[재테크 포인트] 주상복합 내 상가분양 조금 더 기다려라

3년 전 서울 강북에 있는 주상복합 아파트 내 상가를 분양받았던 김모(56)씨는 요즘 밤잠을 설친다. 아파트가 입주한 지 6개월이 지났지만 아직 상가 세입자를 구하지 못하고 있기 때문이다. 김씨는 “임대 수익은커녕 대출 이자에 관리비까지 대신 물고 있다”고 한숨을 내쉬었다.

도심의 주상복합 아파트 내 상가 투자자들이 신음하고 있다. 입주를 해도 많게는 절반 이상의 점포가 장기간 비어 있기 일쑤다. 상가 세입자들이 한정된 고객으로선 수지가 안 맞는다는 이유로 입점을 꺼리고 있어서다.

원래 주상복합아파트 내 상가는 건물 안의 거주자를 겨냥한 주머니 모양의 ‘포켓상권’이다. 이들 상가가 홍역을 치르고 있는 것은 건물 내 수요에 비해 상가 공급이 턱없이 많기 때문이다. 현행 규정상 주거와 상업면적 비율을 7대3으로 꿰맞추다 보니 상가가 공급 과잉의 후유증을 앓고 있는 것이다.

업체들은 주상복합 상가를 팔기 위해 온갖 아이디어를 동원하고 있다. 건물 지하와 지하철역이 연결돼 있다는 점을 부각시키는 방법이 대표적인 예이다. 건물 외부의 유동인구를 흡수해 상권을 활성화하겠다는 복안이다.

하지만 입주한 단지를 보면 효과가 신통치 않다. 지하철역과 곧바로 연결돼 아파트 입주민들이 편리해졌을 뿐 지하철 유동인구가 건물 안의 상가 고객으로 이어지지 않는 경우가 많다. ‘지하철 연결 재료’가 과대 포장돼 있다는 지적도 나온다. 따라서 대형 건설업체가 브랜드를 내세워 주상복합 상가를 분양하더라도 신중해야 한다. 주상복합 아파트의 인기와 상가의 투자 수익은 별개다.

법원 경매에서도 주상복합 내 상가는 인기가 시들하다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 심하게는 30%대까지 떨어졌다. 사실상 분양가나 시세의 3분의 1 정도에 팔리고 있는 셈이다. 하지만 헐값이라고 해서 덜컥 매수를 해선 안 된다.

주상복합 상가를 분양받으려면 좀 기다리는 게 좋을 것 같다. 서울시가 상가면적 비율을 지금의 30%에서 10%로 낮추기로 했기 때문이다. 상가 투자의 핵심은 공급자가 아닌 수요자 입장에서 상가를 보는 것이다. 상가는 그곳에서 장사를 하는 세입자들이 사정을 더 잘 안다. 상가를 분양받기 전에 세입자들에게 먼저 물어보고 결정하는 게 안전하다.