입력 : 2009.02.24 10:09
지난 한 해 극심한 침체를 겪고 있던 부동산시장에 군불을 지피기 위해 정부가 지난해 하반기 지속적인 규제완화책을 내놨지만, 전반적인 경기침체 속에 뚜렷한 효과는 보지 못하고 있다.
이러한 가운데 정부는 그동안 만지작거리기만 하던 강남 3구의 투기지역·투기과열지구 해제 및 분양가상한제 폐지, 미분양주택 구입 시 양도소득세 면제 등 부동산 3대 규제 가운데 두 가지 규제를 완화하기로 했다. 대신에 강남 3구의 경우 투기지역·투기과열지구 해제 문제는 아직 시기를 놓고 의견 일치가 이뤄지지 않아 보류됐다.
남아있던 이들 규제가 완화될 것이란 기대감에 그동안 일부 아파트 호가가 상승하는 모습도 보이는 등 꿈틀거리는 양상을 보이긴 했지만, 본격적인 시장 활성화로 이어지진 않았던 상황이다.
그러나 정부가 이 같은 추가 규제완화책을 발표함에 따라 대부분의 부동산 규제가 풀렸다고 할 수 있는 만큼 앞으로 시장이 어떤 움직임을 보일지 주목되고 있다.
◇ 강남 3구 등 시장 활성화 조짐
국토해양부가 민간택지의 분양가상한제를 폐지하기로 함에 따라 이를 위한 주택법 개정안이 지난 2월13일 장광근 한나라당 의원 등의 발의로 국회에 제출됐다.
이에 따라 민간택지 내 분양원가 공개제도도 분양가상한제와 함께 폐지된다. 단, 공공택지에서 공급하는 주택은 저가로 조성·공급되는 만큼, 분양가상한제 및 원가공개를 유지하기로 했다.
국토부는 주택 건설이 민간부문을 중심으로 급속히 감소해 경기 활성화에 제약요인으로 작용할 우려가 있는 데다, 감소세가 지속될 경우 2∼3년 뒤에는 수급불균형에 따른 주택가격 상승 및 서민 주거안정 저해 등의 우려가 있어 민간택지 분양가상한제를 폐지해야 한다는 설명이다.
기획재정부도 세제개편안을 통해 미분양주택에 대한 양도세를 한시 면제하기로 하는 방안을 내놓고, 이를 위한 조세특례제한법 개정을 추진키로 했다.
이에 따라 올해 말까지 취득하는 신축주택의 경우 과밀억제권역이 아닌 경우 5년간 양도세를 전액 면제하고, 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역의 경우 5년간 양도세 50%를 감면해주기로 했다.
적용 대상은 기존 미분양주택을 포함해 대책 발표일부터 올해 말까지 처음 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 신축주택이다. 과밀억제권역의 경우 149㎡(45평) 이내의 주택이 적용 대상이다.
◇ 당·정·청간 조율, 시간 걸릴 듯
그러나 계속 거론돼온 강남·서초·송파 등 강남 3구의 투기지역·투기과열지구 해제 내용은 포함되지 않았다. 국토부는 이미 투기지역·투기과열지구 해제가 기본 방침이라고 강조하고 있는 상황이지만, 여당과 정부, 청와대 간 조율이 이뤄지지 않아 해제 시기가 결정되지 않았다는 설명이다.
이처럼 다시 부동산 규제완화 방안이 발표되자 시장에서는 거래가 살아날 수 있을지 촉각을 곤두세우고 있다. 그러나 전반적인 경기침체 상황에서 곧바로 시장에 큰 효과를 가져 오기는 어려운 데다, 수도권과 지방 시장이 양극화되는 등 부작용을 우려하는 목소리도 나오고 있다.
부동산 정보업체 스피드뱅크의 박원갑 부동산연구소장은 이번 분양가상한제 폐지 방침에 대해 “제도 폐지 자체가 수요자의 내집마련 기회 확대보다는 주택 공급자만을 배려했다는 비난을 면키 어려울 것”이라며 “기존 주택에 민간택지 분양가상한제 폐지가 소급 적용되지 않을 경우 주택정책의 일관성이 결여됐다는 비판도 만만치 않을 것”이라고 지적했다.
또 미분양주택 양도세 한시 면제 등에 대해서는 “금리 인하, 세부담 경감, 청약제한 완화 등으로 신규분양주택 청약수요가 증가할 수 있는 여건이 마련됐다”며 “단, 양도세는 양도차익이 발생해야 부담하는 세금인 만큼 양도차익이 예상되는 일부 지역을 제외하고는 당장 시장에 미치는 효과는 미미할 것”이라고 내다봤다.
아울러 “수도권과 비수도권의 세제격차가 거의 사라지면서 상대적으로 침체가 더욱 심각한 지방 수요자들의 수도권 상경 투자가 늘어 지방 분양시장은 더욱 침체할 것”이라면서 “집값회복 기조에 금리인하, 세부담 경감, 청약제한 완화 영향으로 신규분양 주택 청약이 살아날 경우 시장 과열을 초래할 수 있다”고 우려했다.
이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 분양가상한제 폐지와 관련, “이미 분양된 아파트 분양권이 대거 쏟아져 나와 분양권 값 및 이미 분양된 아파트 인근 주택가격의 추가 하락이 불가피할 것”이라며 “주택에 대한 투자 수요가 증가하면서 청약 과열을 불러올 수 있어 신규 분양시장은 다소 훈풍이 불 수 있을 것”이라고 전망했다.
이어 “단, 우량지역 분양 물건을 위주로 투자 수요가 몰릴 수 있어 우량 지역과 비우량 지역 간 분양시장의 양극화는 더욱 심화될 것”이라고 밝혔다.
이 소장은 또 미분양주택 양도세 면제에 관해서는 “올 초부터 내년 말까지 주택을 취득·처분하는 경우 한시적으로 양도세를 중과하지 않기로 했음에도 불구하고 여전히 거래가 활성화되지 않고 강남권을 제외한 지역의 주택가격 하락세가 계속되고 있다”면서 “경제회복 기미가 요원하고 부동산 가격상승에 대한 기대가 없는 상태에서 투자심리가 급격히 살아나지는 않을 것”이라고 내다봤다.
◇ “투자심리 급격히 살아나진 않을 것”
규제완화에 따라 양도세 면제 등의 혜택을 받게 될 단지가 어디인지도 관심이다. 스피드뱅크에 따르면 가장 큰 수혜가 예상되는 지역은 인천 경제자유구역과 경기 용인 등 비과밀억제권역 내 분양아파트다.
올해 분양 예정 아파트 가운데 세부담이 완화되는 곳은 과밀억제권역(양도세 50% 감면)에서는 ▲경기 수원시 권선동 현대산업개발 분양물량 ▲인천 계양구 귤현동 동부건설 분양물량 등이 꼽힌다.
또 비과밀억제권역(양도세 100% 감면)의 경우 ▲인천 연수구 송도지구 포스코건설 분양물량 ▲경기도 남양주 와부읍 늘푸른오스카빌 분양물량 ▲경기 김포시 신곡지구 신동아건설·남광토건·청구 분양물량 등이 있다.
이와 함께 미분양아파트 중에서는 과밀억제권역(양도세 50% 감면)의 경우 ▲경기 고양시 덕양구 ‘중흥S-클래스’ ▲경기 고양시 일산서구 ‘하이파크시티 신동아 파밀리에’ ▲경기 고양시 일산동구 ‘위시티 자이’ ▲경기 수원시 광교신도시 ‘광교 울트라 참누리’ ▲경기 시흥시 신천동 ‘시흥5차 푸르지오’ 등이 세부담 감면 혜택을 받는 단지다.
비과밀억제권역(양도세 100% 감면)의 미분양아파트는 ▲경기 김포시 걸포동 ‘오스타·파라곤’ ▲경기 남양주 진접지구 ‘13블록 신안인스빌’ ▲경기 파주시 파주교하신도시 ‘파주 교하 삼부르네상스’ ▲인천 서구 청라지구 ‘서해그랑블 청라’ ▲경기 용인시 신봉동 ‘용인 신봉 동일하이빌’ 등이 있다.
박
※이 기사는 뉴시스 발행 시사주간지 뉴시스아이즈 제120호(3월2일자)에 실린 것입니다.
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국토해양부가 민간택지의 분양가상한제를 폐지하기로 함에 따라 이를 위한 주택법 개정안이 지난 2월13일 장광근 한나라당 의원 등의 발의로 국회에 제출됐다.
이에 따라 민간택지 내 분양원가 공개제도도 분양가상한제와 함께 폐지된다. 단, 공공택지에서 공급하는 주택은 저가로 조성·공급되는 만큼, 분양가상한제 및 원가공개를 유지하기로 했다.
국토부는 주택 건설이 민간부문을 중심으로 급속히 감소해 경기 활성화에 제약요인으로 작용할 우려가 있는 데다, 감소세가 지속될 경우 2∼3년 뒤에는 수급불균형에 따른 주택가격 상승 및 서민 주거안정 저해 등의 우려가 있어 민간택지 분양가상한제를 폐지해야 한다는 설명이다.
기획재정부도 세제개편안을 통해 미분양주택에 대한 양도세를 한시 면제하기로 하는 방안을 내놓고, 이를 위한 조세특례제한법 개정을 추진키로 했다.
이에 따라 올해 말까지 취득하는 신축주택의 경우 과밀억제권역이 아닌 경우 5년간 양도세를 전액 면제하고, 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역의 경우 5년간 양도세 50%를 감면해주기로 했다.
적용 대상은 기존 미분양주택을 포함해 대책 발표일부터 올해 말까지 처음 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 신축주택이다. 과밀억제권역의 경우 149㎡(45평) 이내의 주택이 적용 대상이다.
◇ 당·정·청간 조율, 시간 걸릴 듯
그러나 계속 거론돼온 강남·서초·송파 등 강남 3구의 투기지역·투기과열지구 해제 내용은 포함되지 않았다. 국토부는 이미 투기지역·투기과열지구 해제가 기본 방침이라고 강조하고 있는 상황이지만, 여당과 정부, 청와대 간 조율이 이뤄지지 않아 해제 시기가 결정되지 않았다는 설명이다.
이처럼 다시 부동산 규제완화 방안이 발표되자 시장에서는 거래가 살아날 수 있을지 촉각을 곤두세우고 있다. 그러나 전반적인 경기침체 상황에서 곧바로 시장에 큰 효과를 가져 오기는 어려운 데다, 수도권과 지방 시장이 양극화되는 등 부작용을 우려하는 목소리도 나오고 있다.
부동산 정보업체 스피드뱅크의 박원갑 부동산연구소장은 이번 분양가상한제 폐지 방침에 대해 “제도 폐지 자체가 수요자의 내집마련 기회 확대보다는 주택 공급자만을 배려했다는 비난을 면키 어려울 것”이라며 “기존 주택에 민간택지 분양가상한제 폐지가 소급 적용되지 않을 경우 주택정책의 일관성이 결여됐다는 비판도 만만치 않을 것”이라고 지적했다.
또 미분양주택 양도세 한시 면제 등에 대해서는 “금리 인하, 세부담 경감, 청약제한 완화 등으로 신규분양주택 청약수요가 증가할 수 있는 여건이 마련됐다”며 “단, 양도세는 양도차익이 발생해야 부담하는 세금인 만큼 양도차익이 예상되는 일부 지역을 제외하고는 당장 시장에 미치는 효과는 미미할 것”이라고 내다봤다.
아울러 “수도권과 비수도권의 세제격차가 거의 사라지면서 상대적으로 침체가 더욱 심각한 지방 수요자들의 수도권 상경 투자가 늘어 지방 분양시장은 더욱 침체할 것”이라면서 “집값회복 기조에 금리인하, 세부담 경감, 청약제한 완화 영향으로 신규분양 주택 청약이 살아날 경우 시장 과열을 초래할 수 있다”고 우려했다.
이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 분양가상한제 폐지와 관련, “이미 분양된 아파트 분양권이 대거 쏟아져 나와 분양권 값 및 이미 분양된 아파트 인근 주택가격의 추가 하락이 불가피할 것”이라며 “주택에 대한 투자 수요가 증가하면서 청약 과열을 불러올 수 있어 신규 분양시장은 다소 훈풍이 불 수 있을 것”이라고 전망했다.
이어 “단, 우량지역 분양 물건을 위주로 투자 수요가 몰릴 수 있어 우량 지역과 비우량 지역 간 분양시장의 양극화는 더욱 심화될 것”이라고 밝혔다.
이 소장은 또 미분양주택 양도세 면제에 관해서는 “올 초부터 내년 말까지 주택을 취득·처분하는 경우 한시적으로 양도세를 중과하지 않기로 했음에도 불구하고 여전히 거래가 활성화되지 않고 강남권을 제외한 지역의 주택가격 하락세가 계속되고 있다”면서 “경제회복 기미가 요원하고 부동산 가격상승에 대한 기대가 없는 상태에서 투자심리가 급격히 살아나지는 않을 것”이라고 내다봤다.
◇ “투자심리 급격히 살아나진 않을 것”
규제완화에 따라 양도세 면제 등의 혜택을 받게 될 단지가 어디인지도 관심이다. 스피드뱅크에 따르면 가장 큰 수혜가 예상되는 지역은 인천 경제자유구역과 경기 용인 등 비과밀억제권역 내 분양아파트다.
올해 분양 예정 아파트 가운데 세부담이 완화되는 곳은 과밀억제권역(양도세 50% 감면)에서는 ▲경기 수원시 권선동 현대산업개발 분양물량 ▲인천 계양구 귤현동 동부건설 분양물량 등이 꼽힌다.
또 비과밀억제권역(양도세 100% 감면)의 경우 ▲인천 연수구 송도지구 포스코건설 분양물량 ▲경기도 남양주 와부읍 늘푸른오스카빌 분양물량 ▲경기 김포시 신곡지구 신동아건설·남광토건·청구 분양물량 등이 있다.
이와 함께 미분양아파트 중에서는 과밀억제권역(양도세 50% 감면)의 경우 ▲경기 고양시 덕양구 ‘중흥S-클래스’ ▲경기 고양시 일산서구 ‘하이파크시티 신동아 파밀리에’ ▲경기 고양시 일산동구 ‘위시티 자이’ ▲경기 수원시 광교신도시 ‘광교 울트라 참누리’ ▲경기 시흥시 신천동 ‘시흥5차 푸르지오’ 등이 세부담 감면 혜택을 받는 단지다.
비과밀억제권역(양도세 100% 감면)의 미분양아파트는 ▲경기 김포시 걸포동 ‘오스타·파라곤’ ▲경기 남양주 진접지구 ‘13블록 신안인스빌’ ▲경기 파주시 파주교하신도시 ‘파주 교하 삼부르네상스’ ▲인천 서구 청라지구 ‘서해그랑블 청라’ ▲경기 용인시 신봉동 ‘용인 신봉 동일하이빌’ 등이 있다.
박
※이 기사는 뉴시스 발행 시사주간지 뉴시스아이즈 제120호(3월2일자)에 실린 것입니다.
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