결정한다

일반적으로 도시형생활주택의 사업비는 토지 매입비 60~65%, 건축비 30~35%, 기타 5%의 비중으로 구성된다. 무엇보다 중요한 것은 좋은 땅을 매입하는 것이다. 특히 토지매입 컨설팅이 이후 사업의 성공확률을 결정한다고 해도 과언이 아니다.

사업 성패(成敗)에 에 영향을 끼치는 세대 수, 접근도로의 방향 및 폭 등 매입 전, 토지에 대한 다각적인 분석을 통해 검증과정을 거친 후 토지를 매입해야 임대사업의 리스크를 줄일 수 있다. M씨는 컨설팅을 통해 성북구 길음동의 87평 규모의 낡은 단독주택을 매입했다.

길음동을 주목한 이유는 재개발이 한창 이루어지고 있는 동네이고, 서울 중심가와 멀지 않아 각종 호재가 작용할 수 있는 곳이기 때문이었다. 또한 길음동이 역세권으로 주변에 백화점, 이마트 등 대형 매장들이 있어 유동인구가 대단히 많고 입주자들이 생활하기 편리하다는 장점도 있었다.

정방형 보다는 북측 도로 낀 장방형이 좋아

도시형생활주택 건축 시 토지는 ‘정방형’보다는 북측에 도로를 둔 좁고 긴 ‘장방형’의 부지가 유리하다. 정방형의 경우 외부와 인접한 창, 편복도와 중복도의 장단점 등을 고려해 계획하고 나면 창을 낼 수 없는 나머지 면적이 너무 넓다. 이 때문에 중간 공간 활용성이 비효율적이다.

반면 장방형 대지는 효율적인 공간배치가 가능하다. 장방형 대지는 계단실이나 엘리베이터 등의 공용 공간을 자유롭게 배치할 수 있고, 보다 많은 세대 수 확보를 통한 수익률 향상도 기대할 수 있다.

마이바움 길음은 좁고 긴 장방형 대지의 장점을 살려 가운데 복도를 기점으로 양측에 세대를 가장 효율적으로 배치, 2~4층까지는 각 6세대씩, 5층은 4세대로 총 5.5~6평 규모의 원룸 22세대를 계획했다.

1층은 전체를 필로티 주차장으로 활용해 10대를 주차할 수 있게 했다. 외관 창문은 각 세대의 기준창호와 함께 전면이 긴 세대 공간을 보완해 줄 수 있는 세로로 긴 창을 추가해 안정감을 더했다. 코너에는 통유리를 배치함으로써 어두울 수 있는 계단에 밝은 빛이 들어올 수 있도록 했다.

마이바움 길음은 컨설팅을 통한 정확한 입지선정부터 수익형부동산 개발에 가장 적합한 대지 형태 선택, 가장 높은 수익률을 올릴 수 있는 공간 디자인을 고려한 덕에 투자대비 9%의 수익률을 확보했다.