[여성조선] 새해엔 집 사야 하나 말아야 하나?

활활 타올랐다. 지난해 부동산 시장 얘기다. 거래량 집계를 시작한 2006년 이후, 가장 많은 집이 사고팔렸다(상반기 61만796건). 수요자들이 북을 치자, 건설사는 장구를 쳤다. 지난해에만 52만 가구의 주택을 새로 지었는데 이는 지난 15년(2000년~2014년) 평균(27만 호)에 두 배 가까운 수치다. 집을 짓는 족족 사들이는 형국. 건국 이래 최대 호황이란 말이 무색하지 않다.

시장 분위기는 ‘너도나도 내집 장만’이지만, 현실은 조금 다르다. 지난 11월 현대경제연구원이 전국 성인 남녀 805명을 대상으로 실시한 ‘주택시장에 대한 대국민 인식 조사’를 보면, 주택 마련은 여전히 ‘닿을 듯 닿지 않는 영역’이다. 응답자들은 주택 가격을 실제보다 15%가량 높게 생각하고 있었으며, 내년에는 1000만원 정도 더 오를 것이라고 전망했다.

“주택 구입을 위해 월급 13년 치를 모아야 한다”는 답변이나, 집을 살 의향이 있다는 무주택자가 5명 중 1명에 그치는 결과는 주택 구입에 대한 마음의 장벽을 잘 보여준다.

시장 지표도, 국민 인식도 참고사항일 뿐. 선택은 결국 당신의 몫이다. 그래서 올해 집을 사도 좋을까? 적기가 아닌가? 일단 두고 봐야 하나? 전문가들의 도움이 절실하다.

아궁이불이 꺼져도 온돌방은 한동안 따뜻한 법. 최대 전성기를 구가 중인 부동산 경기가 사그라지지 않을거란 전망은 “사자(buy)”에 한 표를 던진다. 이에 대한 근거로 정부의 주택부양정책, 지속된 전세난, 실수요자의 유입 등을 들 수 있다.

주택시장 정상화는 정부의 지상과제 중 하나였다.

정부에선 “주택 경기의 장기 침체는 실물 경제를 위축시키고, 국민들 삶의 질을 떨어뜨린다”며 국토교통부를 중심으로 ‘범정부적 종합대책’을 마련해왔다. 주택 구입 지원, 정책 대출상품 개편 등 정부의 주택시장 활성화 정책이 지금의 활황세를 견인했고, 앞으로도 그럴 거란 예측이 가능하다.

실제로 많은 전문가들은 “통화정책을 비롯한 정부의 부동산 활성화 기조는 당분간 변하지 않을 것이며, 올해 아파트 시장 역시 제한적이나마 지난해 같은 호황세를 유지할 것”이라고 전망하고 있다.

7년째 고공 행진 중인 전셋값과 그로 인한 전세난도 주요 변수 중 하나다.

현재까지의 부동산 시장은 소위 ‘미친 전셋값’으로 인해 매매수요가 증가하고 값이 오르는 모습을 보여왔다. 이는 앞으로도 크게 다르지 않을 전망.

김효진 SK증권 애널리스트는 “강남 지역 재건축으로 인해 전세 물량이 줄어들고 있고, 월세로도 빠르게 이동하고 있기 때문에 전세 급등 현상은 당분간 지속될 것”이라고 설명했다.

이는 주택 구매에 촉매로 작용할 가능성이 높다. 김은진 부동산114리서치 팀장은 “구조적으로 전세가 사라지고 있기 때문에 전세난이 계속 이어질 가능성이 높다”면서 “주택 구매를 계획하고 있었던 실수요자들은 (주택 매수를) 꺼릴 필요가 없는 이유”라고 설명했다.

주택 구입에 대한 판단은 ‘집을 구매해도 값이 떨어지지 않는가’란 의문을 해결하면 훨씬 쉬워진다. 이 때문에 향후 실제로 주택을 구입할 가능성이 높은 수요자들이 많아지는 건 당연히 호재다. 김효진 애널리스트는 “2010년쯤에 결혼한 부부들은당시 부동산 상황이 좋지 않아 주택 구입을 미뤘었다”면서 “결혼 5~6년 차가 되며 경제적 안정감이 더해지는 올해부터 그들이 주택시장에 유입될 가능성이 있다”고 전망했다.

시장 위축 불가피, 버틴 김에 조금만 더?
반대의 목소리도 있다. 올해 주택·부동산 경기의 최대 변수로 공급 과잉, 금리 인상, 대출규제정책 등을 지적하는 전문가들의 말은 “주택 구매, 아직 때가 아니다”라는 메시지를 던진다.

일단 앞서 언급한 바와 같이 2015년에 집을 너무 많이 지었다. 이 때문에 일부 시장에선 미분양 문제를 발생시킬 가능성도 있다는 게 전문가들의 중론이다.

김은진 부동산114리서치 팀장은 “지난해 주택시장이 호조를 보인 건 맞지만, 지금의 높은 거래량과 가격 상승세가 제한적 움직임이 될 확률이 높아졌다”면서 “공급 측면에서는 건설사들이 앞다퉈 밀어내기 분양에 나선 가운데 지역에 따라선 공급 과잉 우려도 있다”고 지적했다. 최근 부동산 시장에서 청약 미달이 속속 등장하고, 전국적으로 미분양 물량도 증가하고 있는 것도 이 같은 이상기류를 방증한다.

어느덧 1100조가 넘어선 가계 부채도 부동산 경기를 흐리게 만드는 요인이다. 실제로 최근 정부가 가계부채 관리 방안으로 내놓은 주택담보대출 가이드라인은 실수요자에게 명백한 악재다. 가이드라인의 골자는 일시상환대출(거치식)은 줄이고 원리금분할상환, 비거치식 대출을 늘리겠다는 것과 대출을 받을 때 ‘갚을 수 있는 여력’을 면밀히 심사하겠다는 것. 쉽게 말하면 가계에 빚이 너무 많아지니까 돈 빌릴 때 깐깐하게 보겠다는 거다.

우용표 더코칭컴퍼니 대표는 “올해 상반기 중 깐깐한 대출이 시행되면 거래는 줄어들고 급매 위주로 거래되는 부동산 하락기가 시작될 것”이라며 “이는 주택값 상승 가능성이 급격하게 사라졌다는 의미이며, 팔고 싶어도 팔기 힘들고 사고 싶어도 사기 힘든 ‘거래 절벽’이 눈앞에 다가왔다는 뜻이기도 하다”고 설명했다.

집값은 며느리도 몰라,  관심과 관망 사이
부동산 가격은 여러 가지 상황이나 요인에 복합적으로 영향을 받아 결정된다.

경제 상황, 금리와 유동성, 수요·공급을 기본 조건으로 성장, 인구, 제도, 지역, 금융 환경, 자연 재해 등도 크고 작은 여파를 미친다. 집값 예상에 ‘우려’, ‘가능성’, ‘변수’ 같은 용어들이 득세하는 이유이며, 정확한 예상을 하기가 좀처럼 쉽지 않다는 말이기도 하다.

조은상 부동산써브 연구원이 ‘관망’을 추천하는 이유다.

“2014년 9·1부동산대책이 나온 이후로 시장은 완전히 바뀌었어요. 정책 방향이란 게, 시행 3개월 전에나 언급을 해주기 때문에 오리무중일 수밖에 없죠. 그리스 사태로 어떤 불똥이 튈지 모르고, 경기 침체도 언제까지 지속될지 알 수 없어요. 바로 한 해 뒤 상황도 좀처럼 예측할 수 없는 게 바로 부동산이죠.”

전문가들은 이러한 관망 속에서 자신에게 맞는 맞춤형 대책을 강구하라고 조언한다.

김은진 부동산114리서치 팀장은 “주택시장을 둘러싸고 있는 환경이 우호적이지 못한 쪽으로 가고 있다”면서 “이럴 땐 가격 변화가 별로 없는 큰 도심의 중소형 아파트를 중심으로 선별 매수에 나서는 것이 유리하고, 집을 꼭 살 필요가 있다면 초기 투자 부담이 적은 신규 분양 아파트에 관심을 가지는 게 바람직하다”고 전했다.

우용표 더코칭컴퍼니 대표는 “상반기엔 상승 분위기, 하반기엔 정체 또는 소폭 하락하는 ‘상고하저’ 예상이 2016년 부동산에 대한 전반적인 분위기”라며 “결국은 실수요자의 상황과 필요에 의해, ‘못 먹어도 고’ 혹은 ‘일단 스톱’을 결정해야 할 것”이라고 조언했다.

- 더 많은 기사는 여성조선 01월호에서 보실 수 있습니다.