강남 아파트값 14% 하락?

건설교통부는 24일 아파트 실거래 가격을 공개하고 지난 3월에서 6월까지 강남권 아파트 가격이 14% 하락했다고 발표했다. 아파트 실거래가 공개는 이번이 처음이다. 하지만 같은 기간 ‘서울 5%, 강남구 6% 상승했다’는 국민은행(정부 공식통계) 발표와는 정반대여서 통계의 신뢰성 논란도 예상된다.

◆정부 통계로는 강남권 대형평형 실거래가 22% 하락

정부가 공개한 실거래가 아파트 가격 변동률에 따르면 서울 강남·송파·서초구 등 강남 3구의 경우, 평균 거래가격은 3월 평당 2252만원에서 6월 1927만원으로 14.4% 하락했다. 특히 40평대 초과 대형평형은 평당 2420만원에서 1879만원으로 22.4% 내렸다. 강북 14개구는 3월 평당 872만원에서 6월 851만원, 6대 광역시는 2월 405만원에서 6월 399만원으로 소폭 하락에 그쳤다. 5개 신도시도 같은 기간 평당 1120만원에서 935만원(-16.5%)으로 떨어졌다. 하지만 아파트 가격 담합행위가 벌어졌던 중동은 716만원에서 783만원, 산본은 793만원에서 845만원으로 올랐다.

◆체감 가격과 큰 차이 나

건교부의 실거래가 통계만으로 보면 강남 집값은 ‘버블(거품) 붕괴’가 진행 중이다. 정말 그럴까? 같은 기간 민간 시세조사정보 업체들은 물론 정부 공식통계인 국민은행도 강남권은 5% 이상 상승했다고 밝혀왔다.

우선 정부가 공개한 개별단지 가격도 체감가격과는 큰 차이가 난다. 대치동 은마 아파트 31평형은 3월 2899만원에서 6월 2901만원으로 올랐다. 서초구 서초 래미안 44평형은 3월 평당 3008만원에서 2977만원으로 소폭 내렸을 뿐이다. 대치동 A중개업소 사장은 “도곡동 타워팰리스 1차 73평형의 경우, 실거래가가 28억5000만원인 것으로 나타났지만 당시 실제 거래된 가격은 30억원을 훨씬 넘었다”고 말했다.

◆층·향별 가격 격차 반영되지 않아

‘부동산 114’김희선 전무는 “가격이 낮은 급매물 위주로 거래돼 실거래가 하락률이 높게 나온다”고 말했다. 국민은행과 민간 시세 업체들은 단지별 가구 수 등을 고려한 가중치를 반영하고 있다. 반면 건교부는 단순 실거래가를 평균하는 방식으로 변동률을 구했다. 3월에 로열층이 많이 거래된 A단지에서 6월에 수천만원 낮은 비로열층 거래가 늘어나면 가격이 급락한 것처럼 통계에 잡힌다는 논리. 익명을 요구한 한 전문가는 “샘플 수가 적고 개별단지의 특성이 반영되지 않아 통계로서의 가치는 없다”며 “집값 하락을 강조하기 위한 단순 통계”라고 말했다. 건설산업연구원 김현아 박사는 “강남권은 같은 단지라고 해도 층·향별로 많게는 1억~2억원까지 차이가 나지만 실거래가 통계에는 반영되지 않는다”고 말했다. 양도세, 취득·등록세를 줄이기 위해 가격을 낮춰 신고할 경우 실제 가격보다 낮을 수 있다.

◆강남 거래량 급감, 가격 하락추세 이어질 듯

강남권 등의 아파트 거래량도 급감했다. 전국적으로 3월 5만2888건에서 6월 3만2921건으로 37% 정도 줄었다. 강남권은 2491건에서 503건으로 80%가 급감했다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “강남권은 매수세도 줄었지만 집을 팔겠다는 사람 자체가 줄어 거래량이 급감했다”며 “거래량 감소로 가격이 추가 하락할 가능성도 높다”고 말했다.

◆실거래가, 인터넷으로 확인 가능

이번에 공개된 거래가는 6월 말까지 계약이 체결된 전국 아파트 23만7000건 가운데 500가구 이상 단지로, 분기별 10건 이상 거래된 2896개 단지의 가격이다. 건교부는 개인정보 보호를 위해 개인별 정보는 표시하지 않되, 단지·평형별로 계약일자를 기준으로 신고가를 공개한다. 실거래가 확인은 건교부 홈페이지(www.moct.go.kr)를 통해 가능하며 ‘시·도→시·군·구→읍·면·동’ 순으로 아파트를 검색할 수 있다.

이날 건교부 홈페이지는 실거래가를 확인하려는 접속자가 폭증, 인터넷이 다운되는 소동이 벌어졌다.