[자산재설계] 집 장만 위해 2억 투자하려는데 방법은?

경기도 분당에 사는 신모(여·53)씨는 장남에게 증여할 목적으로 서울 개포동의 저밀도 재건축 대상 아파트(11평형·4억원)를 팔고 서울 송파구의 고밀도 리모델링 대상 아파트를 사려 한다. 재건축 대상 아파트는 재건축사업이 지연되고 용적률 제한과 개발부담금 부과 등으로 투자수익률이 생각보다 높지 않을 것 같아 고민이다. 또 차남의 집 장만을 위해 마련한 2억원은 펀드에 투자할 생각이다.

신씨가 고민해야 할 첫 번째 변수는 투자수익률이다.

올해부터 시행되는 개발부담금 부과 대상은 법 시행일(2006년 8월 말) 현재 관리처분인가 신청을 하지 않은 재건축단지로 대부분의 재건축단지가 해당된다. 개발 이익에서 정상적인 집값 상승분과 개발비용을 뺀 후 다시 누진율과 사업 시행기간에 따라 계산한다. 준공시점의 가격과 개발비용, 사업기간 등을 고려했을 때 신씨 아파트의 최종 부담금이 5000만원을 넘지는 않을 것으로 예상된다. 이 경우 투자 수익은 비용을 제하고도 최소 3억원이 넘을 것으로 보인다. 반면 리모델링 대상 아파트에 투자할 경우 2주택자로서 부담하는 양도세를 비롯해 신규 매입에 따른 취등록세 등을 따로 고려해야 한다. 매입가 대비 적어도 4억원 이상의 수익을 거두어야 효과가 있다는 계산이 나온다. 이 정도의 수익을 기대할 리모델링 대상 아파트라면 매입비용이 7억~8억원 이상이다. 신씨의 투자자금 4억원으로는 턱없이 부족하다. 4월 5일부터 시행되고 있는 투기지역 6억원 이상 주택의 DTI 40%(총부채상환비율)를 적용받는 지역이면 대출도 어렵다. 자칫 비용과 발품만 팔고 투자수익률은 현재 주택을 보유하는 것보다 낮아질 수도 있다.

두 번째 변수는 사업 진행 속도다. 재건축을 통해 일반 지역의 주택 상승률보다 상승 속도가 훨씬 빠른 단지라면 굳이 재건축을 포기할 이유가 없을 것이다. 더군다나 법 시행 전에 재건축사업을 착수한(추진위원회 승인) 단지라면 법 시행일 이후의 일정은 더욱 서둘러야 개발부담금이 줄어드는 만큼 조합원들간의 불협화음이 줄어들어 사업 진행이 더 빨라지는 현상도 기대할 수 있다. 결국 신씨 소유의 주택도 사업 진행 속도에 따라 단순히 매각하기보다는 보유하는 편이 나을 것으로 보인다.

한편 작은 아들의 주택 마련 자금 2억원은 포트폴리오를 구성해 분산 투자하는 것이 효과적이다. 4000만원은 좋은 부동산 물건이 나타났을 때 계약자금으로 사용할 수 있도록 입·출금이 자유로우며 입·출금 통장보다 높은 수익을 기대할 수 있는 단기 상품인 머니마켓펀드(MMF)에 예치할 것을 권한다.

최근 시중금리 상승으로 안정성과 확정 수익을 기대할 수 있는 1년 만기 정기예금에 6000만원을 가입할 것을 권한다. 국내 금리 움직임과 우대금리 기간을 감안하면 1년이 적당하다.

남은 1억원은 포트폴리오의 수익성을 높이기 위해 투자형 상품에 가입하는 것이 바람직하다. 위험 관리와 수익률 차원에서 국내 주식형 상품에 5000만원, 해외 펀드에 5000만원을 가입하는 것이 좋겠다. 작년 한 해 전세계 주식시장은 고른 상승세를 보였으나 올 들어서는 지역별로 차별화된 모습을 보여주고 있다. 따라서 성장성이 좋은 해외 국가 주식에 선별적으로 투자하는 해외 펀드에 5000만원 정도의 목돈을 가입하는 것도 고려할 만하다.

신한 Private Bank 자문그룹(고준석 부동산재테크팀장, 조강엽 부동산전문가, 황재규 세무사, 한상언 올림픽선수촌PB팀장)