상가시장에 버블세븐, “있다! 없다?”

주택시장에서 불리는 소위 버블세븐(강남.서초.송파.목동.분당.용인.평촌)처럼 상가시장에도 버블지역이 있다.

다만, 상가시장은 기존 버블세븐 지역과 달리 어디서 출현할지 모르는 게릴라성 요인에 의해 거품이 생기는 게 특징이다.

상가시장 버블 형성의 대표적 요인은 상가 유형중 일부가 경쟁입찰로 일반 투자자들에게 공급되기 때문이다.

그중 주공 단지내상가는 배후세대가 풍부한 곳에는 분양주체의 안정성이 더해지면서 입찰과열 현상이 국지적으로 일어난다.

내정가 대비 2~3배에 달하는 상가가 속출하기도 한다. 지난해 인천논현2지구에서는 7000만원(23.83㎡)을 조금 넘긴 상가가 총 2억5000만원선으로 3.3㎡당 3400만원 꼴인 약 340%에 낙찰된 예가 있다.

상가 투자자가 참여하는 입찰이 아닌 개발자가 참여하는 용지 입찰도 마찬가지다.

지난해 성남판교 상업용지 평균 낙찰가는 1층 기준 3.3㎡당 6700만원이었다. 당시 최고 9200만원까지 나와 업계에서는 향후 일반분양 공급가에 대해 의견이 분분한 상황이다.

서울 택지지구라는 이점으로 투자자들의 관심이 높은 발산지구도 1층 기준 3.3㎡당 4000만원~5000만원의 분양가를 형성하고 있다. 2006년 입찰 당시 용지별 낙찰 수준(평균 3100만원)이 결코 녹록치 않았음을 시사하는 대목이다.

주택시장에서도 늘 주목거리인 강남 빅3 지역 중 입주를 마쳤거나 입주 예정인 재건축 단지내상가도 예외는 아니다.

희소성과 상징성의 의미를 동시에 부여받은 잠실 3, 4단지 상가 1층의 경우 최고가가 1억원선을 넘어섰다. 이 여파가 올해 중반기 이후 공급예정인 1, 2단지까지 영향을 끼칠 것으로 전문가들은 보고 있다.

그밖에 선분양, 통매입후 재분양, 신축건물과 역세권에 따른 프리미엄 등을 등에 업은 상가들도 지역을 가리지 않고 늘 거품을 동반할 가능성이 높다.

업계에서는 상가 분양가가 일반적으로 땅값과 공사비에 크게 영향을 받지만, 여전히 공급자 중심 가격 결정이 주를 이룬다는 점도 버블 형성의 주요 요인으로 지적하고 있다.

상가정보연구소 박대원 연구원은 “상가는 무작정 지역 전체를 놓고 버블로 규정하기보다 상가 건물 중에서도 층별 가격이 각기 다르므로 버블 레벨을 좁힐 필요는 있다”며 “그러나 투자자 입장에서는 임차인의 임대시세 저항 여부로 투자 물건별 분양가 거품 수준을 필히 가늠해 봐야 한다”고 조언했다.