은마, 드디어…

강남 재건축 아파트의 상징인 서울 강남구 대치동 '은마아파트'가 9년여 만에 재건축 여부를 결정하는 안전진단을 통과했다. 강남구는 3일 "한국시설안전연구원에 은마아파트의 정밀안전진단을 의뢰한 결과 최종 성능점수가 50.38로 '조건부 재건축'(D등급) 대상이라는 통보를 받았다"고 밝혔다.

조건부 재건축이란 해당 건물이 노후·불량 건축물에 해당해 재건축이 가능하지만, 붕괴 우려 등 치명적인 구조적 결함은 없어 구청장이 재건축 시기를 조정할 수 있다는 의미다. '조건부'라는 단서가 붙었지만 은마아파트 재건축 추진이 본격화될 가능성이 높다. 그러나 안전진단 통과로 당장 집값이 급등하기는 어렵다는 전망이 많다.

◆안전진단 4번 도전 끝에 통과

은마아파트는 강남의 대표적인 노후 아파트로 총 4424가구에 이르는 대단지. 1979년 준공돼 지은 지 30년이 넘었다. 2003년 12월 재건축 추진위원회가 구성됐지만, 강남 집값 상승을 우려한 정부 규제로 지난 2002· 2003·2005년 등 3번에 걸쳐 예비안전진단을 통과하는 데 실패했다.

하지만 지난해 8월 관련 법이 개정돼 안전진단 주체가 재건축 추진위에서 지방자치단체로 변경되면서 분위기가 반전됐다. 강남구청은 은마아파트 안전진단을 위해 지난해 12월 한국시설안전연구원에 용역을 의뢰해 '조건부 재건축'이라는 성적표를 받았다. 9년 동안 4번 도전한 끝에 성공한 셈이다. 주민들은 은마아파트 재건축에 층수 제한이 없는 만큼 최고 50층 높이로 짓는 것으로 사업을 추진하고 있다.

안전진단 결과 은마아파트는 구조체와 설비 배관이 낡았고, 지진 하중에도 매우 취약한 것으로 조사됐다. 주차시설과 일조(日照)량도 부족한 것으로 나타났다. 강남구 정종학 주택과장은 "한국시설안전연구원은 은마아파트에 대해 계속 보수해 사용하기보다는 주거환경 개선과 안전성 확보를 위해 재건축하는 게 바람직하다는 의견을 제시했다"고 말했다.

◆실제 재건축까지는 넘어야 할 산 많아

그러나 안전진단을 통과했다고해서 재건축이 되는 것은 아니다. 앞으로 '조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분총회→이주와 철거' 등의 절차를 거쳐야 재건축 착공이 가능하다. 이 아파트는 28개 동 4424가구 주민과 30여개가 넘는 상가조합원의 3분의 2 이상 동의도 받아야 한다. 철거가 시작되기까지 빠르면 2~3년, 새 아파트를 짓는 데 또 2~3년쯤 걸린다. 별문제 없이 사업이 진행되면 2015년쯤 입주할 수 있다. 이 과정에서 자칫 조합원 간 갈등이 불거진다면 사업은 더 늦어질 수도 있다.

가장 큰 난관은 소형평형 의무비율. 재건축으로 신축하는 아파트의 20%를 전용면적 60㎡ 이하 소형으로만 짓도록 한 제도다. 현재 은마아파트는 전용면적 77㎡ 2674가구, 85㎡ 1750가구다. 소형 의무비율 적용을 받으면 일부 조합원은 재건축 후 지금 살던 집보다 더 작은 집으로 갈 수도 있다. 대안으로 전용면적을 10% 늘리는 '1대1 재건축'으로 사업을 추진하면 소형 의무비율은 비켜갈 수 있지만, 단지 전체를 대형이 없는 중형 아파트로만 채워야 한다.

◆은마아파트 대박은 없을 듯

안전진단을 통과했다고 집값이 급등하기도 어려울 전망이다. 대치동 A공인중개사무소 관계자는 "집주인들은 호가(呼價)를 더 올리겠지만, 매수자 반응은 시큰둥해 거래는 더 줄어들 수도 있다"고 말했다.

업계에선 은마아파트가 법정상한 용적률(300%)을 받아 재건축해도 수익을 남기기 쉽지 않다고 본다. 현 시세인 10억2000만~10억4000만원에 추가부담금 2억원 안팎을 더하면 주변 아파트 시세와 비슷하거나 오히려 더 높다는 것이다. 여기에 최소 5년을 기다린다고 할 때 10억원을 투자해도 은행금리 수준의 수익률(누적기준 15~20%)도 맞추지 못할 수 있다. '부동산114' 김희선 전무는 "과거처럼 시세 차익을 노린 투자 수요가 몰려들지는 않을 것으로 보인다"며 "4~5년 뒤 서울 강남의 요지에 새 아파트를 마련할 수 있다는 차원에서 접근해야 위험 부담이 적다"고 말했다.