용산개발 2대변수 `보상갈등·집값급등`

용산역세권 개발사업자로 삼성물산(000830) 건설부문-국민연금 컨소시엄으로 결정됐다. 그러나 용산역세권 개발사업이 2010년에 착공에 들어가려면 넘어야할 산이 적지 않을 전망이다.

가장 큰 변수는 국제업무지구와 연계해 개발되는 서부이촌동에 대한 보상 문제다. 한강철로 서쪽의 국제업무지구 연계개발권역에는 현재 대림 성원 중산 시범아파트 1400여가구를 포함해 단독주택과 다세대주택 등 총 2193가구가 있다.

이들 주민들은 사업시행자와 인·허가권자인 서울시가 채택할 보상 방식을 둘러싸고 이해관계가 엇갈려 있어 최대 쟁점으로 떠오른 상황이다.

◇삼성물산-국민연금 컨소시엄, 서부이촌동 '협의매수' 방식 택해

삼성물산-국민연금 컨소시엄은 서부이촌동에 대해 감정가로 보상한 뒤 입주권을 주기로 방침을 정했다. 협의 매수 방식인 셈이다.

주민들이 입주할 권리를 갖게 되는 주상복합 아파트 가격은 분양가 상한제가 적용돼 3.3㎡당 2900만원 선으로 책정된다. 보상비는 SPC설립 후 시점의 감정평가금액이 될 전망이다.

당초 부동산 업계에선 서부이촌동 보상과 관련해 입체환지방식이 가장 유력한 방안으로 거론됐다. 그러나 입체환지방식은 시행령과 시행규칙이 없어 도입에 한계가 있다. 예컨대 도시개발법에 따르면 입체환지 방식으로 사업을 진행할 경우 시범·중산 아파트 주민들은 토지를 소유하고 있지 않아 국제업무지구의 아파트 입주권을 받을 수가 없다.

이런 이유로 삼성물산-국민연금 컨소시엄은 협의 매수 방식을 선택한 것으로 보인다. 문제는 서부이촌동 주민들이 협의 매수 때 과도한 요구를 할 것이란 점이다. 호가가 3.3㎡당 1억3000만~1억5000만원에 달하고 있다. 주민들 입장에선 이 보다 더 높은 금액을 요구할 것이란 우려가 제기되고 있는 실정이다.

◇용산 국제업무지구 주변 부동산시장 `후폭풍`

주변 부동산시장이 용산 국제업무지구 개발의 후폭풍에 휩싸일 가능성도 문제로 제기된다.

이미 용산 청파동 신계동 효창동 산천동 한강로 일대는 용산 국제업무지구 개발이 가시화되면서 아파트 가격이나 재개발 지분 가격이 급등했다. 서부이촌동 일대가 서울시의 규제 등으로 호가만 높을 뿐 거래는 안되는 것과 대비되는 모습이다.

현재 원효로 일대 33㎡짜리 다세대주택 값은 3.3㎡당 5000만원선으로 한달 전보다 3.3㎡당 1000만원이 뛰었다.

원효로 풍전아파트 82㎡도 한 달 전보다 5000만원이 올라 6억5000만원을 호가하고 있으며 강변 삼성 105㎡도 6억~7억원 선으로 한 달새 7000만~1억원 가량 호가가 뛰었다. 산천동 한강타운 82㎡ 역시 보름새 5000만원 올라 3억~3억5000만원을 호가한다.

이 일대에 나올 재개발 아파트의 일반분양가도 급등 조짐을 보이고 있다. 지난달 26일 관리처분총회를 개최한 용산구 신계지구는 3.3㎡당 1660만~2300만원선으로 분양승인을 신청할 예정이다.

그러나 조합원들인 내년 일반분양시기에 부동산시장 상황을 지켜보고 현재 책정된 일반분양가보다 3.3㎡당 100만~200만원정도의 일반분양가를 높여줄 것을 총회에서 요구했으며 조합에서는 조합원 비례율을 높이기 위해 최대한 반영하기로 약속을 해 놓은 상태다.

비단 이 지역뿐만 아니라 동부이촌동, 후암동, 동자동, 마포구 만리동, 공덕동 일대도 용산 개발에 대한 기대감으로 아파트 가격이 들썩일 가능성을 배제할 수 없다는 게 업계 전문가들의 시각이다.