[서용식의 탱고하우스]다락방 서재·침실로 '수익'과 '인기' 모두 잡아

여러 건물을 가지고 임대사업을 하고 있었던 건축주 L씨. 그는 동대문구 전농동에 카센터 부지를 소유하고 있었는데, 월임대료 체납으로 골머리를 썩고 있었다. 세입자를 내보내고 수익형부동산을 계획하기로 결정했으나, 대지위치가 좋지 않아 임대사업을 하기에는 다소 리스크가 있었다.

‘마이바움 전농’은 불리한 위치조건 때문에 일반적인 원룸 형태로 계획하면 임차인 유치에 어려움이 있을 것으로 예상됐다. 공실 위험을 줄이기 위해 1인 가구뿐만 아니라 신혼부부와 같은 2~3인 가구까지 보다 다양한 수요층을 확보할 수 있는 구성이 필요했다.

마이바움 전농은 1~2층에 근린생활시설 2실, 2~4층에 6평 규모의 원룸 19세대, 4~5층에는 8개의 다락 세대를 둔 1인용＋2~3인용 복합 임대 상품으로 만들어졌다.

그 중에서도 도시형생활주택 실수요자들이 선호하는 중층구조는 자유로운 공간의 구분과 활용이 가능해, 좁은 공간을 매우 효율적으로 사용할 수 있다는 장점이 있다.

다락 공간은 상대적으로 사생활 보호가 필요한 침실 공간으로 사용하거나, 집중력 있는 환경이 필요로 되는 서재와 같은 작업 공간으로 계획할 수 있다. 비오는 날 다락 서재에서 책을 읽는 낭만은 덤이다.

전문적인 임대관리…‘단기임대’로 수익 높여

마이바움 주택임대관리 서비스를 담당하는 매니저가 현장조사를 실시한 결과 마이바움 전농은 청량리역과 신답역 둘 중 어느 역에도 썩 가깝지 않아 역세권이라고 하기엔 무리가 있었다. 주변 대학과도 약 1㎞가량 떨어져 있어 대학가라고 하기에도 역부족이었다.

마이바움 매니저는 ‘단기임대’ 전략을 수립했다. 보통은 1~2년 정도의 계약기간을 두고 임대차계약을 진행하는 것이 일반적이나, 마이바움 전농은 최소 계약기간을 2개월로 설정하고 단기계약이 가능하다는 내용으로 홍보를 진행했다.

전략은 딱 들어맞았다. 보증금이 모자라거나 사정상 임차기간을 길게 설정할 수 없는 수요자들이 하나 둘씩 모여 입주하기 시작한 것이다.

단기임대의 장점은 이러한 잠재 수요자를 유치할 수 있을 뿐만 아니라 건축주의 수익률 향상에도 영향을 미친다는 점이다. 가령 1년 이상 계약 기준으로 보증금 1000만원에 월임대료 50만원이라고 한다면, 단기계약의 경우 보증금 100만원에 월임대료 60만원을 받을 수 있다.

보통 단기계약의 경우 20% 더 비싼 월임대료를 받을 수 있으며, 3개월 단기임대의 경우 3개월분 임대료를 보증금과 함께 입주 시 선불로 받을 수 있다. 또한 임대기간만료 시점에 기간연장을 원하는 입주자가 많아 추가수익도 노려볼 수 있다.

커피전문점 유치하려 바리스타 학원에 직접 홍보

마이바움 전농은 2층까지 근린생활시설이 계획됐는데, 이 곳의 임대차 유치에 대한 방안도 필요했다. 근린생활시설은 단기임대를 하기도 힘들지만 건축주 입장에서 받아야 하는 임대가격이 어느 선까지 정해져 있기 때문에 임대차 시장 가격과의 간극을 조율하기란 쉽지 않은 일이었다.

주변에 카페가 없어 1층 근린생활시설에 커피전문점을 임대하면 괜찮을 것으로 분석됐다. 바로 바리스타 학원 및 커피관련 업체에 커피전문점에 적합한 상가시설이 있음을 홍보했다. 이내 카페 창업을 희망하는 임차인에게서 연락이 왔고, 시세보다 높은 가격에 계약을 체결할 수 있었다.

마이바움 전농은 전문적인 주택임대관리를 통해 주택 및 근린생활시설 각각의 수요에 맞는 전략적 타겟팅(strategic targeting)으로 불리한 위치적 약점을 극복하고 잠재적인임차인을 유치해 낸 성공적인 사례다.