"집값, 금리보다 국민소득·가계대출이 좌우"

2000년 들어 주택가격 안정을 위해 갖가지 정책이 동원됐지만 금리변경 정책은 별다른 효과가 없었던 것으로 나타났다. 이에 비해 국민소득, 소비지출, 주거용 건설투자, 물가 등 실물경제와 가계대출 충격에 의해 주택가격이 더 큰 영향을 받아온 것으로 분석됐다.

3일 한국은행 금융경제연구원이 `실물·금융변수와 주택가격간 상관관계`를 분석한 결과, 주택가격 변동은 국민소득, 물가 및 주거용 건설투자 등 실물경제 충격에 의해 최고 1.5%포인트 반응하는 것으로 나타났다. 이에 비해 콜금리 변경에 의해서는 0.5%포인트 정도의 상대적으로 낮은 반응을 보였다.

실물경제 충격 가운데 국민소득 충격이 물가나 주거용 건설투자 충격과 달리 곧바로 주택가격 변동에 영향을 준 것으로 나타났다. 특히 주거용 건설투자 충격은 2~3년에 걸쳐 나타났다.

한국은행은 "90년대 이후 실질주택가격 변동률은 가계대출 및 실질소득 증가율과 대체로 같은 방향으로 움직였으나 주거용 건설투자와는 반대로 움직였다"면서 "2000년 들어 콜금리와 주택가격 변동률과는 뚜렷한 방향성을 보이지 않았다"고 말했다.

전국 실질 주택가격(국민은행 조사)은 90년대의 경우 높은 물가상승률과 외환위기 충격 등을 바탕으로 대체로 마이너스를 보였다.

그러나 2000년대 들어서면서 물가가 안정된 가운데 부동산 경기가 활황세를 보이면서 주택가격 변동률은 큰 폭의 플러스로 전환했다. 특히 2002년과 2007년을 전후해 실질 주택가격이 급등락하는 모습을 보였다. 이는 금융회사간 가계대출 경쟁과 2003년 10월 주택시장안정 종합대책 발표 등 부동산 부문에 대한 각종 규제조치 등에 주로 기인했기 때문으로 풀이된다.

실질소득(GNI) 대비 가계대출 비중은 외환위기 전후를 제외하고는 90년대 이후 지속적으로 상승한 가운데 2000년대 이후의 주택가격의 상승세와 동조하는 모습을 보였다.

이에 비해 주거용 건설투자 비중과 주택가격 변동률은 대체로 음의 상관관계를 보였다. 이는 주거용 건설투자 변수가 주택공급의 확대요인으로 작용해 왔기 때문이다.

90년대 대규모 택지개발 사업 등으로 주택공급이 크게 확대되자 주택가격은 하락세를 보였다. 그러나 2000년대 들어 실질소득 대비 주거용 건설투자 비중이 축소되면서 주택가격은 대체로 상승세를 나타냈다. 다만 2005년 전후로 주거용 건설투자 비중이 상승하면서 주택가격의 상승세가 잠시 한풀 꺾이는 모습을 보였다.

물가상승률과 주택가격은 2000년대 들어선 뚜렷한 방향성을 보이지 않았다. 이는 2000년대 들어 물가상승률이 대체로 3%내외를 시현하며 전반적으로 안정적인 흐름을 보인 반면 주택가격은 같은기간 상대적으로 크게 상승했다.

국제원유가격의 변동률과 주택가격도 90년대 이후 대체로 양의 상관관계를 보였지만 주택가격이 상승세를 보이기 시작한 2002년 이후로는 두 변수간 뚜렷한 상관관계가 나타나지 않았다.

콜금리와 주택가격 변동률의 상관관계는 외환위기 전후를 제외하고는 대체로 두 변수간 뚜렷한 동행성을 보이지 않았다.

특히 주택가격에 미치는 영향을 분석한 결과, 주거용 건설투자, 국민소득, 소비지출, 물가 등 대체로 실물경제 충격비중이 높게 나타난 반면, 콜금리, 통화량, 환율 등 금융충격 비중은 낮게 나타났다.

손종칠 한국은행 금융경제연구원 연구원은 "앞으로 주택가격 안정을 위해서는 일관성 있는 거시경제정책을 통해 실물경제 충격을 최소화해 나가는 한편 부동산부문으로의 자금 유입이 과도하게 일어나지 않도록 시장모니터링 등을 강화해 나갈 필요가 있다"고 말했다.

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/이데일리 이진철기자