편의점 개발 13년 베테랑의 돈버는 가게 터 찾는 비법

상가 투자와 창업에 성공하려면 정확한 상권(商圈) 분석과 입지 선정이 가장 중요하다. 조선닷컴의 부동산·인테리어 콘텐츠 플랫폼 땅집GO가 점포 개발에 잔뼈가 굵은 최고 베테랑들을 만났다. 이들이 ‘돈 버는 가게 자리’ 찾는 자신만의 ‘비밀노트’를 공개했다.

[달인의 비밀노트] ①양유장 GS25 팀장

“돈버는 편의점 터? 유동인구만 따지던 시절 지났다”
오피스텔 밀집지가 ‘최고’…아파트 1천가구 넘어야

입지여건 떨어져도 10평보다 30평 점포가 유리
“홍대 메인 상권보다 광흥창역이 수익성 더 높아”

‘GS25’와 ‘CU’ 등 편의점 업체들은 전국에 각각 1만개가 넘는 매장을 운영하고 있다. ‘세븐일레븐’도 9000개가 넘는다. ‘미니스톱’ ‘위드미’ 등 중소 브랜드와 개인이 운영하는 독립 편의점까지 더하면 전국 편의점은 4만개에 육박한다. 4만개 편의점 중에는 불과 몇 개월 만에 문을 닫고 폐업하는 곳도 있는 반면, 계속 매출을 늘려가며 승승장구하는 곳도 있다.

그들의 운명을 가르는 가장 큰 요인은 역시 ‘가게 자리’, 즉 입지(立地)다. GS리테일에서 2003년부터 13년째 편의점 점포 개발 업무를 담당하고 있는 양유장(41) 편의점사업부 점포개발팀장을 만나 편의점 입지 선정의 노하우를 들어봤다.

①“유동인구 많은 점만 보고 들어갔다간 망한다”

양 팀장은 “유동인구만 보고 장사하던 시절은 지났다”고 말했다.

“편의점 창업을 준비하는 분들이 가게 자리를 찾을 때 통상 4가지를 봅니다. 점포가 잘 보이는 자리인가를 따지는 가시성(可視性), 배후 시설물, 경쟁 점포 그리고 무엇보다 유동인구가 얼마나 되느냐를 가장 중요하게 따지죠.”

양 팀장은 편의점 앞을 지나다니는 사람(유동인구)이 많다고 매출이 오르고 수익이 난다는 생각은 ‘잘못된 선입견’이라고 말했다. 그는 “100명이 길을 지나가도 실제로 편의점을 방문하는 손님은 2명 안팎”이라며 “유동인구는 적어도 주거지를 끼고 있거나 식당가 같은 배후시설이 있어 고정 수요가 있으면 편의점으로 방문할 확률이 100명 중 20명으로 10배로 늘어난다”고 말했다.

②“오피스텔 밀집지역이 최고”

그렇다면 어떤 지역이 편의점 입지로 가장 좋을까. 양 팀장은 “요즘 편의점이 들어가는 가장 선호되는 입지는 주거지 부근”이라고 말했다.

주거지 중엔 오피스텔 밀집 지역이 가장 좋고, 그 다음으로 다세대·빌라 밀집 지역이다. 이어 아파트, 단독주택 순이다. 그는 “오피스텔은 500실, 다세대·빌라는 800가구, 아파트는 1000가구 정도를 배후 수요로 갖고 있으면 편의점을 안정적으로 운영할 수 있다”고 했다.

그는 “편의점뿐만 아니라 장사를 하려는 사람은 누구나 좋은 입지를 찾는다. 10여년 전만 해도 정말 좋은 입지를 잡아야 장사가 잘됐지만, 지금은 달라졌다. 과거 기준으로는 분명히 좋은 자리가 아닌데 장사가 훨씬 잘되는 입지가 있다”고 말했다.

③“작은 점포는 큰 점포를 이길 수 없다”

사람들의 접근성이 좋은 대로변, 유동인구를 2배로 확보할 수 있는 코너 상권은 전통적인 시각에서 보면 ‘황금 입지’다. 양 팀장은 “좋은 자리는 당연히 세(貰)가 비싸다. 그러나 큰길에서 한 블록만 안쪽으로 들어가면 임차료가 확 낮아지고, 매장 면적을 더 넓힐 수 있다”고 조언했다.

가장 좋은 입지에서 10평짜리 편의점을 내는 게 좋을까, 아니면 입지조건은 다소 떨어져도 30평짜리 점포를 내는 게 좋을까. 그는 “30평짜리 점포를 내는 게 정답”이라며 “아무리 좋은 입지여도 작은 점포는 큰 점포를 이길 수 없는 것이 요즘 트렌드”라고 강조했다.

그는 편의점 창업에서 절대 피해야 할 입지도 소개했다. 그는 “유동인구만 많은 자리, 눈으로 보기에 모양만 좋은 입지는 피해야 한다”고 했다. “골목 두 개를 끼고 있는데, 한 골목이 사실은 막다른 길이라고 가정해봅시다. 보기엔 분명히 ‘알짜’라는 코너 상권을 잡은 것이지만, 실상은 제 역할을 못하는 입지이죠.”

④“매출보다 수익성을 우선 고려하라”

양 팀장은 입지 선정에서 중요한 또 다른 요소로 매출보다 수익성을 먼저 고려해야 한다고 말했다.

그는 최근 서울에서 가장 인기 상권인 홍대 주변을 예로 들었다. 메인 상권에서 권리금 2억원에 보증금 1억원, 월세 1000만원을 내면서 편의점을 운영하는 것보다 홍대 상권이 확장된 광흥창역 주변 골목에서 보증금 1억원, 월세 150만원에 점포 자리를 얻는 게 수익 측면에서 훨씬 더 나을 수 있다는 것이다.

그는 “과거엔 편의점이 성공하려면 입지가 80%, 운영능력이 20%였지만 지금은 5대5 정도”라고 했다. 입지 조건만큼이나 상품 구색이나 매장 콘셉트, 점주의 경영 능력, 편의점 브랜드 이미지 등 입지 외 조건이 차지하는 비중이 중요하다는 것이다.