이사 가려 새 집 마련한 일시적 2주택자 양도세 비과세 적용 2년으로 연장

정부가 지난 21일 일시적 1가구 2주택자에 대한 기존 주택 처분시의 양도세 비과세 적용이 가능한 중복 보유 허용 기간을 1년에서 2년으로 연장해주기로 했다. 이에 따라 이사 갈 목적으로 새 집을 마련했다가 기존 집을 처분하지 못한 사람들의 심리적 부담도 어느 정도 줄어들 전망이다. 이번 정부 양도세제 개편안의 구체적 내용과 이에 따른 절세 방안을 알아보자.

■시행령 개정일이 기준

정부의 이런 조치는 소득세법 시행령 개정안이 공포되면 시행된다. 법률 개정 사항이 아니라 시행령 개정 사안인 만큼 국회 통과가 아니라, 국무회의 의결을 거치면 곧 시행된다. 기획재정부는 최대한 빠른 시간 안에 이 제도를 시행하겠다고 밝혔는데, 현재로선 11~12월 중에 시행령이 공포될 가능성이 높다. 새 양도세 조항이 적용되는 기준 시점은 바로 이 시행령 공포일이다.

■이미 1년 넘은 경우도 해당

이에 따라서 시행일 기준으로 일시적 1가구 2주택자지만 주택 중복 보유 기간이 이미 1년을 넘은 사람이라도 이 기간이 2년이 안 됐다면 이번 조치로 인해 혜택을 받게 됐다.

예를 들어 서울에 있는 A아파트(2004년 취득해 3년 보유와 2년 거주 요건 완성)를 사서 살던 사람이 B아파트(2007년 8월 취득)를 추가로 구입해 소유했을 경우, 본래대로라면 A아파트를 2008년 8월 이전에 팔아야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 그러나 이제는 2009년 8월 이전에만 매도하면 비과세 조항의 적용을 받을 수 있다.

■중복 보유 기간 1년 넘은 매매 계약의 경우 매도일이 중요

따라서 현재 이미 1가구 2주택 기간이 1년을 갓 넘은 상태에서 기존 주택 매매 계약을 진행 중인 사람이라면, 가능하다면 매수자 측과 협의해 기존 주택 매도 시기를 시행령 공포일 이후로 늦추는 것이 양도세금을 아끼는 길이다. 일시적 2주택 비과세 유예 기간 연장 조치는 시행령 공포일 이후에 주택을 매도하는 경우부터 적용되기 때문이다. 주택 매도 계약이 완성되는 것은 잔금 혹은 등기 접수일 가운데 빠른 날로 본다. 만약 이런 사람이 그대로 개정일 전에 매도하면 현행 세법을 적용 받아 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없고 중과세율(양도세율 50%)로 양도세를 내야 한다.

■새 법 시행일 기준으로 1가구 2주택 기간이 2년을 넘는다면

이 경우에는 기존 주택이든 새 주택이든 양도시 중과세를 피할 수 없다. 양도차익의 50%를 세금으로 내야 하는 것. 다만 노년층이라면 기존 주택에 대해 양도세 비과세 여건을 갖췄을 경우, 다소 번거롭지만 증여를 활용해 비과세 혜택을 노려보는 방법도 고려해 볼 만하다. 부모가 새 주택을 자녀에게 증여하고, 그 다음으로 기존 주택을 팔면 기존 주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 그런 후 필요시 자녀로부터 새 주택을 다시 증여 받아 오는 방식이다. 각 케이스별로 상황이 다 다르고 또 자녀가 이미 주택을 갖고 있을 경우 종합부동산세 등 다른 문제가 발생할 수도 있으나, 이렇게 두 번의 증여세가 발생하더라도, 그대로 50% 양도세율로 양도세를 내는 것보다는 절약되는 경우가 적지 않다. 다만 각 주택의 가격 등에 따라 사전에 실제 이익 발생 여부를 면밀히 따져봐야 한다. 세법적으로 주택 가구 수가 줄어드는 효과를 보려면 실제 거주가 분리된 만 30세 이상의 자녀나, 만 20~30세의 소득이 있거나 결혼한 자녀를 대상으로 증여해야 한다. 정부가 추진 중인 세법 개정으로 인해 2009년도에는 증여세율도 완화된다.