입력 : 2008.03.10 15:26
조합방식 사업 작년보다 40% 증가
분양승인 필요없어 상한제 `회피수단`
분양가상한제 시대를 맞아 수년간 자취를 감췄던 `지역조합` 방식의 아파트 사업이 다시 활기를 띠고 있다. 이는 시행자와 수요자 양쪽의 이해관계가 맞아 떨어졌기 때문이라는 분석이다.
사업 시행자는 분양가상한제를 피할 수 있어 더 많은 수익을 챙길 수 있고, 수요자들은 통장없이 전매제한도 짧은 아파트를 구할 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다.
그러나 조합아파트는 소유권 확보에 실패해 사업이 지연되는 경우가 빈번하고, 허위·과장광고도 적지 않아 수요자들이 피해를 볼 수 있다는 지적도 나온다.
◇조합아파트 `급증` = 10일 대형 주택업체의 모임인 한국주택협회에 따르면 올해 회원사(79개사)가 조합방식(지역 및 직장)으로 공급계획을 세운 아파트는 총 4326가구로 조사됐다. 이는 작년 3089가구보다 40% 늘어난 것. 올해 신규분양 아파트 수(24만5364가구)가 작년보다 18.8% 줄어든 것과는 대조적이다.
사업 시행자는 분양가상한제를 피할 수 있어 더 많은 수익을 챙길 수 있고, 수요자들은 통장없이 전매제한도 짧은 아파트를 구할 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다.
그러나 조합아파트는 소유권 확보에 실패해 사업이 지연되는 경우가 빈번하고, 허위·과장광고도 적지 않아 수요자들이 피해를 볼 수 있다는 지적도 나온다.
◇조합아파트 `급증` = 10일 대형 주택업체의 모임인 한국주택협회에 따르면 올해 회원사(79개사)가 조합방식(지역 및 직장)으로 공급계획을 세운 아파트는 총 4326가구로 조사됐다. 이는 작년 3089가구보다 40% 늘어난 것. 올해 신규분양 아파트 수(24만5364가구)가 작년보다 18.8% 줄어든 것과는 대조적이다.
부산에서는 연제구 연산동 신리삼거리와 연산교차로 사이 14만2000㎡ 부지에서 조합원분 1006가구를 비롯 총 2287가구의 대단지 아파트를 짓는 사업이 추진중이다. 이 사업지는 부산지역 최초로 진행되는 지역주택조합과 민간건설사 공동 방식이다.
최근 들어서는 주택사업 시행자들이 일반분양이나 재건축 방식의 사업을 지역조합 방식으로 전환하는 사업장도 늘어나고 있다.
두산중공업은 남경개발이라는 업체와 손잡고 지난해 하반기 서울 성동구 성수동 성수1가에서 지역주택조합 방식으로 560여가구를 지어 이중 220여가구를 일반에 분양할 계획이었다. 그러나 일반분양분이 분양가상한제 적용을 받게 되자 분양물량 전체를 지역조합 방식으로 전환하는 방법을 검토중이다.
이 회사는 최근 서울 동작구 상도동에서 1차분 190가구의 일반분양을 마친후에 조합원 분양분 `잔여물량`이라는 명목으로 조합원분 386가구중 100여명가구를 추가 모집중이다.
부천 중동의 한 지역조합은 총 475가구를 지을 계획이지만 지난해 말 50여명으로 조합설립인가를 받은 후 추가로 조합원을 모집중이다. 지난 2월말 삼성건설을 시공사 우선협상대상자로 선정했다.
◇지역조합 왜 늘어나나 = 조합아파트의 경우 건립 가구수만큼 조합원을 100% 모집하거나 일반분양 가구수를 20가구 미만으로 줄이면 분양승인이 필요없어 지난해 9월부터 시행된 분양가 상한제 대상에서 제외된다.
시행사업자 입장에서는 분양가상한제 적용을 받지 않으면 분양가를 올릴 수 있어 그만큼 수익을 높일 수 있다. 성동구 성수1가의 경우 분양가상한제 적용을 받으면 3.3㎡당 분양가가 2000만원대 안팎으로 낮아질 수 있지만 이를 피할 경우 분양가가 3.3㎡당 3500만원 이상 될 것이라는 예측도 나온다.
수요자의 경우 일정 요건을 갖추면 통장을 사용하지 않고 내집 마련을 할 수 있는 데다, 투기과열지구 내에서도 입주 후에는 전매를 할 수 있어 분양가상한제 아파트(민간 전매제한 5-7년)보다 환금성이 높다.
조합원분은 전용 85㎡이하 국민주택 규모만 지어야 하는 단점이 있지만 재건축 방식에서 받는 임대주택의무비율 등의 규제도 피할 수 있다.
◇문제점 = 그러나 문제점도 적지 않다는 것이 전문가들의 지적이다. 조합방식은 토지를 100% 매입할 때까지 사업이 지연되는 경우가 많고, 매입이 완료되지 않을 경우 사업이 좌초될 수도 있다. 과거에는 토지소유자들이 `알박기` 등의 방식으로 조합사업에서 부당하게 이득을 얻는 사례도 많았다.
수요자들은 이 때문에 조합에 가입하기 전에 지역조합이 토지사용승락서를 얼마나 확보했는지, 또 조합원 모집기간이 얼마나 걸릴지 등을 예측해 사업 지연으로 인한 피해에 대비하는 것이 필요하다고 전문가들은 조언한다.
일부 조합은 입주가능시기를 지나치게 당겨 광고하거나, 단지 조성 등을 화려하게 포장하는 등 허위·과장 광고를 내놓는 경우가 많다는 점도 주의해야 할 점으로 꼽힌다.
한편으로는 조합방식의 사업이 분양가상한제를 피하는 데 악용될 수 있어 시장을 흔들 수 있다는 지적도 나온다. 새 아파트의 분양가를 낮춰 인근 아파트의 시세를 낮추려는 것이 분양가 상한제인데, 가격도 규제를 받지 않고 전매제한 규제도 약해 아파트 가격 상승을 부추길 수 있다는 얘기다.
■주택조합 사업이란?
무주택 실수요자의 내집마련 기회를 제공하기 위한 제도로 일정한 자격요건을 갖춘 지역주민(지역조합) 또는 동일직장 근로자(직장조합)가 주택조합을 구성하여 공동으로 집지을 땅을 매입 한 후 주택을 건립하는 사업. 이중 지역주택조합은 동일한 특별시·광역시·시 또는 군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립하는 조합이다.
- 근거법령: 주택법
- 사업주체: 조합(시행대행사)
- 개발방식: 민영개발(시행대행사 주관)
- 조합 설립요건: 설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설 예정세대수의 2분의 1 이상의 조합원(단 조합원은 20명 이상), 해당 주택건설대지의 100분의 80 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서.
- 조합원 자격: 무주택 세대주(9월부터는 1년 이상 무주택자)
- 조합원 공급주택: 전용 85㎡ 이하
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최근 들어서는 주택사업 시행자들이 일반분양이나 재건축 방식의 사업을 지역조합 방식으로 전환하는 사업장도 늘어나고 있다.
두산중공업은 남경개발이라는 업체와 손잡고 지난해 하반기 서울 성동구 성수동 성수1가에서 지역주택조합 방식으로 560여가구를 지어 이중 220여가구를 일반에 분양할 계획이었다. 그러나 일반분양분이 분양가상한제 적용을 받게 되자 분양물량 전체를 지역조합 방식으로 전환하는 방법을 검토중이다.
이 회사는 최근 서울 동작구 상도동에서 1차분 190가구의 일반분양을 마친후에 조합원 분양분 `잔여물량`이라는 명목으로 조합원분 386가구중 100여명가구를 추가 모집중이다.
부천 중동의 한 지역조합은 총 475가구를 지을 계획이지만 지난해 말 50여명으로 조합설립인가를 받은 후 추가로 조합원을 모집중이다. 지난 2월말 삼성건설을 시공사 우선협상대상자로 선정했다.
◇지역조합 왜 늘어나나 = 조합아파트의 경우 건립 가구수만큼 조합원을 100% 모집하거나 일반분양 가구수를 20가구 미만으로 줄이면 분양승인이 필요없어 지난해 9월부터 시행된 분양가 상한제 대상에서 제외된다.
시행사업자 입장에서는 분양가상한제 적용을 받지 않으면 분양가를 올릴 수 있어 그만큼 수익을 높일 수 있다. 성동구 성수1가의 경우 분양가상한제 적용을 받으면 3.3㎡당 분양가가 2000만원대 안팎으로 낮아질 수 있지만 이를 피할 경우 분양가가 3.3㎡당 3500만원 이상 될 것이라는 예측도 나온다.
수요자의 경우 일정 요건을 갖추면 통장을 사용하지 않고 내집 마련을 할 수 있는 데다, 투기과열지구 내에서도 입주 후에는 전매를 할 수 있어 분양가상한제 아파트(민간 전매제한 5-7년)보다 환금성이 높다.
조합원분은 전용 85㎡이하 국민주택 규모만 지어야 하는 단점이 있지만 재건축 방식에서 받는 임대주택의무비율 등의 규제도 피할 수 있다.
◇문제점 = 그러나 문제점도 적지 않다는 것이 전문가들의 지적이다. 조합방식은 토지를 100% 매입할 때까지 사업이 지연되는 경우가 많고, 매입이 완료되지 않을 경우 사업이 좌초될 수도 있다. 과거에는 토지소유자들이 `알박기` 등의 방식으로 조합사업에서 부당하게 이득을 얻는 사례도 많았다.
수요자들은 이 때문에 조합에 가입하기 전에 지역조합이 토지사용승락서를 얼마나 확보했는지, 또 조합원 모집기간이 얼마나 걸릴지 등을 예측해 사업 지연으로 인한 피해에 대비하는 것이 필요하다고 전문가들은 조언한다.
일부 조합은 입주가능시기를 지나치게 당겨 광고하거나, 단지 조성 등을 화려하게 포장하는 등 허위·과장 광고를 내놓는 경우가 많다는 점도 주의해야 할 점으로 꼽힌다.
한편으로는 조합방식의 사업이 분양가상한제를 피하는 데 악용될 수 있어 시장을 흔들 수 있다는 지적도 나온다. 새 아파트의 분양가를 낮춰 인근 아파트의 시세를 낮추려는 것이 분양가 상한제인데, 가격도 규제를 받지 않고 전매제한 규제도 약해 아파트 가격 상승을 부추길 수 있다는 얘기다.
■주택조합 사업이란?
무주택 실수요자의 내집마련 기회를 제공하기 위한 제도로 일정한 자격요건을 갖춘 지역주민(지역조합) 또는 동일직장 근로자(직장조합)가 주택조합을 구성하여 공동으로 집지을 땅을 매입 한 후 주택을 건립하는 사업. 이중 지역주택조합은 동일한 특별시·광역시·시 또는 군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립하는 조합이다.
- 근거법령: 주택법
- 사업주체: 조합(시행대행사)
- 개발방식: 민영개발(시행대행사 주관)
- 조합 설립요건: 설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설 예정세대수의 2분의 1 이상의 조합원(단 조합원은 20명 이상), 해당 주택건설대지의 100분의 80 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서.
- 조합원 자격: 무주택 세대주(9월부터는 1년 이상 무주택자)
- 조합원 공급주택: 전용 85㎡ 이하
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