재건축 차익 3억이면 1억여원 ‘부담금’ 내야

‘3·30부동산 대책’으로 서울 강남 재건축 아파트 7만여가구가 개발부담금 부과 대상에 포함될 전망이다. 개발 이익이 3억원을 넘으면 40% 이상 부담금을 내야 한다. 수익성이 낮아지는 만큼 재건축 투자 수요가 줄어들 가능성이 크다. 거래도 위축될 전망이다.

그러나 허점이 많아 실효성에 의문도 제기된다. 8월 이전에 관리처분인가를 받는 단지는 부담금 부과 대상에서 제외돼 반사이익이 예상된다. 또, 8월 이후 추진위원회를 구성하면 이전에 오른 집값 상승분은 부담금 산정 대상에서 빠진다.

◆개발부담금 어떻게 산정하나

개발부담금은 재건축 사업 착수시점에서 종료시점의 집값(공시가격 또는 기준시가)을 뺀 금액에 부담률(0~50%)을 곱해서 산출된다. 다만, 사업에 들어간 개발 비용과 다른 법률에 따라 납부한 부담금, 정상 집값 상승분은 개발이익에서 제외한다.

재건축 종료시점은 준공허가일 기준이며, 착수시점은 추진위원회 승인일로 정해진다. 건설교통부 관계자는 “재건축은 초기 단계에 집값 상승이 크기 때문에 이익 환수의 실효성을 위한 조치”라고 설명했다. 부과 지역은 전국이다.

부담금은 명목상 조합에 부과되지만, 조합은 관리처분계획에 조합원별 부담금액을 명시해야 한다. 부담금 부과 시점은 준공 이후다. 부담률은 조합원당 평균 개발이익을 기준으로 0~50%까지 누진 부과된다.

◆개발이익 3억 넘으면 40% 이상 내야

그렇다면 개발부담금의 실제 부담액은 얼마나 될까. 아직까지 구체적인 부담률과 기준이 확정되지 않아 정확한 추정은 어렵다. 당정(黨政)은 개발이익이 3000만원 이하면 면제하고, 3000만원 초과분에 대해 5~6개 구간으로 나눠 10~50%까지 누진 부과하는 방안을 검토하고 있다. 건교부 박선호 주택정책팀장은 “조합원당 개발 이익이 3억원이면 40%쯤 부담금을 낼 것”이라고 말했다.

그러나 이익 환수 효과는 예상보다 떨어질 수도 있다는 지적이다. 실제로 올해 초 입주한 강남구 D아파트를 대상으로 부담금을 추정한 결과, 부담금은 1억4000만원으로 나타났다. 이 아파트는 조합인가 당시 5억원이던 시세가 현재 18억원을 호가한다.

제도의 허점 때문이다. 일단 법 시행일(8월 예정) 이후 추진위가 설립되면 그 이전까지 오른 집값은 이익 환수 대상에 포함되지 않는다. 최근 집값이 급등한 잠실주공5단지, 압구정동 구현대 등은 추진위 인가를 받지 않았다.

◆가격 하락 제한적, 거래는 위축

전문가들은 이번 조치가 강남 재건축의 추가 상승을 억제하는 정도에 그칠 것으로 보고 있다. 다만, 부담금 납부 의무가 사실상 입주자에게 돌아가는 만큼 매입 수요는 줄어들 가능성이 크다. 현도컨설팅 임달호 사장은 “가격이 오른 상태에서 산 투자자만 큰 부담을 떠안게 됐다”면서도 “풍선효과로 강남 일반 아파트가 오르면 재건축의 재상승도 우려된다”고 말했다.

아파트 단지별 희비도 엇갈릴 전망이다. 이미 관리처분을 통과한 서초 반포주공2, 3단지와 잠실주공 등 저밀도 단지는 반사이익이 예상된다. 반면, 초기 단계 재건축 단지는 안전진단 강화 등 추가 규제에 묶여 사실상 재건축 추진이 어려울 수도 있을 전망이다.