일시적 2주택, 1년 내에 팔면 양도세 감면

올해부터 2주택 보유자에 대해 양도세가 50% 중과세 되는 등 부동산 관련 세금이 눈덩이처럼 불어났다. 때문에 집을 사거나 팔 때 세금 관련 규정을 꼼꼼히 챙겨야 한다.

일시적인 1가구 2주택 1년내 팔아야

1주택을 소유한 1가구가 그 주택을 팔기 전에 다른 주택을 구입, 일시적으로 2주택이 된경우가 있다. 이럴 땐 다른 주택을 구입(등기기준)한 날로부터 1년 이내에 기존 주택을 팔면 양도소득세를 중과세 당하지 않는다. 따라서, 양도세 비과세 경과기간 1년이 임박했다면 기존 주택의 처분을 서두르는 것이 좋다. 주택시장이 침체돼 있어 거래가 쉽지 않기 때문에 미리 주택 처분 계획을 세워야 한다.

특히 서울시, 과천시, 분당·일산 등 5개 신도시 지역의 주택 중 공시가격 6억원 이하이고 3년 보유·2년 거주 요건을 채울 경우, 양도세가 100% 면제된다.

수도권 군·읍·면 지역내 3억원 이하 주택도 일반 과세

일시적 1가구 2주택자가 아니더라도 중과세에 해당하지 않는 경우도 많다. 수도권과 광역시 중 군·읍·면 지역과 수도권과 광역시 이외의 주택 중 공시가격 3억원 이하인 주택도 중과세 대상에서 제외된다. 수도권의 1억원 이하 주택도, 먼저 팔면 2주택자 중과세 대상에서 제외된다. 상속주택과 농어촌주택을 소유한 경우도 중과세 불이익을 받지 않는다. 다만, 상속을 받아 2주택이 된 경우, 상속받은 주택을 5년내에 팔아야 일반 세율이 적용된다.

1주택도 최소 2년 보유해야

1주택자들도 주택을 팔 때는 최소 2년 이상을 보유하는 것이 좋다. 1년 미만 보유는 50%의 세율이, 1년 초과~2년 미만은 40%의 세율이 적용된다. 반면 3년 이상 보유할 경우 장기보유특별공제(3~5년 10% 감액, 5~10년 15% 감액, 10~15년 30% 감액, 15년 이상 50% 감액) 혜택까지 받을 수 있다. 가능하면 장기 보유하는 것이 양도세를 줄이는 지름길이다.

세금과 함께 내재가치도 살펴야

작년 말 주택을 구입해 1가구 2주택자가 됐던 사람들이 연말까지 기존주택 1채를 팔아야 양도세를 비과세 받을 수 있어 연말로 가면 매물이 급증할 가능성도 있다. 하지만 집을 팔 때 단순 세금차액을 따지는 것보다 주택의 내재가치도 함께 살피는 것이 중요하다. 지역에 호재가 있어 가격상승 여력이 있다면 보유하는 것이 좋다. 반면 향후 발전가능성 적고 큰 시세차익을 기대하기 어려운 주택은 우선 처분하는 것이 바람직하다. 비슷한 조건이라면 2주택 중 주거여건이 가장 좋고 현재 양도차익이 가장 크게 발생한 주택을 계속 보유해 비과세 요건을 갖춘 다음 매매하는 것이 좋다. 여유자금이 있는 다주택자들이라면 급하게 매물을 처분하기보다 장기적으로 증여나 임대사업자로의 전환을 모색하는 것도 방법이다.