미분양 취득·등록세 혜택 받으려면?

지난 11일 정부는 지방 미분양아파트를 취득할 경우 취득·등록세를 50% 감면해 주기로 했다. 하지만 그 적용시점이나 적용대상 등이 명확치 않아 혼선을 빚고 있다.


이와 관련, 행정안전부는 16일 "취득·등록세를 감면 받으려면 내년 6월30일까지 잔금을 납부하고 등기를 접수해야 한다"고 밝혔다. 상세한 내용을 문답으로 알아본다.


- 대상이 되는 미분양 주택이란?


▲ 올해 6월 11일 현재 미분양주택이란 사업승인을 받아 20가구 이상 건설·공급하는 주택으로서 관계법령에 따라 입주자를 모집했으나 6월 11일 현재 분양이 안된 주택이다.

- 언제부터 시행돼 감면받을 수 있나


▲취득·등록세를 감면받으려면 지방자치단체 감면조례 개정 이후 내년 6월 30일까지 취득하고 등기를 해야 한다. 따라서 감면조례 개정 전에 취득(잔금납부, 등기)을 한 경우에는 소급 적용이 되지 않는다.


- 취득시점과 등기시점은?


▲ 취득시점은 계약자가 분양회사에 잔금을 지금하는 날이 되며 잔금지금일 이전에 등기하는 경우에는 등기일이 된다. 취득세 기준일과 등록세 기준일이 다르기 때문에 주의가 필요하다. 취득세 기준일은 잔금지급일이지만 등록세 기준일은 부동산 등기일이다. 따라서 내년 6월 30일 이전까지 잔금 지급과 등기를 모두 마쳤다면 모두 감면받을 수 있지만 등기를 나중에 하면 등록세 감면은 받을 수 없게 된다.


- 적용 대상 지역은?


▲수도권(서울, 경기, 인천 전지역)을 제외한 비수도권에 한정돼 적용된다. 취득자의 소재지와는 상관없다. 단 향후 미분양주택 소재지가 주택투기지역으로 지정될 경우에는 지정일 이후 계약하는 주택에 대해서는 감면대상에서 제외된다. 계약일자가 투기지역 지정 전이라면 감면을 받을 수 있다. 6월 현재 비수도권내 주택투기지역은 없다.


- 감면 받는 주택 규모는?


▲중대형, 소형 등 규모에 관계없다. 전용면적 40㎡이하의 소형주택은 전액 감면되나 1가구 1주택인 경우로 한정된다. 다주택자도 미분양주택을 취득하는 경우에는 취득세, 등록세 감면혜택을 받을 수 있다.


- 6월 이전 계약자들, 조례개정 이전에 입주일이 잡혀 있다면?


▲취득시점만 감면조례 개정 이후로 늦추면 가능하다. '지연등기'를 통해서 잔금지급일을 조례 개정 이후로 늦추면 감면받을 수 있다. 물론 이때에는 해당 업체에게 지연 입주에 해당하는 연체료를 물어야 한다. 회사마다 다르지만 대개 한 달 연체료는 '잔금×0.15(은행이자)÷12(개월)'로 계산된다. 잔금이 5000만원이라면 한 달에 62만5000원의 연체료만 건설업체에 지급하면 된다.


- 미분양 확인서는 무엇인가?


▲취득·등록세를 감면받으려면 각 시장, 군수, 구청장이 심사 후 발급해 주는 미분양확인서를 제출해야 한다. 대개 사업주체(건설업체 등)가 단지별로 지자체에 확인서 발급을 신청하게 되는데 계약자들은 분양계약시 확인서 사본을 분양회사로부터 교부받아 과세신고(감면신청) 및 대출거래시에 사용하면 된다.


- 얼마나 감면 받을 수 있나


▲감면 전 주택 취득세와 등록세는 각각 취득가액의 1%씩이다. 여기에 지방교육세(등록세의 20%)가 붙어 실제 세율은 2.2%이다. 감면 혜택을 받을 경우 실제 세율은 취득가액의 1.1%가 된다. 예를 들어 분양가가 2억원인 아파트의 취득 등록세는 220만원(취득세 100만원+등록세 100만원+교육세 20만원)이 된다. 감면 전(440만원)보다 220만원 가량 덜 내는 셈이다.


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