증여 부동산은 시가로 평가하는 게 원칙

Q>저는 4개월전 부친으로부터 아파트를 증여받았습니다. 증여세 신고는 기한 내에 했습니다. 그런데 얼마 전 세무서로부터 증여가액을 과소신고했다며 세금을 추징한다는 과세예고 통지를 받았습니다. 제가 증여받은 아파트는 A동 103호인데 같은 A동 1503호가 8억원에 매매된 사실이 있으므로, 이것을 기준으로 유사매매사례가액을 적용하여 증여세를 계산해야 한다는 겁니다. 당시 저는 국세청 기준시가인 5억원으로 신고를 했습니다. A동 1503호는 한강 조망이 뛰어나지만 제가 증여받은 103호는 1층이라 한강이 전혀 보이지 않아 억울하다는 생각이 듭니다.

A>부동산을 증여하는 경우의 증여세는 부동산가액에서 자녀공제 3000만원을 공제한 후 증여세율을 곱해 산정합니다. 이때 중요한 것은 부동산가액을 얼마로 평가할 것인지 입니다. 세법에서는 부동산가액을 시가(時價)로 평가하도록 규정하고 있습니다. 그런데 부동산시장은 주식시장과는 달리 거래가 빈번하지 않아 시가라는 것이 상당히 주관적이어서 주변시세가 증여받은 부동산의 실제거래가액과 일치하지 않는 경우가 많습니다.

이런 경우를 감안하여 세법에서는 증여일 전후 3개월 간에 다음과 같은 사례가 있으면 이를 시가로 보는 특례규정을 두고 있습니다. 즉 ①증여전후 3개월 간의 당해 부동산의 거래가액 ②공신력있는 감정기관의 감정가액 ③해당 재산에 대한 수용, 공매, 경매가액 ④해당 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 ①, ②, ③의 가액이 있는 경우의 그 가액 등입니다.

만약 ①, ②, ③, ④에 해당하는 가액이 전혀 없을 때 국세청기준시가를 적용합니다. 반면 세무서에선 ④를 적용했습니다. 즉 증여받은 아파트인 103호와 같은 면적이고 같은 동에 위치하고 있는 1503호의 매매사례가액을 시가로 본 것입니다. 그러나 요즘은 조망권이 아파트값에 미치는 영향이 매우 큽니다.

따라서 조망이 뛰어난 1503호의 가격이 조망이 전혀 없는 103호와 같을 수는 없습니다. 상담자는 주변 부동산중개업소 등을 통하여 조망권이 있는 아파트와 조망권이 없는 아파트의 시세를 조사한 뒤, 과세당국에 소명자료를 제출하시면 세금을 추징당하지 않거나 추징금액이 줄어들 것으로 판단됩니다.

(남시환·공인회계사)