예전에는 임대인과 임차인이 한 공간에 살거나 근처에 살고 있는 경우가 많았지만, 요즘은  거리상으로도 많이 떨어져 있을 뿐만 아니라 서로 연락하는 일이 1년에 한두 번이 고작일 정도로 물리적으로나 심적으로 거리가 멀다. 이렇게 교류가 없다보니, 임차인이 급작스럽게 전세를 빼야 하는 상황이 생기거나 임대인이 집을 매각하는 경우 크고 작은 마찰이 생기곤 한다.

특히, 주변 전세가가 크게 올랐거나 반대로 떨어졌을 경우 서로의 입장만 주장하다가 감정의 골이 깊어지는 경우도 많다. 임대인과 임차인 사이에 갈등이 생겼을 때, 상처받을 일이 많은 쪽은 어쩔 수 없이 임차인이다. 특히 주인이 급작스럽게 집을 매각하는 경우 어떻게 대처해야 할지 몰라 당황하는 경우가 많다. 하지만 너무 걱정 마시라. 대한민국은 거주자가 안전하게 살 수 있게 해주는 것을 중요하게 생각하는 사회니까.
 

사례1 계약이 자동 연장돼 있는 경우
전세계약을 체결하고 계약기간인 2년에서 1년 4개월 정도 경과했는데, 기간 만료 후에도 집주인이 추가적인 재계약 요청을 하지 않아 자동 재계약 상태로 현재까지 살고 있습니다. 그런데, 지난 4월 중순경 주인으로부터 집이 팔려서 다른 사람 소유로 넘어갔다는 말을 들었습니다. 새로운 주인으로부터도 별 얘기가 없어서 그냥 살고 있는데, 이런 경우 이전 주인과 체결한 전세계약 내용이 새로운 집주인과 계속 유효한 것인지, 재계약 요청이 없으면 자동 연장으로 생각하면 되는 것인지 궁금합니다.

>>> 전세권이 설정되어 있거나 전입신고를 하고 확정일자를 받아서 살고 있다면, 새로운 집주인이 종전 세입자의 전세금을 그대로 떠안고 집을 산 것으로 보면 된다. 그래서 새로 계약서를 쓰거나 확정일자를 받거나 전세권 등기를 할 필요는 없다. 물건을 지배하는 권리를 가지고 있는 셈이니 그대로 있어도 된다는 뜻이다. 

주택임대차보호법 제3조를 보면 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 상황에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’라고 돼 있다. 즉 주인만 바뀌었지 내용은 그대로 진행된다고 보면 된다.

사례2  새 주인에 의한 근저당 설정액이 많을 경우
전세계약 기간이 남아 있는데, 임대인이 집을 팔았습니다. 새 주인과 다시 전세권을 설정해야 하는지 궁금합니다. 특히 새 주인이 은행으로부터 대출을 많이 받아서 불안합니다. 새 주인이 하는 사업이 좋지 않다는 이야기도 들었습니다. 경매가 진행될 가능성이 있을 때 임차보증금에 대한 반환 우선순위는 어떻게 되는지 궁금합니다.

>>> 임차인은 변화된 상황 때문에 이래저래 불안한 마음이 많이 생긴다. 하지만, 아주 특별한 경우가 아니라면 별로 걱정할 일은 없다. 집주인이 바뀌어도 전세권은 물권이므로 다시 등기를 할 필요가 없고, 전세권을 설정하거나 계약서를 쓰거나 확정일자를 받을 필요도 없다. 오히려 확정일자를 받은 계약서를 새 집주인의 명의로 수정하거나 계약날짜를 변경하면 혹시 다른 불이익이 생길 수 있으므로 그대로 가지고 있는 것이 낫다.

새로운 집주인이 근저당을 설정한다 하더라도 근저당보다 선순위를 확보하고 있으므로 혹시 경매가 진행된다고 해도 제일 먼저 보호받을 수 있다. 간혹 집주인이 본인이 들어와서 살아야 하니 나가달라고 말할 때가 있는데, 전입신고를 하고 주민등록이 된 이후에는 계약기간까지 살 수 있는 권리가 있으므로 자신의 권리를 당당하게 주장하면 된다.
 

전세 계약 시 반드시 짚어야 할 것들
부동산 경기가 조금씩 회복되면서 전세 시장도 활발해지고 있다. 한동안 얼어붙어 있던 시장이 급격히 풀린 탓인지 여기저기서 전세계약을 둘러싼 사고들이 발생하고 있다. 전세계약과 관련된 분쟁을 피하는 가장 좋은 방법은 계약서를 쓸 때 확실히 짚고 넘어가는 것이다. 부동산중개업자가 신이 아니라는 사실을 명심하고, 본인 스스로 체크하는 버릇을 기르자. 

1 계약서를 꼼꼼하게 써라 | 집주인이 약속한 모든 사항들을 계약서에 명확하게 그리고 꼼꼼히 적어 넣어야 한다. 그래야 문제가 생겼을 때 당당하게 책임을 물을 수 있다. 번거롭다는 이유로 계약서를 대충 써서는 낭패를 볼 수도 있다.

2 전입과 확정일자 신고를 미루지 말자 | 전입신고와 확정일자는 세든 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 반환순위를 결정하는 중요한 기준이 된다. 하루 차이로 다른 권리보다 순위에서 밀리는 일도 빈번하다. 따라서 잔금을 치렀으면 당장 동사무소부터 찾아가 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 한다. 세를 사는 동안 주소지를 옮기는 것도 피해야 한다.

3 등기부등본은 3번 이상 확인하라 | 등기부등본에는 근저당, 가압류 등 해당 주택에 대한 권리관계가 빠짐없이 기재되어 있다. 계약 직전뿐만 아니라, 중도금 지급, 잔금 지급에 앞서 반드시 등기부등본을 열람해 권리관계에 변화가 생겼는지, 하자 여부가 있는지 파악해야 한다. 물론 집주인이 근저당 말소 등을 약속했을 때도 이를 지켰는지 등기부등본을 통해 확인해야 한다.

4 선순위 근저당이 있는 집은 피하라 | 부동산 권리관계의 선후는 금액의 크기가 아니라 날짜순이다. 선순위 근저당 등이 설정돼 있다면 그만큼 보증금을 떼일 확률이 높다. 소액 근저당이라면 몰라도, 자신의 전세보증금과 합한 금액이 시세에 육박할 경우에는 피하는 게 좋다. 아무리 봐줘도 근저당금액과 전세보증금을 합쳐 집값의 80%를 넘어서는 안 된다. 

5 다가구주택일 경우에는 다른 세입자까지 확인하라 | 다가구주택에 들어가는 경우 등기부등본만 보고 덥석 계약하는 일은 절대 삼가야 한다. 기존 세입자들이 줄줄이 우선순위에 올라 있기 때문이다. 만약 기존 세입자들의 보증금액이 시세를 초과해버린 상황이라면 계약을 하지 말아야 한다. 전입일이 선순위 근저당보다 앞서더라도 보증금을 되돌려받지 못할 수 있기 때문이다.

박동진은…
아시아자동차 채권관리, 동국대학교 경영대학원 부동산경매 강사, 국민대학교 법무대학원 부동산경매최고위과정 전임교수, 지지옥션 전임교수를 거쳐 현재 이랑옥션 대표로 있다. 이 외에 청암도예 대표, 한양건설 법무팀장, 삼일한성감정평가학원 전임교수, 한국환경기술진흥원 정책자금 환수자문위원도 겸하고 있다.


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   사진 조선일보DB