[실거래가 인가] 도시는 70~90%… 절반 이하도 있어

31일 확정된 개별 공시지가는 시·군·구청에서 소유주에게 우편으로 개별 통지하고, 홈페이지에도 게재된다. 지가가 너무 낮거나 높다고 생각되면 6월 1~30일까지 해당 시·군·구를 방문해 서면으로 이의 신청을 할 수 있다. 개별 공시지가와 관련한 궁금증을 문답으로 풀어본다.

―개별 공시지가가 실제 가격과 근접해 있나.

“감정평가사가 실제 조사한 표준지에 용도지역, 지목, 도로 인접여부 등을 기준으로 기계적으로 산정한 가격이라서 실제 거래 가격과는 차이가 날 수 있다. 도시지역은 실제 거래가의 70~90% 수준인 경우도 있지만 지역에 따라 절반 이하인 경우도 있을 수 있다.”

―개별 공시지가가 너무 높거나 낮다고 판단되면 어떻게 해야 하나.

“6월 1일부터 시·군·구에 비치된 이의 신청서를 작성해, 6월 30일까지 서면으로 제출해야 한다. 우편이나 팩스 접수도 가능하다. 이의신청서는 시·군·구 홈페이지에서 다운받을 수 있다.”

―이의 신청을 접수하면 어떤 절차를 밟아 처리되나.

“접수된 이의신청은 시장·군수·구청장이 감정평가사의 검증과 시·군·구 부동산평가위원회 심의를 거쳐 7월 31일까지 조정 여부를 결정해서 재공시한다. 물론 개별 통지도 할 예정이다.

-재공시된 가격에도 불만이 있다면 어떻게 하나.

“재공시된 가격은 그대로 확정돼 각종 세금 부과 기준으로 활용된다. 건교부는 이미 공시 이전에 소유주 각자에게 의견청취를 받았고, 이의 신청 기회까지 줬기 때문에 추가적인 이의 신청 등은 불가능하다고 설명하고 있다.

―개별 공시지가는 어떤 세금의 부과 기준이 되나.

“토지분 재산세와 종합부동산세의 과세 기준이 된다. 주택은 이미 발표된 주택 공시가격에 의해 부과된다. 이번에 공시된 개별 공시지가는 모든 토지에 대한 재산세 부과 기준이 된다. 재산세는 탄력세율제가 실시되고 있어 지역에 따라 세율에 다소 차이가 난다. 종부세는 모든 토지가 해당되는 것은 아니다.”

―어떤 토지가 종합부동산세 부과 대상인가.

“비(非) 사업용 토지는 지난해 공시지가 6억원 초과에서 3억원 초과로 강화돼 부과 대상자가 대폭 늘어난다. 비 사업용 토지는 주로 나대지(건물이 들어서지 않은 땅)가 대상이다. 건물 등의 사업용 토지는 작년과 마찬가지로 40억 초과만 부과된다. 농지는 특별한 경우를 제외하고는 종부세 부과 대상이 아니다. ”

―나대지와 주택을 함께 갖고 있으면 어떻게 되나.

“나대지와 주택 등은 별도로 분리해서 합산 과세한다. 가령, 한 사람이 공시지가 4억원의 나대지, 30억원의 사업용 토지, 5억원의 주택을 갖고 있다고 하자. 이 경우, 3억원이 넘는 나대지에만 종합부동산세가 과세된다. 그러나 주택과 마찬가지로, 세대별 합산과세다. 가령, 남편과 부인이 각각 2억원짜리 나대지를 갖고 있다면 두 사람을 합쳐 3억원 초과분에 대해 종부세가 부과된다. 다만, 종부세와 재산세를 합친 세금은 전년도 세액의 3배를 넘지 않도록 하고 있다.”

―관련 세금은 언제 부과되는가.

“6월 1일 기준으로 보유자에게 부과된다. 토지 재산세는 9월, 종합부동산세는 12월에 납부해야 한다. 종부세는 11월에 세액안내문이 통보되고 12월 15일까지 자진 신고 납부해야 한다. 신고기한 내 자진신고 납부하면 산출세액의 3%를 공제해 준다. 자진 신고 기간을 넘기면 내년 1분기 중 국세청에서 직접 과세한다. 다만, 납부 기간을 넘겨도 2007년까지는 가산세를 내지 않는다.”

―개별 공시지가는 취득·등록세와도 관련이 있나.

“일반적인 토지거래는 올해부터 실거래가를 기준으로 취득·등록세를 부과하고 있어 관계가 없다. 다만 자녀에게 증여나 상속할 경우 상속·증여세의 기준이 된다.”