"아파트 부적격당첨자 어떻게 되나"

건설교통부가 최근 감사원 감사로 드러난 아파트 부적격 당첨자 처리를 놓고 골머리를 앓고 있다.

처리 방안과 관련해 관심이 쏠리는 대목은 ▲부적격 당첨자가 입주한 경우 퇴거 조치후 아파트 처리방안 ▲거래가 이뤄진 부적격 당첨아파트 분양권이나 입주주택의 처리문제 ▲입주자 강제 퇴거에 따른 반발 등이다.

◇부적격 당첨자는 계약 취소

건설교통부는 이번 감사원 조사에서 적발된 부적격 당첨자 471명에 대해 자격을 박탈키로 했다. 이에 따라 이들의 계약은 취소된다. 입주 전이라면 분양업체에 반환해야 하고 입주한 경우에는 퇴거해야 한다.

이렇게 계약이 취소된 아파트는 원칙적으로는 해당 건설사들이 '임의'로 처분할 수 있다. 하지만 당사자들이 자격 박탈에 반발해 소송을 내면 복잡해 진다. 소송이 종결된 이후에나 처분할 수 있기 때문이다.

재분양시 분양가는 시세의 70% 이상으로 책정하는 게 관례다. 분양가를 최초 분양가로 책정할 경우 특혜분양 논란에 휩싸일 수 있고, 시세의 70% 이하로 분양가를 책정하면 법인세를 내야 하기 때문이다. 재분양은 임의분양이지만 공개추첨방식으로 이뤄진다.

◇부적적 당첨자로부터 매입한 경우

부적격 당첨 아파트를 프리미엄을 주고 구입한 사람도 원칙적으로 자격이 박탈된다. 건설교통부 주택공급상황 T/F 팀 관계자는 "청약자격이 없는 부적격자가 주택을 분양 받은 것 자체가 위법이기 때문에 웃돈을 받고 되판 것에 상관없이 당첨권을 사들인 사람도 아파트 입주 자격이 없다"고 말했다.

결국 프리미엄을 주고 산 사람이 돈을 돌려받기 위해서는 최초 당첨자를 상대로 부당이익 반환청구소송을 내야 한다.

다만 실낱 같은 희망은 있다. 최초 당첨자가 불법으로 당첨된 것에 대한 소명이 받아들여진 경우다. 건교부는 "이미 입주를 마쳤거나 입주 예정자 중 당첨자 개별 조사를 통해 소명 기회를 줄 것"이라며 "소명이 타당하다고 판단될 경우 구제될 수 있으며, 구제된 경우에 한해 거래된 분양권은 정당 거래로 볼 수 있다"고 밝혔다.

◇당첨자격 박탈자 소송 가능

당첨자격을 박탈당한 당사자들의 반발과 정부의 대응 방안도 이번 조치의 최대 관심 사안이다.

건설교통부는 불법으로 당첨된 사람은 곧바로 계약자체가 취소된다는 현행법을 들어, 지자체에 당첨 무효에 따른 행정조치를 취하도록 했다. 이와는 별도로 건교부는 당첨 자격을 박탈당한 당사자들이 취할 수 있는 소송에 대비해 법률 자문과 이에 대비해 별도의 T/F 팀 구성도 고려 중이다.

다만 건교부는 선의의 피해자가 있을 수 있다는 판단에 따라 부적격 당첨자에게 소명 기회를 준다는 방침이다. 소명이 받아들여질 경우 입주자격 취소, 분양권 거래 등에 대한 법적 조치는 사라진다.

그러나 소명이 받아들여지지 않을 경우 지루한 법적 공방이 불가피하다. 우선 적발된 당첨자들은 건설사와 정부를 상대로 재산권 행사 제한 등을 이유로 소송을 제기할 가능성이 크다.

다만 이들 불법 당첨자들이 승소할지는 미지수다. 과거 사례에서 불법 당첨자들의 경우 소송에서 패소했기 때문이다. 지난 2001년 7월 서울 8차 동시분양에서 공급된 삼성동 A아파트 총 449가구 중 4가구의 당첨자가 무자격자로 드러나 당첨이 무효화됐었다.

당시 당첨자격을 박탈당한 당사자들은 A사를 대상으로 대법원까지 법정 소송을 벌였지만, 대법원은 불법으로 당첨된 사람은 계약을 취소할 수 있다는 현행법(당시 주택건설촉진법 47조)을 들어 A사 손을 들어줬다.

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