[지금 여기!] ①14년만에 완성되는 왕십리뉴타운(상)

2002년 시범지구 지정…서울 강북 대표 서민村
2012년 첫 분양 참패하며 “성공 힘들다” 전망
1구역 입주 후 대반전…직주근접 부각돼 인기
폭탄세일했는데 이제는 최대 1억7천만원 웃돈

서울 성동구 ‘왕십리뉴타운’은 2012년 첫 분양 당시만해도 그야말로 미운오리 새끼였다. 미분양이 넘쳐 최초 분양가에서 최대 6000만원까지 폭탄 세일을 해야 했다. 하지만 4년 후인 현재 왕십리뉴타운은 서울의 핫 플레이스로 주목받고 있다. 분양가에 1억5000만원 정도 프리미엄(웃돈)이 붙었다.

왕십리뉴타운은 2014~2015년 입주한 1·2구역 ‘텐즈힐’ 아파트와 이달 말 입주를 앞둔 3구역 센트라스 아파트로 이뤄진다. 1구역 1702가구, 2구역 1148가구, 3구역 2789가구를 합쳐 총 5639가구가 들어서는 도심 속 미니 신도시다. 1960~70년대 서울의 대표적 서민 주거지에서 직주근접(職住近接)을 내세운 새로운 중산층 주거지로 탈바꿈한 왕십리는 서울시 뉴타운의 성공 케이스로 꼽힌다. 조선닷컴의 부동산·인테리어 콘텐츠 플랫폼 땅집GO가 ‘왕십리뉴타운’의 성공 요인, 장·단점, 향후 투자 가치 등을 2회에 걸쳐 짚어봤다.

■미나리꽝에서 강북 대표 주거지로

왕십리뉴타운이 들어선 성동구 왕십리동 일대는 1960~70년대 미나리꽝과 연탄 공장이 밀집했던 서민 주거지역이었다. 과거부터 왕십리 일대는 입지 여건은 뛰어나다는 평가를 받았다. 시청·광화문 등 서울 도심과 가까운데다 사통팔달로 서울 어디든 뻗어나간 지하철 노선을 갖춘 교통의 ‘핵’이었다. 그러나 2010년대 초반까지만 해도 주거지로서는 ‘물음표’가 붙었다. 정돈되지 않은 주거환경, 기반시설 부족, 열악한 학군 등 이유는 많았다.

왕십리의 운명이 바뀌게 된 건 14년전인 2002년이다. 당시 이명박 서울시장이 강남·북 균형 발전을 위한 도시 재개발 사업으로 뉴타운 정책을 발표한 것. 길음·은평·왕십리 등 3곳을 1차 뉴타운 시범지구로 지정하고 본격 개발에 나섰다. 왕십리뉴타운(33만7000㎡)이 우여곡절 끝에 2012년 본격 개발이 시작될 때만 해도 성공을 확신했던 이들이 많지 않았다. 실제 왕십리뉴타운 2구역 센트라스 아파트가 3.3㎡ 당 2000만원(전용면적 59㎡ 기준) 정도 가격에 분양되자, ‘너무 비싸다’는 의견이 많았다. 결과적으로 분양 참패로 이어졌다. “그럴줄 알았다”는 전문가들도 많았고, 미분양 아파트 상당수는 할인 분양을 감수해야 했다.

하지만 이제 분위기는 완전히 바뀌었다. 30~40대 직장인 수요자들이 ‘도심 접근성’과 ‘교통’을 주거지 선택의 최우선 요소로 고려하면서 왕십리뉴타운에 대한 재평가가 이뤄진 것이다. 여기에 부동산 경기 호황과 맞물리면서 왕십리뉴타운 아파트 시세는 3.3㎡ 당 2700만원(전용면적 59㎡ 기준)으로 4년 만에 35% 정도 급등했다.

현재 왕십리뉴타운 아파트 매매가격은 전용면적 59㎡가 6억원대 후반, 84㎡는 8억원대 초반이다. 강북에서 비교 대상으로 꼽힐 만한 마포구 공덕·아현동(전용면적 59㎡ 7억원, 84㎡ 8억5000만원)이나 성동구 옥수동(전용면적 59㎡ 7억원대 초반, 84㎡ 8억원대 후반)보다 약간 낮은 수준이다.

■사통팔달 교통…도심 속 미니 신도시

왕십리뉴타운은 지하철 2호선 상왕십리역과 붙어 있다. 2호선·5호선·경의중앙선·분당선이 지나는 왕십리역도 불과 한 정거장 떨어져 있다. 지하철 교통에서는 서울에서 가장 좋다고 해도 과언이 아니다. 광화문·시청과 가까운 직주근접형 주거지이면서 강남 진입도 편리하다는 것이 최대 장점이다. 여기에 단순한 재개발이 아닌 뉴타운 방식을 적용해 도로·공원 등 기반시설도 충분히 확보했다.

마포구 공덕·아현동 일대는 광화문이나 여의도가 가깝고, 성동구 옥수동 일대는 강남과 가깝다. 왕십리는 두 지역의 중간 정도되는 입지여건을 갖췄다고 평가된다.

상왕십리역 1번 출구로 나오면 지상25층으로 우뚝 선 왕십리뉴타운 3구역 센트라스 아파트가 보인다. 이달 말 입주를 앞두고 지상층 상업시설 공사가 마무리 단계다. 조경과 도로 공사 중인 센트라스를 지나 북쪽으로 5분 정도 걸어가면 작년 4월 입주를 시작한 1구역 텐즈힐 아파트가 나타난다.

텐즈힐 안으로 들어가면 아파트 숲 사이로 나무와 풀을 심어놓은 조경시설이 눈에 들어온다. 아파트 동과 동 사이로 공원 같은 산책로에 작은 개울과 연못도 있다. 단지 안에 초등학교가 있고 단지를 가로·세로로 관통하는 자동차 도로 양 옆으로는 상업시설들이 늘어서 있다.

왕십리 뉴타운은 교통이 편리하지만 상대적으로 주거 환경이 낙후돼있던 왕십리 일대에 처음 생기는 5600여가구 규모 대규모 주거단지다. 주차장을 모두 지하에 두고 지상에는 나무와 풀을 심고 산책로를 내서 공원처럼 꾸며 놓은 것이 2010년 전후로 완공된 대단지 아파트의 특징인데 도심권에서는 뉴타운 외에는 찾아보기 어렵다.

왕십리 뉴타운 1·2·3구역 아파트는 모두 네모 반듯한 땅에 지어졌다. 정돈이 잘된 도로와 단지 경계가 신도시를 연상시킨다. 1·2·3구역 모두 지형이 평탄해 걸어다니기 편리한 것도 강북권 대단지에서 흔히 찾아볼 수 없는 장점이다. 뉴타운 안에 학교·상업시설 등 각종 생활기반시설도 들어서 있다.

■전용 84㎡ 시세 1억7000만원 올라

왕십리뉴타운에서 가장 빠른 2014년 2월 입주한 2구역 텐즈힐 아파트의 실거래 가격을 보면 왕십리뉴타운의 집값 흐름을 가늠해 볼 수 있다.
2012년 분양 당시 2구역 분양가는 전용면적 59㎡가 4억5000만~4억8000만원, 전용면적 84㎡ 가 6억2000만~6억6000만원이었다. 하지만 당시 부동산 경기 불황 여파로 대거 미분양됐고 대대적인 할인 분양이 이뤄졌다. 전용면적 59㎡가 1000만~2000만원, 84㎡는 5000만~6000만원까지 가격을 깎았다. 전용면적 84㎡ 기준으로 7억9000만원 전후인 현재 매물 가격에 비해 1억7000만원 정도 낮았으니 당시 수분양자들은 꽤 많은 차익을 남긴 셈이다.

현재 전용면적 59㎡는 6억원 중반에 실거래가 이뤄진다. 전용면적 84㎡는 7억 7000만원까지 거래됐다. 현재 매물 호가는 실거래가보다 1000만~3000만원쯤 높다.

3구역 센트라스는 1·2구역이 모두 입주한 이후 분양돼 처음부터 투자 열기가 높았다. 작년 3월 전용면적 59㎡가 5억2000만원대, 전용 84㎡가 6억3000만원대 일반 분양 직후부터 3000만원 이상 웃돈이 붙더니 현재는 웃돈만 최대 1억3000만원으로 불었다.

[하편에 계속됩니다]