2009 주택시장 전망 공급 부족할 듯 vs. 경기 회복 기다려야 - 낙관론

주택시장이 혼란스럽기만 하다. 거래가 동결된 가운데 가격 폭락을 경고하는 목소리만 컸던 지난 연말이나, 호가만 오르고 거래가 소폭 늘었던 2월에 비해 재건축 아파트를 중심으로 주택거래도 늘고 미미하게나마 가격도 회복되는 조짐이 있다. 여기에는 금융시스템이 안정을 찾아가면서 주택대출이 재개된 것이 일조했다. 반면 실물경제는 침체가 깊어지면서 주택시장에 부정적인 영향을 주고 있다. 정부·여당 역시 다주택자에 대한 중과세 폐지 등을 놓고 혼란을 초래하고 있다.

우리는 1990년대 말의 경제위기 때 주택가격이 폭락했던 경험이 있다. 당시 상당수 전문가는 시장이 회복되기까지 짧으면 5년, 길면 10년이 걸릴 것으로 예측했다. 일본에서 1990년에 시작된 주택가격 하락이 10년 이상 지속됐기 때문이다. 그러나 주택가격은 1년 반 만에 하락세를 멈추었고, 그 후 다시 1년 반이 지난 2001년부터는 전국적으로 집값이 뛰기 시작했다.

일본은 1980년대 말에 가격거품을 키웠고 그 거품이 꺼지면서 금융시스템이 부실화되고 실물부문이 타격을 입는 악순환의 고리에 빠졌다.

그러나 1990년대 말 우리 주택시장에는 가격거품이 없었고, 이 때문에 거시경제가 안정되면서 주택시장도 빨리 회복될 수 있었다. 이번 경제위기도 마찬가지다. 2005년부터 정부 차원에서 가격거품에 대한 경고가 있었지만, 별다른 근거를 가진 주장은 아니었다. 만약 거품이 있었다면 집값 상승세는 노무현 정부가 쏟아 냈던 수십 차례의 대책들을 이겨내지 못했을 것이다.

작년 가을 이후 주택가격이 하락한 것은 국제경제 악화·금융시스템의 불안·실물부문의 침체 여파였지 주택시장이 스스로 무너질 가격거품을 키웠기 때문은 아니다. 지난해 유행했던 무시무시한 대폭락론이 허구로 끝난 이유도 여기에 있다. 물론 세계경제가 회복되지 않고는 우리나라 경제, 더 좁게는 주택경기도 침체를 벗어나지 못할 가능성이 크다.

시장 수급요인도 반드시 고려해야 한다. 지방 주택시장은 2004년에 이미 공급과잉으로 인해 침체되기 시작했지만 수도권은 수급이 빠듯하다. 2000~2003년 수도권과 서울의 연평균 주택건설은 각각 31만7000가구, 12만3000가구였지만, 그 후 4년간은 수도권 연평균 22만가구, 서울 5만3000가구에 그쳤다. 주택공급 부족이 누적되고 있는 상황이다.

금융시스템이 안정되면서 주택시장이 더 이상의 추락은 멈췄지만 실물경기 회복이 주택시장 회복의 관건이라고 할 수 있다. 많은 사람들이 예상하듯이 실물경기 회복이 'L자' 형이라면 주택시장도 서서히 회복되는 패턴을 따를 것이다. 반면 실물경기가 급속히 나아진다면 서울 통근권을 중심으로 주택시장도 예상하지 못했던 가격급등을 경험할 수 있다.

서울 강남·강북지역 주택가격이 급등하더라도 이는 규제와 세금 완화 때문이 아니라 2004년 이후 서울의 주택공급이 이전에 비해 거의 절반 수준으로 떨어진 것이 주된 원인이다. 가격이 비교적 안정된 지금이야말로 정부가 서울 통근권의 주택공급을 확대하기 위해 총력을 기울여야 할 시기이다. 규제를 풀어서 주택건설을 많이 하는 것도 중요하지만 광역교통망을 확충하거나 위성도시의 교육환경을 개선하는 방안도 유용할 것이다.