[세무 이럴땐] 주택 상속받아 1가구 2주택자 된 경우

Q. 저는 서울의 아파트 한 채를 5년 동안 보유하고 있습니다. 그런데 최근 아버지로부터 아파트 한 채를 형님과 공동으로 상속받았습니다. 지분비율은 형님이 3분의 2, 제가 3분의 1입니다. 이럴 경우 제가 살고 있는 아파트를 먼저 양도하면 양도소득세가 부과되는지 알고 싶습니다.

A. 주택을 상속받아 1가구 2주택자가 된 경우에는 상속주택 외의 주택(이를 ‘일반주택’이라고 함)을 먼저 양도하여야 합니다. 왜냐하면 상속주택은 없는 것으로 보아 1가구 1주택을 판정하기 때문입니다.

상담 사례에서 현재 살고 있는 아파트를 먼저 양도하면 세금이 부과되지 않습니다. 물론 일반주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택이라면 6억원 초과부분에 대해서는 세금이 부과됩니다. 일반주택 양도 후 남은 상속주택 1채에 대하여도 1가구 1주택 비과세요건을 갖춘 후에 양도하면 역시 비과세됩니다.

그러나 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 무조건 양도소득세가 부과된다는 점에 유의해야 합니다. 왜냐하면 이때는 일반주택을 먼저 양도하는 경우와는 달리 2주택자로 보기 때문입니다. 주택을 공동으로 상속받은 경우에도 마찬가지입니다. 주택을 공동으로 취득하면 각각 주택을 보유한 것으로 보기 때문입니다.

따라서 상속인이 여러 명인 경우, 상속재산 중 주택부분에 대해서는 특정 상속인의 단독상속으로 재산을 분할하는 것이 유리합니다. 상담사례에서 공동상속주택을 먼저 양도하면 당연히 양도소득세가 부과됩니다. 부득이 상속주택을 먼저 양도해야 하는 경우에는 상속주택의 취득가액을 얼마로 할 것인가가 문제가 됩니다. 양도차익 계산을 위해선 양도가액과 취득가액을 알아야 하기 때문이지요. 상속주택의 취득가액은 상속당시의 시가를 말합니다. 그런데 상속당시의 시가를 산정하는 것이 또 문제가 되지요. 매매로 취득한 것이 아니기 때문에 상속 당시의 시가는 상당히 주관적일 수밖에 없는 것입니다. 일반적으로는 상속세 신고시 세무서에 신고한 가액을 취득가액으로 보고 있습니다. 따라서 상속재산이 적어 상속세 면세점(일반적으로 배우자가 있는 경우 10억원, 배우자가 없는 경우는 5억원임)이하의 상속이라도 상속재산 중에 주택이 포함되어 있는 경우에는 세무서에 상속세 신고를 하는 게 좋습니다.
(남시환 공인회계사)