[주간조선] 3억원 미만으로 강남 우수 학군에 전세 구하는 법

두 자녀를 둔 주부 김모(37)씨는 1월 마지막 주에 어렵사리 서울 강남구 대치동 청실아파트 102㎡(31평) 전세를 2억7000만원에 계약했다. 내년에 중학교에 입학하는 딸이 숙명여중에 배정받았으면 하는 바람에서다. 다행히 현재 초등학교 3학년인 아들은 강남에서도 명문에 속하는 대치초등학교에 다닐 예정이다. 김씨는 “3억원 미만으로 강남에 전세를 구하는 건 하늘에 별 따기”라며 “이제서야 한시름 놓았다”고 말했다.

연초부터 강남 등 우수 학군지역을 위주로 전셋값이 치솟으면서 중고교 자녀를 둔 학부모들은 한바탕 전쟁을 치렀다. 지난해 12월부터 겨울철 학군 이사 수요가 몰리면서 서울 강남구 대치동, 송파구 잠실동, 양천구 목동 등 우수 학군 지역의 전셋값이 적게도 5000만원, 많게는 1억원까지 껑충 뛰었기 때문이다. 잠실동 재건축 아파트의 노승준 금성공인 부장은 “매물이 나오기가 무섭게 두세 시간 만에 계약이 진행됐다”며 “심지어 집도 보지 않고 계약금부터 부치는 경우도 있었다”고 말했다. 올 초에 ‘전세전쟁’을 치르며 잠실동에 전세를 얻은 이모씨는 “강북에서 집을 팔고 송파구에 전세로 왔다”며 “아이들 학교 때문에 어쩔 수 없었다”고 말했다.

그렇다면 우수 학군 지역에 비교적 저렴한 가격으로 전세를 얻는 방법은 없을까. 전문가들은 남들과 다르게 움직이면 상대적으로 싼 가격으로 전세를 옮길 수 있다고 조언한다. 이들이 제시하는 몇 가지 팁을 들어본다.

전세 비수기를 활용하라
1년 중에 학군 전세 수요가 가장 많이 몰리는 때가 12월에서 1월까지다. 대부분의 사람들이 3월 개학에 맞춰 미리 이사를 하려 하기 때문이다. 서울 잠원동의 이덕원 공인중개 대표는 “겨울철 방학 수요가 전체 전세시장의 40% 를 차지한다”며 “이 시기를 피해서 전세를 구하는 게 좋다”고 말했다. 그는  또 “전셋값이 가장 싼 시기는 3~4월”이라며 “전세 비수기를 노려 계약을 해야 한다”고 덧붙였다.

실제로 연초 수직 상승하던 전셋값이 2월 들어 한풀 꺾이는 추세다. 양천구 목동 13단지의 경우 지난해 12월 3억7000만~3억8000만원에 거래됐던 115㎡(35평)가 현재 3억원까지 떨어졌다. 89㎡(27평)도 2억8000만원까지 계약됐지만 최근엔 2억원짜리 매물도 나와 있다. 이동호 목동 우방공인중개 대표는 “전세는 물량에 따라 가격 차가 심하다”며 “물건이 많을 때는 20~30개씩 나와 있지만 없을 때는 1~2개밖에 없다”고 설명했다.

목동지역의 우수학교로 꼽히는 경인초, 양정중, 한가람고 등에 배정 받을 수 있는 목동 5단지 역시 한 달 전에 비해 전셋값이 10% 정도 하락했다. 2억5000만원 선에 거래됐던 5단지 89㎡(27평)는 현재 2억3000만원으로 떨어졌고, 115㎡(35평)도 3억5000만원에서 2000만원 가까이 빠졌다.

또 아파트 매매 상승기도 피하는 게 좋다. 대체로 집값이 오르면 전셋값도 오르고, 집값이 내리면 전셋값도 내리는 경향이 있기 때문에 매매값이 떨어지면 전세를 갈아타는 것도 한 방법이다.
 
새 아파트만 고집하지 마라
같은 강남이라도 재건축을 앞둔 오래된 아파트들은 전셋값이 싸다. 아이들 학군 때문에 무리를 해서 우수 학군에 입성하려면 재건축 대상 아파트를 알아보는 것도 괜찮다.

대치동에서 재건축이 확실시되는 청실아파트가 대표적 사례다. 3억원 선에서 전세를 구할 수 있다. 청실아파트 102㎡(31평)는 2억6000만~2억7000만원 선, 115㎡(35평)는 2억8000만~3억2000만원 선이다. 청실아파트 1~6동은 대도초, 나머지 동은 대치초에 주로 배정 받는다. 중학교의 경우 단대부중과 숙명여중 등이 있어 최고의 학군을 자랑한다. 같은 학군에 해당하는 은마아파트, 개포한신아파트 등도 3억원 내외면 30평형 전세를 구할 수 있다.

개포동 저층 재건축 대상 아파트는 1억원 내외로 값싼 전셋집을 얻을 수 있다. 주공 1~4단지의 방 3개짜리 전셋값이 2억원을 넘지 않는다. 개포 주공 2단지 62㎡(19평)가 1억3000만~1억5000만원, 72㎡(22평)가 1억8000만원 선이다. 이들 지역은 개포중, 구룡중, 개원중 등 중학교와 개포고, 휘문고, 중대부고, 단대부고, 중동고 등 고등학교에 배정받을 수 있다. 정금애 으뜸공인 대표는 “개포동 5층 이하 저층 주공아파트는 전셋값이 거의 안 올랐다”며 “학군도 좋고 주거에 불편함이 없지만 사람들에게 잘 알려지지 않았기 때문”이라고 설명했다.

중상류층에겐 잠원동 재건축 대상 아파트도 추천할 만하다. 동아아파트, 한신2차의 경우 단지 내에 초·중·고교가 다 있어 10분 안에 통학이 가능하다. 잠원훼밀리 112㎡(34평)는 3억4000만원 선, 금호나 잠원한신은 같은 평형이 4억~4억5000만원 선이다. 이는 인근의 새 아파트인 반포자이, 래미안 퍼스티지에 비해 두 배 정도 저렴하다.
 입주 24년차인 서울 송파구 거여동 도시개발1단지는 70㎡의 전세가격이 1억1500만∼1억4000만원, 82㎡는 1억2000만∼1억4500만원 선으로 주변 아파트에 비해 상대적으로 싸지만 입지여건은 양호하다.

하지만 재개발·재건축사업이 진행 중인 지역은 향후 사업이 추진되면 2년의 계약기간을 채우지 못할 수 있으므로 계약 전에 이를 반드시 확인해야 한다. 대치동 청실아파트의 경우 이르면 연말, 늦어도 내년 초에는 이주가 예정돼 있다.

연립 다세대·다가구 주택을 노려라
이영진 닥터아파트 이사는 “값싼 전셋집을 구하려면 아파트만 고집하지 말고 연립 다세대, 다가구 빌라 등에 관심을 가지라”고 조언한다. 같은 학군 지역이라도 아파트에 비해 저렴한 편이다.

강남지역에도 찾아보면 양재동, 잠원동 등 빌라촌이 꽤 많다. 대치동의 경우 900번지 일대 한티역 뒤편(도곡초, 역삼중 학군)과 940~980번지 일대 휘문고 근처(대현초, 대명중 학군)를 권장할 만하다. 이들 지역의 다세대 빌라의 경우 방 3개짜리 30평형 주택이 2억3000만~2억5000만원 선이다.

송파구는 잠실 본동, 삼전동, 석촌동 등에 빌라촌이 있다. 이들 지역의 주택은 방 2개 20평형이 1억~1억3000만원, 방 3개짜리 30평형도 1억~1억7000만원이면 구할 수 있다. 다만 이들 주택은 선호도가 떨어지는 편이다. 주차 및 보안 문제가 있고 학교와의 거리도 먼 경우가 대부분인 탓이다. 잠실동의 아세아 공인중개 대표는 “연립주택의 경우 가격은 저렴하지만 강남 학군 수요자들이 잘 찾는 편은 아니다”라며 “주차문제가 가장 심각하다”고 설명했다.

끝으로 기술적인 팁을 한 가지 덧붙이면 전세를 구할 땐 한두 군데의 공인중개 사무소와 거래하는 게 좋다. 여러 곳에 매수문의를 하다보면 한 고객이 여러 고객으로 둔갑해 오히려 가격을 올려놓을 수도 있기 때문이다. 


 / 성선화 한국경제 기자 doo@hankyung.com