2009 주택시장 전망 공급 부족할 듯 vs. 경기 회복 기다려야 - 신중론

최근 들어 미국 주택시장의 바닥 탈출 징후, 국제유가 상승에 이은 주가 상승, 원화 환율 하락 등 국내 금융지표들이 개선되면서 일부에서는 우리나라 실물경기의 조기 회복설을 제기하고 있다. 이러한 논란의 연장선상에 주택경기 조기회복설도 함께 자리하고 있다. 최근 들어 각종 주택경기 관련 지표들(미분양·주택거래량·주택가격 등)이 개선의 기미를 보이고 있고, 일부 지역의 재건축 주택 가격이 크게 뛰고 있기 때문이다. 과연 현재의 주택경기는 회복세로 전환된 것일까. 향후 주택경기는 어떻게 될 것인가. 결론부터 말하자면 현재의 주택경기는 아직 회복되지 못하고 있으며, 당분간 침체 상태에서 쉽게 벗어나지 못할 것이다.

첫째, 작년 12월 말에 사상 최고치를 기록했던 미분양 주택이 올해 2월 기준으로 2.2% 줄었다. 하지만 악성 미분양이라 할 수 있는 준공 후 미분양 주택은 오히려 작년 말보다 9.7%나 증가했다. 둘째, 전국 주택가격(아파트 기준)의 상승률(전월 대비)이 1월 -0.7%, 2월 -0.3%, 3월 -0.2%로 둔화되고 있지만 작년 말 대비 3월까지의 아파트 가격 상승률은 -1.2%로 여전히 하락 상태이다. 셋째, 주택거래량(아파트 기준)이 1월(1만8074건)을 저점으로 3월까지 연속해서 증가했지만 1~3월 간의 전년 동기 대비 거래량을 보면 약 30%나 적다. 2006년이나 2007년의 같은 기간에 비해서도 각각 28.3%, 14.1% 적은 수준이다. 넷째, 분양가 상한제 폐지 등 실물경기 부양을 위한 각종 규제 완화 대책들이 아직 시장을 제대로 견인하지 못하고 있다.

마지막으로 가장 근본적 이유로 실물경기의 회복이 지연되고 있다는 점이다. 특히 올 하반기에도 수출을 통한 경기 회복은 기대하기 힘들고 국내 금융 불안이 내수회복을 제약하면서 하반기 경기는 'U자형'의 더딘 회복이 예상되고 있다. 실물경기 회복이 불확실한 상황에서 일부 주택경기 지표의 호전을 근거로 주택경기의 회복을 기대하는 것은 어쩌면 '난센스'에 가깝다.

그렇다면 왜 최근에 주택 거래량이 늘고 일부 재건축 주택의 가격이 상승하는 것일까. 이는 저금리에 따른 과잉 유동성과 각종 규제 완화에 대한 기대감이 작용한 것뿐이다. 실물경기의 회복이 선행되지 못하면 이 같은 현상은 지속성을 갖기 어렵기 때문에 일시적인 현상으로 판단하는 것이 타당하다.

더욱이 주택담보대출을 받은 가계의 원리금 상환 부담은 늘어나는 반면 원리금 상환의 주수단인 임금소득이 감소하고 있다. 앞으로 구조조정까지 본격화할 경우에는 가계부채의 부실화도 우려된다.

주식시장이 폭락할 때 일부 특정 종목의 주식가격이 상한가 또는 상승세를 보이는 경우가 종종 있다. 하지만 그렇다고 주식시장이 과열되었다거나 회복 중이라고 말하는 사람은 없다. 향후 주택경기는 하반기 이후 실물경기가 더디게 회복되는 과정에서 회복 궤적을 보일 것으로 예상된다. 아직 실물경기가 회복되지 못한 상태에서 주택경기 회복에 대해 너무 섣부른 기대감을 갖는 것은 개인뿐 아니라 국가 경제적으로도 바람직하지 않다.