[머니 X파일] 부동산 가격 하락 계속될 듯 투자는 기다려라

8월과 9월 정부가 부동산 관련 대책을 연이어 발표했다. 곧 또 다른 부동산 관련 정책이 발표될 것이며, 앞으로 수차례에 걸쳐 진행될 것으로 예상된다.

지난 노무현 정부 시절에도 정권 초기에 수많은 부동산 관련 대책이 발표됐다. 그만큼 국민들의 관심이 많은 데다 국가 경제와 밀접한 관련이 있기 때문이다.

그런데 지난 시절을 돌이켜 보면, 부동산 관련 대책은 계속 반복되는 모습이다. IMF 외환위기 시절엔 부동산 관련 규제 및 세제를 완화하더니, 지난 정부엔 다시 강화하고, 이번 정부에선 완화하고 있다. 이젠 이러한 반복은 다시는 없어야 할 것이다. 또한 이러한 반복을 원하지 않을 것이다. 그래서 대못질을 한다는 표현도 등장했을 것이다.

최근 발표된 부동산 정책을 통해 향후 시장을 예측해보자. 물론 현재 한국의 경제 상황을 고려할 때, 최근의 부동산 정책이 시장에 미치는 영향을 분석하는 것 자체가 반쪽짜리 예측에 그칠 수도 있다. 그러나 최근 나온 정책을 보면서 명확하게 알 수 있는 사실이 있다.

다름 아니라 주택 수요가 있는 곳에 주택 공급을 하겠다는 정책 의지다. 과감하게 서울 및 서울 인근의 그린벨트를 해제해서 서민들을 위한 주택을 공급하겠다는 정책은 향후 강남 및 강북 도심 인근 지역에 대규모의 주택 공급이 이루어 질 것임을 의미한다. 재건축 및 재개발을 활성화하겠다는 정책 역시 서울 지역 내의 공급이 크게 증가하는 결과로 이어질 것이다.

서울 지역 내 공급 증가가 예상된다면 서울 이외 지역에 대한 수요는 감소할 것임을 의미한다. 즉, 향후 서울 지역 내 청약을 위해 대기하는 수요는 증가할 수 있다. 따라서 지방 및 수도권의 미분양 주택 및 기존 주택에 대한 수요는 감소할 것이며, 주택 가격은 추가적인 하락 추세를 보이고, 지방의 미분양은 늘어날 가능성이 높다. 정부 부동산 정책의 지향점은 주택 가격의 하락 안정에 있는 듯하다.

정부는 추가로 또 다른 정책을 준비할 수도 있다. 다음으로 수도권 관련 규제의 완화 및 토지 관련 각종 규제의 완화가 아닐까 예측해 본다. 물론 규제 완화 정도는 처음에는 미미하게 시작할 것이다. 만약 수도권 관련 규제를 완화한다면 결과적으로 토지 공급이 늘어나게 된다. 이는 땅값 안정으로 이어질 가능성이 높다. 따라서 공장 용지 등 토지 가격의 하락 가능성도 예상된다.

결과적으로 주택 및 토지의 공급 증가가 예상되는 만큼, 가격 하락도 예상된다. 이렇게 시계(視界)가 불투명한 시기엔 시장을 좀 더 지켜보는 인내심을 갖는 게 필요하다.