입력 : 2006.06.26 23:01 | 수정 : 2006.06.26 23:01
초고층 아파트 가능… 정부지원책 잇따라
알짜배기 은평~용산~왕십리 땅값 치솟아
서울 강북 재개발 시장이 뜨거워지고 있다. 재건축이 정부 규제로 발목이 잡힌 가운데 재개발은 7월부터 시행될 도시재정비촉진특별법으로 날개를 달았다. 이 법은 강북 뉴타운 사업을 촉진지구로 사실상 흡수하고, 각종 제도적·재정적 지원을 통해 도심에도 고급 주거단지를 만들겠다는 것.
용적률 완화와 층수 제한 폐지로 강북에도 타워팰리스같은 초고층 아파트가 들어설 전망이다. 강남 투자자도 벌써 강북 재개발로 눈을 돌리기 시작했고, 건설업계도 재개발 시장 선점을 위해 물밑 수주전에 한창이다. 일부에서 투기 과열을 우려하는 목소리가 나오고 있지만, 마땅한 투자처가 없는 상황에서 재개발 시장이 부동산 투자 1번지로 다시 떠오르고 있다.
■ 탄력받는 강북 재개발 “이젠 귀한 몸”
그동안 법적·재정적 지원이 부족했던 뉴타운 내 재개발 사업은 7월부터 도시재정비촉진특별법이 시행되면 날개를 달 전망이다.
특별법은 서울시가 그동안 조례로 추진했던 뉴타운을 도시재정비촉진지구로 흡수해 각종 인센티브를 줄 예정이다. 특별법에 따라 50만㎡(15만평) 이상의 뉴타운은 대부분 촉진지구로 지정될 가능성이 높다. 뉴타운 규모가 일부 지역을 빼고 15만평 이상이기 때문이다.
촉진지구에선 용적률과 층수 제한이 대폭 완화된다. 현재 15층 이하인 2종 일반주거지역의 아파트 층수 제한은 폐지된다. 저스트알 김우희 상무는 “재개발을 통해 타워팰리스처럼 40~50층 이상 고층 건물을 지을 수도 있게 된다”고 말했다.
용적률도 현재 2종은 200%에서 250%로, 3종은 250%에서 300%로 각각 50%씩 더 받아 사업성이 좋아질 전망이다. 촉진지구에서는 중대형도 현재 전체 가구수의 20%에서 40%까지 2배나 더 지을 수 있다. 특수목적고, 공영형 혁신학교 등 좋은 학교도 들어설 예정이다. 세중코리아 김학권 사장은 “뉴타운은 기반시설 확충에 막대한 재원이 들어간다는 점에서 정부의 간접적인 재정 지원은 사업 추진에 활력을 불어넣을 것”이라고 말했다.
■ 재개발 사업지, 올 13곳 신규 착공
뉴타운 사업은 최근 들어 속도를 내고 있다. 이미 은평·왕십리·길음 등 시범 뉴타운의 재개발 사업장은 대부분 본궤도에 오른 상황이다. 105만 규모의 은평뉴타운은 1지구 3개 공구가 모두 착공해 이르면 오는 9월부터 아파트 분양에 들어간다. 길음뉴타운은 총 9개 재개발 구역 중에서 이미 3개 구역은 주민 입주까지 모두 마쳤다.
왕십리 뉴타운은 3개 구역 중 2개 구역이 정비구역 지정을 끝내고 내년 중 아파트 공사가 시작될 것으로 보인다. 2차 뉴타운 중에는 서대문구 가좌2구역(471가구)이 지난 13일 첫 삽을 떴다. 인근 가좌2구역(359가구)도 이달 말 관리처분인가를 받아 조만간 일반분양을 실시할 계획이다. 미아뉴타운도 미아6·12구역이 사업시행인가를 받았고, 양천구 신정뉴타운도 1구역1-2지구가 조만간 아파트 분양에 나설 방침이다.
서울시는 2차 뉴타운 중 14개 구역이 정비구역 지정을 받아 재개발 사업을 추진 중이고, 올해 안에 13곳이 추가로 착공될 것으로 예상하고 있다. 도심재개발 사업지로 관심을 끌고 있는 세운상가 일대는 4구역이 대림산업을 시공사로 선정하고, 사업 추진을 본격화하고 있다.
용적률 완화와 층수 제한 폐지로 강북에도 타워팰리스같은 초고층 아파트가 들어설 전망이다. 강남 투자자도 벌써 강북 재개발로 눈을 돌리기 시작했고, 건설업계도 재개발 시장 선점을 위해 물밑 수주전에 한창이다. 일부에서 투기 과열을 우려하는 목소리가 나오고 있지만, 마땅한 투자처가 없는 상황에서 재개발 시장이 부동산 투자 1번지로 다시 떠오르고 있다.
■ 탄력받는 강북 재개발 “이젠 귀한 몸”
그동안 법적·재정적 지원이 부족했던 뉴타운 내 재개발 사업은 7월부터 도시재정비촉진특별법이 시행되면 날개를 달 전망이다.
특별법은 서울시가 그동안 조례로 추진했던 뉴타운을 도시재정비촉진지구로 흡수해 각종 인센티브를 줄 예정이다. 특별법에 따라 50만㎡(15만평) 이상의 뉴타운은 대부분 촉진지구로 지정될 가능성이 높다. 뉴타운 규모가 일부 지역을 빼고 15만평 이상이기 때문이다.
촉진지구에선 용적률과 층수 제한이 대폭 완화된다. 현재 15층 이하인 2종 일반주거지역의 아파트 층수 제한은 폐지된다. 저스트알 김우희 상무는 “재개발을 통해 타워팰리스처럼 40~50층 이상 고층 건물을 지을 수도 있게 된다”고 말했다.
용적률도 현재 2종은 200%에서 250%로, 3종은 250%에서 300%로 각각 50%씩 더 받아 사업성이 좋아질 전망이다. 촉진지구에서는 중대형도 현재 전체 가구수의 20%에서 40%까지 2배나 더 지을 수 있다. 특수목적고, 공영형 혁신학교 등 좋은 학교도 들어설 예정이다. 세중코리아 김학권 사장은 “뉴타운은 기반시설 확충에 막대한 재원이 들어간다는 점에서 정부의 간접적인 재정 지원은 사업 추진에 활력을 불어넣을 것”이라고 말했다.
■ 재개발 사업지, 올 13곳 신규 착공
뉴타운 사업은 최근 들어 속도를 내고 있다. 이미 은평·왕십리·길음 등 시범 뉴타운의 재개발 사업장은 대부분 본궤도에 오른 상황이다. 105만 규모의 은평뉴타운은 1지구 3개 공구가 모두 착공해 이르면 오는 9월부터 아파트 분양에 들어간다. 길음뉴타운은 총 9개 재개발 구역 중에서 이미 3개 구역은 주민 입주까지 모두 마쳤다.
왕십리 뉴타운은 3개 구역 중 2개 구역이 정비구역 지정을 끝내고 내년 중 아파트 공사가 시작될 것으로 보인다. 2차 뉴타운 중에는 서대문구 가좌2구역(471가구)이 지난 13일 첫 삽을 떴다. 인근 가좌2구역(359가구)도 이달 말 관리처분인가를 받아 조만간 일반분양을 실시할 계획이다. 미아뉴타운도 미아6·12구역이 사업시행인가를 받았고, 양천구 신정뉴타운도 1구역1-2지구가 조만간 아파트 분양에 나설 방침이다.
서울시는 2차 뉴타운 중 14개 구역이 정비구역 지정을 받아 재개발 사업을 추진 중이고, 올해 안에 13곳이 추가로 착공될 것으로 예상하고 있다. 도심재개발 사업지로 관심을 끌고 있는 세운상가 일대는 4구역이 대림산업을 시공사로 선정하고, 사업 추진을 본격화하고 있다.
■ 달아오른 재개발 시장 투자 열기
뉴타운 재개발 예정지 중 입지 여건이 좋은 지역은 최근 땅값이 급등하고 있다. 가장 관심을 끄는 지역은 용산. 은평~아현~용산~뚝섬~왕십리로 이어지는 이른바 유턴(U턴) 프로젝트의 핵심 지역으로 꼽힌다. 한남뉴타운은 최근 매물이 아예 쑥 들어갔다. 대지지분 10평짜리 다세대주택은 평당 4000만~5000만원을 웃돈다. 용산역과 국제빌딩 인근 상업지역 땅값은 평당 1억원 대를 넘보고 있다. 한강 조망권이 좋은 뚝섬 일대 재개발 대상지도 평당 1500만원을 넘어섰다.
건설업계도 강북 재개발 사업 수주에 열을 올리고 있다. 최근 추진위원회 설립을 추진 중인 세운상가 5구역은 삼성,대림,GS,SK 등이 시공권 확보 경쟁에 뛰어들었다. 1800여가구의 왕십리뉴타운 1구역도 삼성,대림,현대산업개발,GS건설 등이 경합 중이다.
전문가들은 뉴타운 사업에 대한 우려의 눈길도 보낸다. 땅값이 단기간에 지나치게 올라 사업 추진에 장애요인으로 작용할 수 있다는 것. 시간과 공간 한광호 사장은 “높은 땅값은 비싼 분양가로 이어져 주변 집값을 자극할 수 있다”고 지적했다. 재개발은 조합원의 이해관계가 한번 얼키면 2~3년씩 사업이 지연되는 사례가 많아 신중한 투자가 필요하다.
뉴타운 재개발 예정지 중 입지 여건이 좋은 지역은 최근 땅값이 급등하고 있다. 가장 관심을 끄는 지역은 용산. 은평~아현~용산~뚝섬~왕십리로 이어지는 이른바 유턴(U턴) 프로젝트의 핵심 지역으로 꼽힌다. 한남뉴타운은 최근 매물이 아예 쑥 들어갔다. 대지지분 10평짜리 다세대주택은 평당 4000만~5000만원을 웃돈다. 용산역과 국제빌딩 인근 상업지역 땅값은 평당 1억원 대를 넘보고 있다. 한강 조망권이 좋은 뚝섬 일대 재개발 대상지도 평당 1500만원을 넘어섰다.
건설업계도 강북 재개발 사업 수주에 열을 올리고 있다. 최근 추진위원회 설립을 추진 중인 세운상가 5구역은 삼성,대림,GS,SK 등이 시공권 확보 경쟁에 뛰어들었다. 1800여가구의 왕십리뉴타운 1구역도 삼성,대림,현대산업개발,GS건설 등이 경합 중이다.
전문가들은 뉴타운 사업에 대한 우려의 눈길도 보낸다. 땅값이 단기간에 지나치게 올라 사업 추진에 장애요인으로 작용할 수 있다는 것. 시간과 공간 한광호 사장은 “높은 땅값은 비싼 분양가로 이어져 주변 집값을 자극할 수 있다”고 지적했다. 재개발은 조합원의 이해관계가 한번 얼키면 2~3년씩 사업이 지연되는 사례가 많아 신중한 투자가 필요하다.