양도세 안물고 부동산 투자

대기업 회사원으로 근무하는 이모(39·서울 강남구)씨. 4년 전 서울 청계천변과 마포구 등의 대형 오피스 건물을 주주가 됐다. 일반 투자자로부터 돈을 모아 서울 시내 대형 빌딩을 구입한 뒤 임대 영업을 통해 거둔 수익을 나눠주는 부동산투자신탁, 즉 리츠(Reits)에 투자한 것이다. 6개월 만에 한번씩 나온 배당금은 연간 수익률이 8~10%에 달해 짭짤하다.

지난 2002년부터 국내에서도 활성화되기 시작한 리츠, 부동산펀드 등 부동산 간접투자상품의 수익률이 시중은행의 정기예금 이자율을 훨씬 상회하고 있는 것으로 나타났다. 간접투자상품은 정부의 각종 규제에 따른 고율의 종합부동산세와 양도세 등을 물지 않고도 부동산 투자를 통해 수익을 올릴 수 있는 상품으로 인기를 끌고 있다.

24일 부동산컨설팅업체 저스트알에 따르면 그동안 공모를 통해 모은 자금으로 전국 부동산에 투자한 리츠와 부동산펀드의 상당수가 지난달말 현재 연간 6~12%의 높은 수익률을 올리고 있는 것으로 집계됐다. 또 부동산 간접투자상품에 투자된 돈도 총 4조원 이상에 이르고 있다고 펀드평가사 제로인은 밝혔다.



■ 얼마나 수익 올렸나

가장 수익률이 높은 것은 지난 2002년 출범한 코크랩 1호. ㈜코람코가 운영하는 이 회사는 최근 6개월 배당 수익률이 6.32%나 됐다. 그동안 연평균 수익률은 12.64%로 정기예금 이자율의 3배에 이르고 있다.

서울 충무로 극동빌딩 등에 투자한 맥쿼리센트럴오피스는 연평균 수익률이 12.4%나 됐고, 세이브존 성남·노원·대전점과 한신스포츠센터 등을 보유하고 있는 유레스메리츠 1호도 연간 9%가 넘는 수익률을 올렸다.

부동산펀드도 고수익률 행진을 하고 있다. 맵스자산운용의 맵스프런티어부동산 4호는 9.77%, 같은 회사의 맵스프런티어부동산 10호는 8.33%의 연간 수익률을 올렸다.

그러나 국내 최초의 부동산 경매펀드인 현대경매부동산 1호는 0.47% 손실을 보는 등 수익률이 저조한 펀드도 없지 않다.

■ 투자 요령

리츠나 부동산펀드 등 부동산 간접투자상품은 기관투자가나 거액의 개인투자자를 상대로 한 사모 형태가 다수를 이루고 있다. 그러나 일반 투자자를 상대로 하는 공모 상품도 간간이 나오고 있다. 올 1분기에도 우리자산운용이 우리마일스톤1호를 내놓는 등 4건의 공모 부동산펀드가 출시됐다. 부동산펀드는 시중은행이나 증권사 등에 위탁판매되는 경우가 많다.

부동산 펀드는 일반 상업용건물 등을 매입해 임대수익을 배당하는 임대형, 아파트 분양사업 등에 대해 투자하는 프로젝트파이낸싱(PF)형· 개발사업형 등이 있다. 임대형은 일반 투자자들로부터 모은 돈으로 오피스빌딩 등을 매입한 뒤 거기서 나오는 임대수익을 정기적으로 배당해주는 경우이다. PF형이나 개발사업형은 아파트 등 대규모 건설사업에 투자한 뒤, 이자 수익 등을 배분해 준다.

간접투자상품이 인기를 끄는 이유는 직접 부동산에 투자할 때처럼 양도소득세나 종합부동산세 등을 물지 않아도 되기 때문이다. 또 6개월에 한번씩 정기적으로 고율(高率)의 배당을 받는 것과 함께, 나중에 청산을 할 때는 시세 차익도 거둘 수 있다. 세금은 배당소득세 15.4%만 물면 된다. 신선미 저스트알 투자자문팀장은 “부동산 간접투자상품의 가장 큰 매력은 투자 수익에 대한 세금이 저렴하다는 점”이라고 말했다.



■ 주의할 점

부동산펀드는 고수익인 만큼, 위험 요인도 적잖다. 일부 펀드들은 원금을 까먹는 경우도 없지 않다.

펀드 투자에 앞서 직접 부동산에 투자할 때와 마찬가지로 공실율 등 투자 부동산의 입지와 전망에 대해 충분히 검토할 필요가 있다. 리츠의 경우 존속연한이 보통 5년인 만큼 중간에 현금화가 쉽지 않은 단점도 고려해야 한다.

아파트 분양 사업에 투자하는 개발사업형 펀드는 분양율에 따라 수익성이 좌우되는 만큼 분양이 제대로 될 것인지에 대한 판단도 중요하다. 최상길 제로인 상무는 “최근 부동산 시장이 침체기인 만큼 개발사업형 펀드나 경매 펀드 등에 투자하는 것은 신중을 기할 필요가 있다”고 말했다.