뉴타운 투자 옥석 가리기 주민 갈등 없는 곳을 찾아라

서울시의 뉴타운 출구전략이 점점 윤곽을 드러내면서 뉴타운 시장의 희비가 엇갈리고 있다. 사업속도가 빠른 곳은 불과 1~2개월 사이 지분 가격이 6000만~7000만원씩 오른 곳도 등장했다. 반면, 사업속도가 느리고, 주민 반대 여론이 강한 뉴타운 지역에서는 매물이 쏟아지고 있다.

박원순 서울시장의 출구전략이 등장한 이후 뉴타운 시장은 당분간 '옥석(玉石) 가리기'가 진행될 것으로 예상된다. 그러나 명확하게 사업 추진 가능성에 대한 예측을 하기 어려워 뉴타운·재개발 지역은 혼란에 빠져 있다.

서울 용산구 한남동의 A공인중개사무소 관계자는 "집값이 오를 것이라고 생각해 매물을 걷어가는 집주인도 있고, 손해 보고라도 팔겠다고 내놓은 경우도 있어 혼란스러운 상황"이라고 말했다. 전문가들은 "현재 수도권 주택시장 상황이 침체기이고, 뉴타운 사업 자체가 혼란기여서 투자 여부는 최대한 보수적인 기준을 갖고 결정해야 한다"고 말했다.

◇주민 간 의지·갈등이 최대 변수

뉴타운 사업은 다른 재개발·재건축 사업과 마찬가지로 예정구역 지정부터 시작해 정비구역 지정, 추진위원회 구성 등을 거쳐 최종 준공과 입주 단계까지 크게 8단계를 거치게 된다. 지구 내에 거주하는 수백~수천 명이 각각 이해관계가 다를 수밖에 없어 사업이 한 단계씩 넘어갈 때마다 갈등과 걸림돌이 생기고 지역에 따라 소송이 난무하기도 한다.

현재 서울시는 "뉴타운을 비롯한 각종 재개발·재건축 사업에서 해당 지역 주민 절반 이상이 반대하면 추진위원회와 조합설립을 취소할 수 있도록 하겠다"고 밝히고 있다. 지금까지 주민 갈등이 잠재돼 있던 곳도 서울시 정책에 따라 갈등이 수면 위로 드러날 가능성이 크고, 그렇지 않아도 지연되던 사업은 더 늦어질 가능성도 있다. 주민 반대가 심한 곳은 지역에 따라 사업이 완전히 무산될 수도 있다.닥터아파트 이영호 리서치연구소장은 "뉴타운·재개발지역 투자에 있어 가장 중요한 판단 기준은 주민들의 사업 추진 의지와 갈등 여부"라며 "주민 간 소송이 오랫동안 진행 중이거나 추진위와 비상대책위원회의 갈등이 심한 곳은 투자를 피하는 것이 안전하다"고 말했다.

◇사업 지연된 곳, 출구전략 모색해야

문제는 뉴타운·재개발지역에 주택을 이미 보유하고 있는 주택 소유자다. 김규정 부동산114 본부장은 "추진위가 구성되지 않았거나 추진위 구성 이후에도 주민 간 견해 차이가 큰 지역에 투자 목적으로 지분을 매입한 경우에는 '손절매'를 고려해 봐야 한다"고 조언했다.

그러나 '집'은 투자 외에도 삶의 터전이라는 가치도 중요한 만큼 지구지정 이전부터 살았던 원주민이라면 구태여 수익률에 따라 주택 매도 여부를 결정할 이유는 없다는 주장도 있다. 박원갑 국민은행 수석부동산팀장은 "지구 지정 해제 가능성이 있는 지역에서 다가구·다세대 주택 건물 전체를 갖고 있다면 리모델링하거나 고시원, 도시형 생활주택 등으로 개조해 임대수익을 올리는 것도 나쁘지 않은 선택이 될 것"이라고 말했다.

▶ 뉴타운과 재개발

낡은 주택이 밀집된 지역을 하나의 ‘지구’로 지정해 주민 동의를 받아 민간 건설사가 새로 집을 지어 공급하는 것을 재개발 사업이라고 한다. 재개발은 대부분 소규모로 추진돼 도로와 공원 등 기반시설을 갖추지 못하는 단점이 있었다.

2002년부터 서울시는 ‘뉴타운’이라는 이름으로 1만 가구 이상이 사는 지역을 대단위로 개발하는 사업을 시작했다. 재개발 사업을 대규모로 추진해 서울 강북을 강남에 버금가는 주거지역으로 만들겠다는 것이 목표였다.