입력 : 2012.09.05 03:20
[부동산 위기가 금융 위기 되나]
지역별 逆차별화
- 2010년 이후 서울 집값 5% 하락, 6개 광역시는 2008년 후 28% 상승
희비 갈린 대형·중소형
- 아파트 값 상승 주도했던 대형… 금융 위기 후 가격 3.6% 하락
주택발 금융부실 우려
- 대출받아 장만한 아파트 값 하락, 매매도 안 돼 대출금 못 갚을 판
최근 우리 경제의 가장 큰 고민거리 중 하나는 주택 경기 침체다.
가계부채가 급속히 늘어나면서 국내 주택 시장의 핵심인 아파트 가격이 빠른 속도로 떨어지기 시작해 이로 인한 금융 위기 가능성마저 제기되고 있다. 2005년부터 아파트 가격이 급등하자 대출을 받아 아파트를 장만한 사람이 크게 늘어났는데, 아파트 값이 떨어지고 매매가 안 되다 보면 대출금을 갚지 못할 가능성이 커지고, 결국 금융기관의 부실로 이어질 수 있기 때문이다.
물론 지금으로선 이런 우려가 시기상조라고 볼 수도 있다. 외환 위기 이후 아파트 가격은 지속적으로 오름세를 보여왔으며, 조정을 받기 시작한 건 극히 최근의 일이기 때문이다. 서울과 수도권의 경우 내림세를 보이기 시작한 게 작년부터이며, 하락 폭도 서브프라임발(發) 금융 위기 당시 미국에 비하면 매우 완만한 편이다. 또 전국을 놓고 보면 가격 상승세가 둔화됐을 뿐 아직 내림세로 돌아섰다고 보기 힘들다. 〈아파트 가격 지수 그래프 참조〉 국민은행에서 발표한 전국 아파트 가격 추이를 보면, 외환 위기 직후인 1999년 1월부터 올 7월까지 전국 아파트 가격은 월평균 0.54% 상승해 같은 기간 월평균 0.25% 오른 소비자 물가를 크게 앞질렀다.
문제는 이미 주택 버블 붕괴가 상당히 이뤄진 미국이나 유럽, 일본과 달리 한국은 뒤늦게 주택 가격 조정이 시작됐다는 점이다. 따라서 선진국이 겪었던 주택발 금융 위기를 피하기 위해 선제적으로 대응해야 한다는 이야기가 나오고 있다.
대책을 마련하기 위해서는 현상부터 제대로 판단해야 한다. 최근 아파트 가격 움직임은 과거와 어떻게 다를까? 크게 네 가지가 과거와 다른 것으로 분석된다.
가계부채가 급속히 늘어나면서 국내 주택 시장의 핵심인 아파트 가격이 빠른 속도로 떨어지기 시작해 이로 인한 금융 위기 가능성마저 제기되고 있다. 2005년부터 아파트 가격이 급등하자 대출을 받아 아파트를 장만한 사람이 크게 늘어났는데, 아파트 값이 떨어지고 매매가 안 되다 보면 대출금을 갚지 못할 가능성이 커지고, 결국 금융기관의 부실로 이어질 수 있기 때문이다.
물론 지금으로선 이런 우려가 시기상조라고 볼 수도 있다. 외환 위기 이후 아파트 가격은 지속적으로 오름세를 보여왔으며, 조정을 받기 시작한 건 극히 최근의 일이기 때문이다. 서울과 수도권의 경우 내림세를 보이기 시작한 게 작년부터이며, 하락 폭도 서브프라임발(發) 금융 위기 당시 미국에 비하면 매우 완만한 편이다. 또 전국을 놓고 보면 가격 상승세가 둔화됐을 뿐 아직 내림세로 돌아섰다고 보기 힘들다. 〈아파트 가격 지수 그래프 참조〉 국민은행에서 발표한 전국 아파트 가격 추이를 보면, 외환 위기 직후인 1999년 1월부터 올 7월까지 전국 아파트 가격은 월평균 0.54% 상승해 같은 기간 월평균 0.25% 오른 소비자 물가를 크게 앞질렀다.
문제는 이미 주택 버블 붕괴가 상당히 이뤄진 미국이나 유럽, 일본과 달리 한국은 뒤늦게 주택 가격 조정이 시작됐다는 점이다. 따라서 선진국이 겪었던 주택발 금융 위기를 피하기 위해 선제적으로 대응해야 한다는 이야기가 나오고 있다.
대책을 마련하기 위해서는 현상부터 제대로 판단해야 한다. 최근 아파트 가격 움직임은 과거와 어떻게 다를까? 크게 네 가지가 과거와 다른 것으로 분석된다.
①아파트 거래, 2006년의 60% 수준
첫째, 아파트 거래가 부동산 거래 통계가 시작된 2006년 이후 가장 부진하다. 올 들어 7월까지 아파트 월평균 거래량은 3만8447건으로 2006년의 60% 수준이다.〈아파트 월평균 거래량 추이 참조〉 어떤 시장이든 거래가 없는 것은 매우 위험한 전조이다. 현재 가격으로는 팔 수 없다는 잠재적 매물들이 참다 참다 못해 결국 시장에 쏟아질 경우 가격 조정이 일시에 이뤄져 가격이 급락할 수 있다.
②지역별 역(逆)차별화
둘째, 아파트 시장의 지역별 역(逆)차별화 현상이 심화되고 있다. 과거 아파트 가격이 오르던 시기에는 주로 수도권 아파트가 시장을 주도했지만, 이제는 반대로 수도권 아파트의 거래량이 줄고 가격도 빠르게 하락하고 있다.
서울의 경우 2008년 금융 위기 당시 하락한 뒤 잠시 오름세를 보이다 2010년 3월부터 다시 내려가기 시작해 올해 7월까지 5.0% 하락했다. 같은 기간 소비자 물가가 6.8% 오른 점을 감안하면 실질적으로는 11.8%가 떨어진 셈이다. 특히 강남 지역은 2010년 3월부터 15개월째 하락해 5.4%의 하락세를 보였다. 반면 지방 6개 광역시의 경우 1999년 이후 계속 아파트 가격이 올랐고, 금융 위기 이후인 2008년 9월부터 현재까지도 27.8% 상승했다.
거래량도 지역에 따라 편차가 크다. 올 들어 월평균 아파트 거래량을 2006년과 비교하면 서울과 수도권은 각각 72%와 67% 급감한 반면, 지방은 12% 감소하는 데 그쳤다. 서울과 수도권 인구가 전체 인구의 20%와 49%를 각각 차지하고 있는 점을 감안하면, 서울과 수도권의 거래 부진 현상이 매우 심각한 수준임을 알 수 있다.
수도권 중심의 아파트 가격 하락세는 앞으로 지속될 가능성이 크다. 전국적으로는 미분양 아파트가 줄고 있는 데 비해 수도권 지역의 경우는 상대적으로 많은 물량이 그대로 남아 있다. 올 7월 현재 2만9392호로 2010년 12월 기록한 최고치(2만9412호)와 별 차이가 없다. 과거의 예를 보면 수도권의 가격 하락은 지방에도 영향을 미치는 경우가 많은데, 5월 이후 지방 아파트 가격의 정체는 그 전조가 아닌가 하는 관측이 나온다. 광역 6개 도시의 경우 올 5월을 변곡점으로 아파트 가격이 정체되어 있고, 전국적으로도 역시 올 5월을 기점으로 상승세가 약화되고 있다.
③평형별 역(逆)차별화
셋째, 가격 상승기에 아파트 가격 상승을 이끌었던 대형 아파트가 이번에는 지속적으로 가격이 내려가고 있다. 금융 위기로 가격이 내려가기 시작했던 2008년 7월과 비교하면 중형과 소형 아파트의 경우 각각 11.9%와 22.2% 상승했다. 대형 아파트만 같은 기간 중 3.6% 하락했다.
④전세 값은 계속 올라
넷째, 아파트 값이 떨어지는 데도 불구하고 전세 가격은 계속 오르고 있다. 지역과 평형을 불문하고다. 전국적으로는 금융 위기 직후인 2009년 1월부터 상승해 올 7월까지 36.9%가 올랐다. 수도권은 같은 기간에 32.2% 상승했다. 매매 가격 대비 전세 가격 비율 역시 오름세다. 외환 위기 이후 급등했던 이 비율은 전국 기준으로 2001년 10월 69.5%까지 오른 뒤 하락해 2009년 1월엔 52.3%까지 내려갔으나, 금융 위기 이후 다시 오르기 시작해 올 7월 현재 61.5%까지 상승했다.
첫째, 아파트 거래가 부동산 거래 통계가 시작된 2006년 이후 가장 부진하다. 올 들어 7월까지 아파트 월평균 거래량은 3만8447건으로 2006년의 60% 수준이다.〈아파트 월평균 거래량 추이 참조〉 어떤 시장이든 거래가 없는 것은 매우 위험한 전조이다. 현재 가격으로는 팔 수 없다는 잠재적 매물들이 참다 참다 못해 결국 시장에 쏟아질 경우 가격 조정이 일시에 이뤄져 가격이 급락할 수 있다.
②지역별 역(逆)차별화
둘째, 아파트 시장의 지역별 역(逆)차별화 현상이 심화되고 있다. 과거 아파트 가격이 오르던 시기에는 주로 수도권 아파트가 시장을 주도했지만, 이제는 반대로 수도권 아파트의 거래량이 줄고 가격도 빠르게 하락하고 있다.
서울의 경우 2008년 금융 위기 당시 하락한 뒤 잠시 오름세를 보이다 2010년 3월부터 다시 내려가기 시작해 올해 7월까지 5.0% 하락했다. 같은 기간 소비자 물가가 6.8% 오른 점을 감안하면 실질적으로는 11.8%가 떨어진 셈이다. 특히 강남 지역은 2010년 3월부터 15개월째 하락해 5.4%의 하락세를 보였다. 반면 지방 6개 광역시의 경우 1999년 이후 계속 아파트 가격이 올랐고, 금융 위기 이후인 2008년 9월부터 현재까지도 27.8% 상승했다.
거래량도 지역에 따라 편차가 크다. 올 들어 월평균 아파트 거래량을 2006년과 비교하면 서울과 수도권은 각각 72%와 67% 급감한 반면, 지방은 12% 감소하는 데 그쳤다. 서울과 수도권 인구가 전체 인구의 20%와 49%를 각각 차지하고 있는 점을 감안하면, 서울과 수도권의 거래 부진 현상이 매우 심각한 수준임을 알 수 있다.
수도권 중심의 아파트 가격 하락세는 앞으로 지속될 가능성이 크다. 전국적으로는 미분양 아파트가 줄고 있는 데 비해 수도권 지역의 경우는 상대적으로 많은 물량이 그대로 남아 있다. 올 7월 현재 2만9392호로 2010년 12월 기록한 최고치(2만9412호)와 별 차이가 없다. 과거의 예를 보면 수도권의 가격 하락은 지방에도 영향을 미치는 경우가 많은데, 5월 이후 지방 아파트 가격의 정체는 그 전조가 아닌가 하는 관측이 나온다. 광역 6개 도시의 경우 올 5월을 변곡점으로 아파트 가격이 정체되어 있고, 전국적으로도 역시 올 5월을 기점으로 상승세가 약화되고 있다.
③평형별 역(逆)차별화
셋째, 가격 상승기에 아파트 가격 상승을 이끌었던 대형 아파트가 이번에는 지속적으로 가격이 내려가고 있다. 금융 위기로 가격이 내려가기 시작했던 2008년 7월과 비교하면 중형과 소형 아파트의 경우 각각 11.9%와 22.2% 상승했다. 대형 아파트만 같은 기간 중 3.6% 하락했다.
④전세 값은 계속 올라
넷째, 아파트 값이 떨어지는 데도 불구하고 전세 가격은 계속 오르고 있다. 지역과 평형을 불문하고다. 전국적으로는 금융 위기 직후인 2009년 1월부터 상승해 올 7월까지 36.9%가 올랐다. 수도권은 같은 기간에 32.2% 상승했다. 매매 가격 대비 전세 가격 비율 역시 오름세다. 외환 위기 이후 급등했던 이 비율은 전국 기준으로 2001년 10월 69.5%까지 오른 뒤 하락해 2009년 1월엔 52.3%까지 내려갔으나, 금융 위기 이후 다시 오르기 시작해 올 7월 현재 61.5%까지 상승했다.